日前，合生創展集團有限公司(00754.HK，以下簡稱“合生創展”)發布上半年業績簡報。2017年前6個月，合生創展合約銷售金額約44.52億元，較2016年同期下降22.9%。
近年，合生創展銷售業績呈現頹勢，一直徘徊在百億規模。而在其他房企快速發展的背景下，曾在2004年首沖百億的合生創展早已遠離一線梯隊，甚至掉出了2017年上半年房企銷售百強名單。
而與銷售額形成鮮明對比的是，合生創展坐擁3000多萬平方米的低成本土地儲備，這也是其翻身的潛在巨大資本。在未來3年計劃推出30多個自持商業項目的推動下，昔日被萬科創始人王石稱為“中國房地產航空母艦”的合生創展是否能打贏這場翻身仗？
銷售業績徘徊不前
2004年的風光之后，合生創展的銷售業績開始停滯不前，甚至出現了倒退的跡象。
2005~2008年，合生創展的銷售額維持在百億元規模，到2009年才沖到了150億元，這也是其迄今最高的記錄。從2009年的房企銷售榜來看，昔日龍頭合生創展已經落在了第17位，而萬科、恒大、碧桂園、富力、雅居樂等房企以絕對優勢跑到了前列。
2010~2016年，合生創展的銷售業績依然未見起色，且多年未完成業績目標。前四年銷售金額維持在百億規模水平，其2010-2013年銷售金額分別為110.4億元、99.4億元、116.43億元和112.7億元；2014年僅53.52億元，為最近十年最低年度銷售額；2015年及2016年為99.87億元和81.05億元的銷售額呈同比下降趨勢。
進入2017年，合生創展并沒有止住下跌的態勢。其第一季度銷售額為17.46億元，同比下降47.9%。而備受關注的“期中考”，其銷售金額也僅為44.52億元，同比下降22.9%。對比恒大、碧桂園、富力、雅居樂、合景泰富，合生創展的銷售規模與新華南五虎的差距在不斷拉大，合生創展甚至已掉出了房企百強之列。
在業內看來，合生創展擴張緩慢主要是重利潤、輕規模、慢周轉的開發模式所致。高端、大盤的產品路線也拖慢了合生創展的發展步伐。此類項目資金投入高，銷售效率過慢，而且資金周轉容易出現問題，比如此前曾被寄予厚望的“超級大盤”京津新城耗資近200億元，成為了一個“大包袱”。
另外，協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖曾表示，除了產品定位存在失誤及家族式管理過度激進之外，合生創展銷售業績徘徊不前也與地產業務的地位日漸式微有關。
合生創展高層的頻繁變動同樣被業內視為業績不振的主因之一。在合生創展董事局主席朱孟依之女朱桔榕2013年接任副主席之位的前幾年里，武捷思、陳長纓、薛虎、張懿等高管人員相繼離開。時年24歲的朱桔榕引來眾多質疑，朱孟依的接班人安排甚至被認為是激進之舉。
銷售業績雖然不佳，但在地價攀升的當下，擁有大量低成本土地儲備的合生創展似乎具備了打翻身戰的底氣。此前，合生創展通過協議出讓、收購和關聯交易等方式，以較低的價格獲得了大量地塊。
2016年報顯示，截至2016年12月31日，合生創展的土地儲備建筑面積達3013萬平方米，主要集中在廣州、北京、上海等熱點城市。
不過，億翰智庫上市房企研究中心主任張化東告訴記者：“合生創展近年的發展戰略并不清晰，多是機會型的投資。銷售規模未來會有一些擴大，但若沒有清晰的發展戰略去執行，大幅增長比較難實現。”
加速布局商業地產
銷售業績增長乏力的合生創展把目光聚焦在了商業地產上。
最初在商業地產這條路上，合生創展延續了在住宅業務上的慢作風。2006年就在北京拿下了兩個商業項目，但直至2014年北京兩個項目才開業。
時至2016年11月，低調的合生創展才首次對外介紹未來的商業藍圖，拓展的雄心出乎業界預料。合生創展方面表示，未來3年將會陸續推出30多個自持型的商業項目。而發力商業地產的原因，合生創展認為商業地產的抗跌性較強，也希望在市場環境好的時候獲取租金溢價。
合生商管董事長鮑文格認為，目前合生創展的商業管理團隊、運營機制等都已搭建完成，此前儲備的土地增值不錯，這時候全面發力仍有機會。
彼時，合生創展在開發的商業項目和儲備商業項目多達70多個，而且約80%的項目集中在北京、上海、廣州這三大一線城市，覆蓋城市綜合體、購物中心、寫字樓、酒店、產業園五大板塊。
記者查閱了解到，在合生創展3000多萬平方米的土地儲備中，商業、辦公樓、酒店類型物業面積合計484萬平方米，占比16%，而已建和在建的面積僅為167萬平方米。
大量優質的土地儲備是合生創展商業項目的發展籌碼。在輕資產戰略風行的當下，合生創展的商業項目仍以自建開發為主。對此，鮑文格表示，雖然重資產擴張性不好，但是公司的商業項目拿地時間都比較早，足以支撐自主開發。
房地產資深人士薛建雄對記者表示，自持開發商業項目，與項目所處地段是否優質息息相關，否則會有一定風險。而且，商業項目管理非常專業，招商、裝修等各方面要求很高。若大規模發展商業項目，經驗不足會出現很多問題。
