近年來，天津市購物中心出現了大體量新增供應、一味同質化擴張的情況，導致后期入市購物中心壓力巨大，市場競爭非常激烈。從2015年開始，隨著購物 中心增量增幅有所下降，購物中心開發熱度不斷降溫，天津市場開始走向成熟的消化期。
贏商大數據顯示，截至2017年二季度，天津商業面積3萬㎡及以上的購物中心總存量近544.2萬㎡；2017年第一季度購物中心首層平均租金約457元/㎡/月，空置率高達12.5%。巨大的存量，同質化定位嚴重，再加上品牌入駐率和市場活躍度不足，讓天津購物中心面臨很大挑戰，這也使得“飽和”與“轉型”成為了如今天津商業被提及最多的關鍵詞。
總存量近544.2萬㎡ 同質化競爭嚴重
據贏商大數據顯示，截至2017年一季度，天津商業面積3萬㎡及以上的購物中心總存量近544.2萬㎡，位居全國第八。 早在2011年，天津購物中心增量就達到峰值，同比增長率達73%， 2012-2014年之間增速浮動較大，但從2015年開始，天津購物中心增量增幅有所下降。
數據來源：贏商大數據中心
早在四月份，第一太平戴維斯發布了第一季度華北區物業市場研究報告，報告顯示，北京購物中心存量增至880萬平方米，百貨商場市場存量減少210萬平方米。雖然天津購物中心存量比北京少了300多萬平方米，但是相較于北京市場，天津流動人口少，消費觀念較為傳統，購買力也沒辦法與北京相提并論，544.2萬㎡的總存量對于天津來說無疑是巨大的，而購買力卻不足以支撐。
對此，天津天河城購物中心管理人員表示擔憂，他認為根據目前的實際情況看，天津購物中心存量過剩，可以說已經嚴重飽和了，加之天津市場活躍度不足，競爭極為激烈。“就看這些購物中心誰先倒下了。”
購物中心首層平均租金下降 空置率卻在上升
購物中心首層租金，從側面體現了品牌商戶對商場“門面位置”的爭奪，也是體現購物中心受品牌歡迎程度和經營狀況的好壞。
數據顯示，2015年一季度至2017年一季度，天津市購物中心平均首層租金在420-475元/㎡/月之間浮動，季度平均環比增幅在1%左右。截止2017年第一季度，受新入市項目的影響，天津購物中心首層平均租金環比微降2.0%至每月每平方米457.0元。
數據來源：贏商大數據中心/第三方機構
然而，一味同質化擴張導致后期入市購物中心壓力巨大，市場競爭非常激烈，整體面臨空置壓力。截至2017年第一季度，全市購物中心整體平均空置率已上升至12.5%，首層平均租金降至457元/㎡/月。
事實上，受經濟大環境的影響和電商的沖擊，其他典型城市購物中心空置率也有一定程度的上升。以北京為例，截止2017年第一季度，購物中心入住率環比下降1.7個百分點至93.3%。也就是說空置率為6.7%，與之相比，天津12.5%的數據明顯偏高，這是什么原因導致的？
天津大悅城的一位管理人員告訴筆者，在天津地區的商業項目呈現一種區域性特點，就是“走不出，進不來。”首先，天津商業項目定位同質化嚴重，很多購物中心定位模糊，沒有特色。其次，在品牌上來看，很多優質的品牌不愿意入駐天津市場，全國乃至全球商品知名的商業品牌都不會把天津作為一個重點城市來培育，所以導致天津商業市場活力和動力不足。但是空置率的提升，也促使部分購物中心為吸引客戶積極地進行了品牌調整。
老牌傳統百貨危機重重 轉型迫在眉睫
經過房地產黃金十年的快速發展，全國多數城市商業地產在量上已經并不稀缺，但優質項目依然缺乏，天津也是如此。
近年來，天津老牌傳統百貨如亨泰百貨、勸業場百貨西南角店、遠東百貨、百盛紛紛先后閉店。從業績上看，某些傳統老字號百貨商場在2015年的的跌幅更是達到了21.9%，老牌傳統百貨迎來了前所未有的危機，轉型迫在眉睫，很多購物中心都在做出積極嘗試。
傳統百貨業面臨洗牌，大批后來者爭相進入開發購物中心，以新理念、新科技打造購物強體驗，顛覆傳統商業模式。
在此情況下，購物中心如何才能在競爭中脫穎而出？答案就是找準自身項目定位的細分客群，并做出創新、做出特色。有針對性的品牌組合策略和特色服務將是吸引客流、提高租金的有力渠道。
在定位方面，無論是針對18-25歲追求新奇但消費能力有限的學生和剛畢業的年輕人，還是針對25-40歲追求品質，消費能力強勁的都市新貴，抑或是針對家庭群體的親子購物和體驗需求，都需要商業地產運營方根據所處區位、項目特色、資源情況等做出選擇。
例如天津大悅城項目，作為天津購物中心一大標桿項目，一直堅持針對年輕時尚人群的定位，通過情景場景營造、引進新銳品牌、會員平臺搭建等手段，吸引目標客群到店，提升消費的附加值。天津銀河購物中心，是天津最著名的高端購物中心，以大體量和齊全的奢侈品品牌以及良好的購物體驗著稱。天河城管理人員認為，其實，消費者到底需要什么是個偽命題，對于天津市場來說，流動人口不多造成了整個市場不活躍，市場不活躍就反過來影響到購物中心的熱情，然后購物中心熱情不足，又反過來影響到消費者的熱情，這是一個不良循環，也是一個無法追根溯源的難題。
