仲量聯(lián)行：新一輪供應(yīng)熱潮帶動(dòng)辦公樓市場升級需求

核心提示：隨著新一輪供應(yīng)中的首批辦公樓竣工，優(yōu)質(zhì)辦公樓將落戶北京多個(gè)細(xì)分市場，那些尋求辦公空間升級的國內(nèi)租戶將紛紛抓住這一難得的市場機(jī)會(huì)。

    “隨著新一輪供應(yīng)中的首批辦公樓竣工，優(yōu)質(zhì)辦公樓將落戶北京多個(gè)細(xì)分市場，那些尋求辦公空間升級的國內(nèi)租戶將紛紛抓住這一難得的市場機(jī)會(huì)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。

    與此同時(shí)，在零售物業(yè)市場，王府井淘匯新天（Spot on WFJ）購物中心以22億元人民幣的價(jià)格出售給一個(gè)私人買家。平安信托斥資12.5億元人民幣收購了望京新一城購物中心，今后該商廈可能會(huì)被改造為辦公樓。投資者對潛在的“商轉(zhuǎn)辦”項(xiàng)目很感興趣，并繼續(xù)在市場中尋求潛在的商機(jī)。物流市場的租賃活動(dòng)微幅攀升，電商和第三方物流企業(yè)仍是主要的需求來源。在高端住宅銷售市場，政府最新出臺的降溫措施對該市場的供需和售價(jià)均帶來了顯著影響。

    根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，北京甲級辦公樓市場在2017年第二季度于CBD、奧林匹克公園、望京和東長安街這幾個(gè)子市場共迎來了四個(gè)新的甲級辦公樓項(xiàng)目，租賃市場新增供應(yīng)量總共達(dá)到27萬平方米（建筑面積）。2017年第二季度末，由于預(yù)租賃活動(dòng)強(qiáng)勁，上述項(xiàng)目的平均出租率高達(dá)78%，這在北京是一件非常罕見的事情。本季度總體租金增長環(huán)比持平，但部分中央商務(wù)區(qū)的業(yè)主大幅降低了租金。在競爭日趨激烈的情況下，CBD的部分業(yè)主為減小來自未來新增供應(yīng)的壓力，主動(dòng)降低其租金。不過，供應(yīng)趨緊的金融街和中關(guān)村子市場的租金適度增長，抵消了CBD租金下滑的不利局面。同時(shí)，新竣工項(xiàng)目對整個(gè)市場租金的影響較小，這是因?yàn)檫@些項(xiàng)目的預(yù)租活動(dòng)此前已被市場消化。

    仲量聯(lián)行預(yù)測，預(yù)租活動(dòng)將導(dǎo)致CBD的競爭進(jìn)一步加劇。CBD現(xiàn)有樓宇的業(yè)主將面臨來自未來新建樓宇業(yè)主的競爭，這些新建樓宇的業(yè)主為提前贏得租戶，向租戶提供更為優(yōu)惠的租金選擇。在奧林匹克公園和麗澤兩個(gè)地區(qū)的新增供應(yīng)將給整個(gè)北京市場的租金帶來下跌壓力的同時(shí)，金融街和中關(guān)村兩個(gè)成熟地區(qū)預(yù)計(jì)需求仍將保持強(qiáng)勁，其租金增長將抵消奧林匹克和麗澤兩個(gè)地區(qū)給租金帶來的不利影響，第二季度未出現(xiàn)大宗交易，只有幾個(gè)小的辦公樓和商鋪交易。在辦公樓市場，中國手機(jī)制造商中興通訊以人民幣17億元將一棟自用的小型辦公樓（總建筑面積39,000平方米）出售給華潤集團(tuán)，之后遷入中國外運(yùn)新竣工的、地處奧林匹克公園地區(qū)的租賃型項(xiàng)目。在零售物業(yè)市場，位于王府井步行街優(yōu)質(zhì)地段的淘匯新天以22.01億元人民幣出售給一位個(gè)人買家。在望京地區(qū)，平安信托出資12.5億元人民幣收購了新一城購物中心，并可能將其改造成辦公樓。

    北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂（Eric Hirsch）表示：“我們看到國內(nèi)金融和專業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛抓住市場機(jī)會(huì)升級或整合其辦公空間。本季度（甲級辦公樓）得到快速吸納，也證實(shí)了市場仍存在被抑制的需求。”

    仲量聯(lián)行北京投資部總監(jiān)秦子凡表示：“一年前，位于著名的三里屯地區(qū)的盈科中心的‘商轉(zhuǎn)辦’項(xiàng)目成功得以實(shí)施。自此以后，由于業(yè)主和投資者紛紛跟進(jìn)，尋求更高的潛在收益率，該市場又出現(xiàn)了其它幾個(gè)‘商轉(zhuǎn)辦’項(xiàng)目?？梢灶A(yù)見的是，更多的優(yōu)質(zhì)‘商轉(zhuǎn)辦’項(xiàng)目將完工，從而在市場中形成一個(gè)比重相對較小，但具有獨(dú)特特征的組成部分。”





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