競自持出讓土地正如火如荼地開展，廣州日前又出臺新政保障“租購同權”，前所未有的租賃時代或將來臨。此外，隨著近期全國各地對于樓市調控政策的不斷升級，房地產市場降溫明顯。國家統計局日前公布的最新樓市數據顯示，一線城市房價出現了環比下降的情況。那么，未來熱點城市的房價還會回升嗎，樓市政策又會走向何方？
廣州試水“租購同權”
為了加快構建“租購并舉”的住房體系，廣州市政府近日公布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，并首次以政府文件形式提出保障“租購同權”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。
業內人士表示，由于房屋產權往往會與教育、醫療等資源相掛鉤，導致商品房買賣市場十分活躍，而租房卻成為住房體系的一大短板。廣州此次將租賃房屋與入學權益加以銜接，對于完善與推進租賃市場邁出了積極的一步。
按照這一方案，為增加租賃房源的供應，廣州允許將商業用房等按規定改造為租賃住房，并執行居民用水、用電、用氣價格標準。允許出租人按照住宅設計規范改造住房后出租，不過應當以原設計的“臥室”“起居室”為最小出租單位，不得按床位出租，人均居住面積不得低于該市規定的最低標準。
為了壯大住房租賃產業，廣州還提出扶持住房租賃企業，鼓勵供應主體多元化，搶占發展現代租賃產業總部經濟的先機。同時，發展“城中村”現代租賃服務業，鼓勵住房租賃企業等參與老舊社區、城中村等租賃住房微改造，從而提升廣州住房租賃的規模化、集約化、專業化水平。
此外，廣州還將成立住房租賃發展投資有限公司，負責統籌全市政策性住房(含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等)的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入到市場化、專業化、社會化供應及管理中。
事實上，在廣州發布上述政策之前，上海、深圳、北京等一線城市已先后出臺了加快租賃住房發展的相關政策，且政策的強度、執行的力度均超出以往，顯示了各地推進“購租并舉”的決心。
以上海為例，本月發布的《上海住房發展“十三五”規劃》就提出，“十三五”時期，上海新增住房供應總套數要比“十二五”期間增加60%左右，其中將大幅增加租賃住房供應，在產業集聚區、交通樞紐區、商辦過剩區重點發展租賃住房，預計新增供應租賃住房70萬套。還將以市場為主，盤活存量住房資源，新增代理經租房源30萬套。力爭到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應、規范化管理的住房租賃市場體系。
深圳也在本月上旬發布的《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》中提出，要加快出臺《深圳市培育和發展住房租賃市場的實施意見》，引導并規范房地產企業開展長租公寓經營。而北京也擬加快推進住房租賃規則的制定，多渠道增加租賃房源，培育企業化、規模化、規范化的住房租賃主體，整合社會閑散住房資源集中經營管理，并完善“限房價、控地價”地塊企業自持住房租賃的管理辦法。
一二線城市房價
同比漲幅回落
據國家統計局發布的2017年6月70個大中城市住宅銷售價格統計顯示，一二線城市的房價同比漲幅連續回落，一線城市房價則出現了環比下降。
據悉，在70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅連續回落。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落，6月比5月分別回落了2.6和1.9個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落，6月比5月回落了0.5個百分點；二手住宅價格同比平均漲幅連續5個月回落，6月比5月回落了0.1個百分點。
此外，一線城市房價環比下降。初步測算，6月一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降了0.1%和0.2%。
具體來看，6月，北京和上海新房價格環比均出現負增長，其中北京環比下跌0.4%、上海下跌0.2%。同期，深圳新房價格環比由負增長轉為持平，而廣州房價環比漲幅則由上月的0.9%收窄至0.5%。
下跌趨勢在二手房市場表現得更為明顯，尤其是北京。來自統計局的數據顯示，6月，北京二手房價格環比下降1.1%，連續兩個月成為全國跌幅最大的城市。此外，深圳也下跌了0.4%，而天津、合肥等熱點二線城市亦出現下跌。
對此，中原地產首席分析師張大偉表示，這些城市下調的主要原因都是由于樓市的密集調控，特別是北京的二手房已連續兩個月成為全國跌幅最大的城市。而三亞等旅游城市受疊加政策與市場淡季因素影響，跌幅也位居前列。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，這是一線城市新房和二手房價兩年以來的首次環比下降，在政策高壓下熱點市場依然會維持平靜，年內難獲喘息機會。在同比方面，僅三線城市房價同比增速有所抬升，一二線城市增速均繼續下降，各線城市間的增速呈收斂態勢。
而易居研究院研究員賴勤也表示，一二線城市房價降溫印證了此前樓市調控政策的有效性，“二手房價格下跌的城市數量繼續增加，信號意義極強，全國樓市或逐漸降溫。”
張大偉預計，整體房地產市場或將在三季度出現更為明顯的降溫。
調控或再加碼
房價難回升
今年上半年，各地調控政策頻繁出臺，且差異化明顯，熱點城市政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且范圍不斷擴大，同步加強房地產金融監管，著力抑制投資投機性需求。有業內人士認為，下半年的樓市調控政策仍有可能加碼。
張大偉表示，目前全國大部分熱點城市已經加碼調控，后續依然會有加碼的可能性。“從去庫存的政策看，預期今年全年三四線樓市的政策將依然保持平穩寬松。但一二線城市已經基本完成了去庫存任務，預計后續有可能會在經濟企穩的情況下，房地產調控持續加碼。”
同策咨詢研究部總監張宏偉預計，2018年二季度之前調控政策很難出現實質性松動，樓市調整的趨勢至少會延續到明年上半年。
事實上，業內普遍認為，在調控政策上，長效調控機制的建立將會成為主要方向。比如，在住房制度方面，也需實現產品形態的多元化發展，積極發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房供應體系。日前，上海規劃和國土資源管理局就首次掛出了兩幅土地用途為“租賃住房”的建設用地。
“租售并舉是趨勢，預計后續還會有一些地塊選擇‘租賃住宅’土地出讓的方式。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，這需要控制好所在區域內的比例。未來租賃市場發展仍需更多政策保護租賃者的權益，使承租人的意愿與訴求得到足夠重視，這樣才有助于租賃市場的健康有序運行。
國家發改委宏觀經濟研究院副院長畢吉耀認為，除了長期的制度性改革，比如住房制度改革、住房稅制改革、土地政策改革以及短期的限貸政策和行政性措施以外，區域政策及城鎮化政策可能也要順應市場大勢。比如，加快三四線城市的發展，創造更好的就業機會與公共服務就會分散很多壓力。此外，值得注意的是，調控不斷趨嚴對房企的影響也愈加明顯。一些大型房企已開始調整戰略，中小房企的生存發展或更加艱難。
