“外行”闖入 華訊股份改造飄亮購(gòu)物中心能否成功？

當(dāng)下，包括凱德集團(tuán)、萬(wàn)科、新城控股等都在著手收購(gòu)存量商業(yè)，各路房地產(chǎn)基金也在摩拳擦掌入手城市更新項(xiàng)目，而在北京亞奧商圈，經(jīng)營(yíng)電子產(chǎn)品的香港上市公司華訊股份則盯上了飄亮購(gòu)物中心，收購(gòu)這個(gè)4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)后隨即開(kāi)展了改造行動(dòng)，計(jì)劃今年11月重新開(kāi)業(yè)。

在消費(fèi)力飽滿的北京亞奧商圈，由于商業(yè)項(xiàng)目分散、缺乏有效規(guī)劃，該區(qū)域商業(yè)氣氛一直不溫不火，華堂商場(chǎng)的撤出、北辰購(gòu)物中心的調(diào)整，加上如今飄亮購(gòu)物中心的改造，亞奧商圈能否吸引更多品牌商入駐從而煥發(fā)新的生機(jī)？

1、“外行”的華訊股份15億元收購(gòu)飄亮購(gòu)物中心

飄亮購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)于2001年，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)安立路68號(hào)，為陽(yáng)光廣場(chǎng)樓盤(pán)的底商，距離安立路地鐵站僅5分鐘路程。

筆者6月22日探訪了陽(yáng)光廣場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)是包含寫(xiě)字樓、住宅和商場(chǎng)的項(xiàng)目，商場(chǎng)是飄亮購(gòu)物中心。商場(chǎng)有北門(mén)和西門(mén)兩個(gè)出入口，北門(mén)掛有陽(yáng)光影城的牌匾，但北門(mén)已經(jīng)關(guān)閉，位于負(fù)1層的陽(yáng)光影城已經(jīng)停業(yè)半年。從西門(mén)進(jìn)入后發(fā)現(xiàn)一樓的商家們已經(jīng)撤離，大量廢棄的物料在現(xiàn)場(chǎng)，只剩下一個(gè)特賣的小商家在現(xiàn)場(chǎng)，二樓也處于封閉狀態(tài)，樓梯上的貼紙顯示此前二樓經(jīng)營(yíng)的是繁星秀場(chǎng)外貿(mào)百貨商場(chǎng)。

整個(gè)商場(chǎng)只有1層沿街的永和大王、肯德基和負(fù)1層的沃爾瑪超市在經(jīng)營(yíng)中，沃爾瑪?shù)膯T工告訴筆者，商場(chǎng)之前的經(jīng)營(yíng)以服裝店為主，生意與人氣一般，前段時(shí)間商場(chǎng)開(kāi)始重新裝修，開(kāi)業(yè)時(shí)間還不清楚。

雜亂的一樓

事實(shí)上，飄亮購(gòu)物中心長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)營(yíng)未有起色，與控股股東頻繁易主有關(guān)。據(jù)媒體報(bào)道，早年飄亮購(gòu)物中心由開(kāi)發(fā)商北京金馬長(zhǎng)城房產(chǎn)建設(shè)有限公司持有并經(jīng)營(yíng)，在此之后，先后經(jīng)歷了“二房東”北京旺市百利商業(yè)有限公司和“三房東”北京亞奧閃耀商貿(mào)有限公司的經(jīng)營(yíng)，2014年，飄亮購(gòu)物中心被北京萬(wàn)恒達(dá)投資有限公司收入麾下，如今，這個(gè)商場(chǎng)最新的業(yè)主方是華訊股份。

據(jù)悉，華訊股份是一家主營(yíng)業(yè)務(wù)為銷售電子產(chǎn)品、銷售生物柴油產(chǎn)品、節(jié)能業(yè)務(wù)的香港上市公司，此前未涉足過(guò)物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。年報(bào)顯示該公司2016年實(shí)現(xiàn)總收入10.24億港元，同比上升15%，母公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)0.72億港元，同比上升73%。

華訊股份2016年曾發(fā)布公告稱，將以1美元收購(gòu)北京飄亮購(gòu)物中心，并承擔(dān)飄亮購(gòu)物中心15億元人民幣的負(fù)債。

2017年1月24日，華訊股份完成了對(duì)飄亮購(gòu)物中心的收購(gòu)，華訊股份認(rèn)為收購(gòu)事項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)而言有利于增強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)狀況，使收入來(lái)源多元化，為提升股東回報(bào)，正在考慮采取不同的方案來(lái)提升該商場(chǎng)的租金收入，比如通過(guò)裝修包裝增加可出租面積，提升項(xiàng)目租金收入。

購(gòu)物中心北門(mén)

 

2、飄亮購(gòu)物中心計(jì)劃11月重裝開(kāi)業(yè)

華訊股份的公告中顯示，飄亮購(gòu)物中心建成于1999年，包括地下1層與地上2層，總建筑面積約4萬(wàn)平方米，2013、2014、2015年該商場(chǎng)的租金收入和管理費(fèi)分別是3860萬(wàn)元人民幣、3880萬(wàn)元人民幣、3960萬(wàn)元人民幣，2016年上半年的租金收入和管理費(fèi)則是3670萬(wàn)元人民幣。

公告還顯示，2013-2015年，飄亮購(gòu)物中心的合作租戶是地下1層的沃爾瑪超市和地上1-2層的眾多小商戶，沃爾瑪超市面積約1.5萬(wàn)平方米。2016年以來(lái)，飄亮購(gòu)物中心與一家大本營(yíng)在武漢的物業(yè)管理公司合作，由該物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心地上1-2層商業(yè)，約2.5萬(wàn)平方米。

在華訊股份入主以來(lái)，為增加可出租面積、提升租金收入，通過(guò)該物業(yè)管理公司，華訊股份正在對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)整。

飄亮購(gòu)物中心現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)招商的工作人員明確告訴筆者，商場(chǎng)計(jì)劃今年11月重新開(kāi)業(yè)，“主力店還是超市和影院，不過(guò)營(yíng)業(yè)中的沃爾瑪超市要么縮小面積，要么結(jié)束合作選擇新的品牌，電影院也在談一家品牌”。

該工作人員表示，購(gòu)物中心調(diào)整后的業(yè)態(tài)規(guī)劃是，1層以零售和餐飲業(yè)態(tài)為主，2層以服飾和教育培訓(xùn)為主，目前都在招商談判中。

一樓撤離的商鋪

3、亞奧商圈聚焦存量商業(yè)的改造

作為商業(yè)地產(chǎn)的“外行”，華訊股份此番改造行動(dòng)，能否讓飄亮購(gòu)物中心煥發(fā)生機(jī)？應(yīng)該說(shuō)，從項(xiàng)目的物業(yè)條件和業(yè)態(tài)規(guī)劃來(lái)說(shuō)，飄亮購(gòu)物中心有利也有弊。

飄亮購(gòu)物中心的優(yōu)勢(shì)很明顯，作為一個(gè)小型的社區(qū)mall，陽(yáng)光廣場(chǎng)大量的住戶和寫(xiě)字樓人群對(duì)該商場(chǎng)的消費(fèi)有一定承接力，而超市開(kāi)業(yè)多年亦積累了不少消費(fèi)者，項(xiàng)目有一定知名度。

而該項(xiàng)目的最大劣勢(shì)，是商場(chǎng)規(guī)模受限，僅4萬(wàn)平方米的體量不能涵蓋齊全的各種業(yè)態(tài)，特別是近年來(lái)興起的以休閑娛樂(lè)為主的新型體驗(yàn)業(yè)態(tài)，如果以傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式面世，可能在未來(lái)難以有較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一樓鋪位草圖

二樓鋪位草圖

另外，作為建筑年代較久的商場(chǎng)，飄亮購(gòu)物中心在招商時(shí)可能難以滿足品牌商對(duì)物業(yè)的要求，比如位于負(fù)1層的超市，物業(yè)層高受限導(dǎo)致超市空間沉悶逼仄，給消費(fèi)者的體驗(yàn)感較差，比如商場(chǎng)1-2層部分商鋪的實(shí)用率僅50%左右，低實(shí)用率導(dǎo)致招租時(shí)難以獲得較高的租金定價(jià)。

亞奧商圈的消費(fèi)潛力很大，上世紀(jì)90年代，亞運(yùn)村一帶曾經(jīng)是北京最早的富人居住區(qū)，外國(guó)人和明星等高消費(fèi)的業(yè)主聚集于此，盡管后來(lái)富人擴(kuò)張到了北京個(gè)各個(gè)角落，但亞奧商圈的家庭消費(fèi)客群基數(shù)仍很大，商業(yè)潛力大。

由于商業(yè)項(xiàng)目分散、缺乏有效規(guī)劃，亞奧區(qū)域的商業(yè)氣氛一直不溫不火，2016年以來(lái)華堂商場(chǎng)的撤出、北辰購(gòu)物中心的調(diào)整，加上如今飄亮購(gòu)物中心的改造，預(yù)示著存量物業(yè)的更新將是亞奧商圈的新主題。

如何讓被低估的存量商業(yè)重生，活躍各類商業(yè)業(yè)態(tài)，穩(wěn)步提升租金價(jià)值，這是擺在每個(gè)開(kāi)發(fā)商面前的課題。飄亮購(gòu)物中心能否獲得生機(jī)，亞奧商圈能否吸引更多品牌商入駐，我們拭目以待。