7月17日，第一太平戴維斯以首席代理身份對(duì)鷹君集團(tuán)冠君產(chǎn)業(yè)信托旗下旺角“朗豪坊辦公大樓”進(jìn)行全球招標(biāo)，意向價(jià)逾245億港元，折合每平方呎樓面價(jià)逾3.5萬(wàn)港元。若順利成交，該項(xiàng)目將成為九龍乃至全香港最貴的商廈。
位于旺角鬧市中心的朗豪坊由鷹君集團(tuán)前后耗時(shí)15年規(guī)劃、斥資105億港元打造而成，是當(dāng)?shù)嘏f街區(qū)改造重建的典范。不同的角色對(duì)它有著截然不同的體驗(yàn)——既是外地游客赴港必逛購(gòu)物中心之一，又是商務(wù)群體青睞的地標(biāo)性寫(xiě)字樓。
如今朗豪坊則成為香港豪門(mén)家族爭(zhēng)奪糾紛時(shí)期下的產(chǎn)物之一。鷹君創(chuàng)始人羅鷹石遺孀羅老太杜莉君于7月初公開(kāi)發(fā)言，指責(zé)家族并未知會(huì)拆售建議一事，并質(zhì)疑出售重要資產(chǎn)“非適當(dāng)時(shí)候”。
僅就商業(yè)邏輯而言，鷹君集團(tuán)出售朗豪坊辦公大樓有著深刻的市場(chǎng)背景。2017年上半年以來(lái)，資金四處尋求出路，加上美利道、啟德商業(yè)地王相繼誕生，香港工商鋪大宗物業(yè)交易量同比增長(zhǎng)約1.3倍。
相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，新推兩宗商業(yè)地皮以理想價(jià)沽出，令香港商廈業(yè)主因“不確定如何反價(jià)”已陷入觀望，但相信這會(huì)在“若干指標(biāo)性交易出現(xiàn)”后被打破。
其續(xù)稱(chēng)，朗豪坊若能以逾每平方呎逾3萬(wàn)港元沽出，將成為“九龍區(qū)寫(xiě)字樓新的焦點(diǎn)”，對(duì)其它交易有借鑒性作用。
地標(biāo)建筑沽售
7月17日，負(fù)責(zé)出售事項(xiàng)的第一太平戴維斯大中華區(qū)行政總裁李偉文公開(kāi)表示，朗豪坊作為“全港目前唯一作為全棟出售的摩天大樓辦公大廈”，在市場(chǎng)上屬于稀有物業(yè)。
據(jù)此，鷹君集團(tuán)旗下冠君產(chǎn)業(yè)信托計(jì)劃以全球招標(biāo)形式出售朗豪坊辦公大樓，意向價(jià)245億港元，對(duì)應(yīng)每平方呎約3.5萬(wàn)港元。李偉文還代表業(yè)主列出了若干出售條件，包括不考慮拆售，只接受單一買(mǎi)家等。
他同時(shí)暗示，按照過(guò)去經(jīng)驗(yàn)，全棟出售的甲級(jí)商廈需付出逾30%的溢價(jià)才可以令業(yè)主心動(dòng)，否則“難以促成交易”。
即便如此，最新公布的意向價(jià)格仍高出外界預(yù)測(cè)價(jià)格一大截。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至2016年底，朗豪坊辦公大樓物業(yè)被獨(dú)立主要估值師估值僅84.77億港元。據(jù)此對(duì)比，該物業(yè)意向價(jià)較去年底估值上升約1.89倍。
朗豪坊是九龍區(qū)乃至香港的地標(biāo)性建筑之一，并因作為舊街區(qū)成功重建經(jīng)驗(yàn)范而在市場(chǎng)上有重要地位。早在上世紀(jì)80年代，項(xiàng)目原是180平方呎的舊住宅用地，面臨業(yè)權(quán)復(fù)雜、牽涉范圍廣等難題，后來(lái)由市區(qū)重建局及鷹君集團(tuán)合作歷時(shí)多年規(guī)劃及重建打造而成。
鷹君集團(tuán)的方案被外界解讀為“在不大的地塊融入城市概念”，加上當(dāng)時(shí)香港限高取消，最終形成了打造涵蓋60萬(wàn)平方呎商場(chǎng)、59層甲級(jí)商廈以及42層五星級(jí)酒店物業(yè)形態(tài)，亦即如今的“三合一大型發(fā)展項(xiàng)目”朗豪坊。
冠君信托產(chǎn)業(yè)在7月初披露出售意向的通告中提及，朗豪坊辦公大樓位于旺角亞皆老街8號(hào)，除35-37樓、55樓及公共區(qū)域外由公司全權(quán)擁有，可出租總面積約為70.29萬(wàn)平方呎。2016年，大樓的物業(yè)收益凈額約為2.95億港元，占公司整體物業(yè)收益凈額14.6%。
朗豪坊辦公大樓大手放盤(pán)的事項(xiàng)在香港投資圈引起陣陣波瀾，相關(guān)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛給出“心水估價(jià)”。其中麥格理表示，按收益率2%計(jì)算（目前呎價(jià)40港元左右），項(xiàng)目售價(jià)約為147.5億港元；摩根士丹利則給出了更保守的估值，預(yù)計(jì)項(xiàng)目售價(jià)約為98-150億港元。
而作為代理一方，第一太平以二季度成交的商業(yè)地王為對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)新鴻基中環(huán)美利道項(xiàng)目落成后呎價(jià)高達(dá)7萬(wàn)港元，南豐啟德商業(yè)地皮落成后也高達(dá)2.5-2.7港元。朗豪坊坐落旺角，預(yù)期較啟德地王溢價(jià)30%-40%，也僅是中環(huán)地王價(jià)格的一半，“屬合理水平”。
就定價(jià)245億港元一事，李偉文僅回應(yīng)稱(chēng)，此次出售項(xiàng)目的準(zhǔn)買(mǎi)家若無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，“亦非目標(biāo)買(mǎi)家”。他同時(shí)表示，項(xiàng)目屬意向具財(cái)力的內(nèi)地國(guó)家級(jí)企業(yè)招手，包括非銀行業(yè)的大型央企，相信該類(lèi)企業(yè)“愿付出龐大銀碼”。
商廈市場(chǎng)乾坤
在近日的香港房地產(chǎn)圈，關(guān)于朗豪坊辦公大樓沽售價(jià)格是從業(yè)者討論最為激烈的話(huà)題之一。
中原（工商鋪）董事總經(jīng)理潘志明早前對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在香港九龍區(qū)尋找地標(biāo)建筑，朗豪坊可遇不可求，一來(lái)由于項(xiàng)目的整體打造水平，二來(lái)是其背后的歷史價(jià)值。盡管如此，他給出的估價(jià)也是每平方呎逾3萬(wàn)港元，折合總價(jià)在210億港元以上。
7月18日，利嘉閣（工商鋪）地產(chǎn)商業(yè)部高級(jí)營(yíng)業(yè)董事何紹榮在記者會(huì)上則強(qiáng)調(diào)，由于項(xiàng)目有數(shù)層樓層早前已拆售，中資公司或會(huì)認(rèn)為不夠完美，且成交價(jià)或較全幢物業(yè)出售有所折讓。他也預(yù)計(jì)，項(xiàng)目成交價(jià)可達(dá)每平方呎3萬(wàn)港元，總成交額逾200億港元。
盡管給出的估值與鷹君集團(tuán)的意向價(jià)相左，但不少人士都認(rèn)為，朗豪坊此次交易仍給香港商廈市場(chǎng)帶來(lái)了指標(biāo)性的影響。
受益于市場(chǎng)氣氛回暖，2017年上半年，香港共錄得約62宗寫(xiě)字樓過(guò)億港元大手成交個(gè)案，占工商鋪大宗成交逾半；其中有5宗為全棟商廈易手個(gè)案，如上環(huán)THE WELLINGTON成交價(jià)約30億港元，平均呎價(jià)3.55萬(wàn)港元；中環(huán)分層最高成交價(jià)3.9萬(wàn)港元?jiǎng)t創(chuàng)新高。
潘志明指，買(mǎi)家入市步伐加快反映出國(guó)企及基金對(duì)香港商廈追捧的熾熱程度。但隨之出現(xiàn)的情況是，二季度美利道、啟德商業(yè)地王誕生后，市場(chǎng)放售盤(pán)源陸續(xù)短缺，需求則高居不下。
據(jù)中原預(yù)計(jì)，未來(lái)三年到五年，香港寫(xiě)字樓升幅或高達(dá)5成，其中今年下半年升幅為10%-15%。不過(guò)該行表示，考慮到下半年業(yè)主仍處于摸索階段，預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓成交宗數(shù)較上半年減少35.28%，價(jià)格位支持則將使成交額上升36.08%。
“樓面呎價(jià)創(chuàng)新高，導(dǎo)致市場(chǎng)成交減少。不少業(yè)主不敢隨意定價(jià)，究竟要反價(jià)多少個(gè)點(diǎn)，誰(shuí)都估計(jì)不了。”他表示，預(yù)計(jì)有若干單指標(biāo)性的交易出現(xiàn)時(shí)，升勢(shì)就會(huì)形成。
按照計(jì)劃，朗豪坊辦公大樓預(yù)計(jì)在8月底可定截標(biāo)時(shí)間，屆時(shí)交易情況仍有待揭曉。而若仍能按鷹君集團(tuán)的意向價(jià)245億港元以上成交，該物業(yè)將打破2014年底由恒大地產(chǎn)125億港元從華置購(gòu)入灣仔美國(guó)萬(wàn)通大廈的紀(jì)錄。
同時(shí)，朗豪坊呎價(jià)3.5萬(wàn)港元，或?qū)⒊蔀橥悄酥辆琵垍^(qū)的平均呎價(jià)最高的物業(yè)之一。數(shù)據(jù)顯示，上半年港島寫(xiě)字樓最貴呎價(jià)已迫近4萬(wàn)港元，反觀九龍區(qū)商廈平均呎價(jià)徘徊于1萬(wàn)港元上下。
在朗豪坊放售后，利嘉閣也認(rèn)為，未來(lái)或有更多家族式業(yè)主會(huì)將全幢商業(yè)物業(yè)標(biāo)售。
