為何金科、龍湖、陽光城等都表示要向碧桂園學(xué)習(xí)？

核心提示：近來房企們開了個(gè)班，課題就叫“向碧桂園學(xué)習(xí)”。因?yàn)樵?jīng)的“三四線之王”，用一年完成了銷售金額從一千億級(jí)到三千億級(jí)跨級(jí)的跳躍。

　　近來房企們開了個(gè)班，課題就叫“向碧桂園學(xué)習(xí)”。因?yàn)樵?jīng)的“三四線之王”，用一年完成了銷售金額從一千億級(jí)到三千億級(jí)跨級(jí)的跳躍。

　　所以，前聯(lián)席總裁要入職陽光城，金科發(fā)了一紙全面學(xué)習(xí)碧桂園的通知，再到曾經(jīng)對(duì)標(biāo)中海的龍湖，傳聞已悄然要向碧桂園看齊……

　　而這在碧桂園歷史上，并非是首次的業(yè)績大躍進(jìn)。2013年，碧桂園已實(shí)現(xiàn)銷售金額1097億元，在此一年前，它還是一家400億量級(jí)的企業(yè)，但一年之后，已將同級(jí)生們等遠(yuǎn)遠(yuǎn)的甩在了身后。

　　這一勢(shì)頭在今年繼續(xù)得以延續(xù)，前五月，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2442億元，同比增長157.32%。

　　繁榮的背后亦有暗影。三月以來，一線城市和熱門二線城市開啟了新一輪樓市調(diào)控。碧桂園最新5月銷售本年度首次跌落500億，觸底400.6億元，環(huán)比跌幅達(dá)25%。

　　而自稱的鄉(xiāng)下人到大家眼中的城里人，碧桂園已用了25年的光陰。

　　6000億的機(jī)會(huì)

　　用“滿面春風(fēng)”來形容現(xiàn)在的碧桂園，并不為過。

　　2016年底，碧桂園向外界宣告，于2016年12月11日，公司及附屬公司連同合營公司和聯(lián)營公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣3000億元，正式跨過三千億門檻——要知道，在年初碧桂園定下的年度目標(biāo)是1680億。

　　同樣，在今年前五個(gè)月的銷售中，外界亦隱約看到了碧桂園去年的影子。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，截至2017年5月31日止五個(gè)月，碧桂園已達(dá)成年度目標(biāo)的61%，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2442億元，合同銷售建筑面積約2727萬平方米，分別同比增加157.32%和125.75%。

　　對(duì)此，有行業(yè)人士稱碧桂園今年的目標(biāo)其實(shí)是6000億元，同時(shí)鑒于其前五月銷售已過半數(shù)目標(biāo)，外界普遍認(rèn)為碧桂園公布的4000億目標(biāo)太過于保守。

　　不過，在6月20日碧桂園媒體見面會(huì)上，集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼集團(tuán)副總裁、財(cái)務(wù)資金中心總經(jīng)理伍碧君就回應(yīng)：“今年的計(jì)劃全部在我們的預(yù)計(jì)之中，但是肯定對(duì)外要先說一個(gè)保守點(diǎn)的計(jì)劃。”

　　而對(duì)于行業(yè)關(guān)注的碧桂園土地儲(chǔ)備情況，伍碧君表示：“土地會(huì)跟隨銷售的狀況，銷售賣得好，土地支出自然就大。如果銷售緩慢下來，那么土地支出自然會(huì)縮減。”

　　伍碧君介紹于前四月，碧桂園通過招拍掛和收并購，土地費(fèi)用已花去超過900億元。目前，收并購為碧桂園獲取項(xiàng)目的主要方式，占比60%。她同時(shí)稱，碧桂園在獲取土地項(xiàng)目時(shí)，會(huì)以凈利率來其進(jìn)行評(píng)估，其中，一二線城市項(xiàng)目的凈利率不低于8%，三四線不低于10%。

　　不過，伍碧君告訴在場(chǎng)媒體：“我們對(duì)下半年的環(huán)境預(yù)測(cè)不會(huì)太樂觀，但是在下半年的宏觀環(huán)境惡化的時(shí)候，對(duì)我們來說可能也有一些機(jī)會(huì)。”

　　現(xiàn)在，隨著跨過三千億門檻，碧桂園毛利率也迎來近五年的首次提升，伍碧君表示，2013年碧桂園的“百花齊放”戰(zhàn)略，在全國范圍內(nèi)拿地被允許，這造成當(dāng)時(shí)部分項(xiàng)目在成本、管理上的失控，但自從2014年“同心共享”合伙人機(jī)制推開之后，毛利率已經(jīng)得到大幅度改善，在接下來的幾年都會(huì)形成上升的趨勢(shì)。

　　要躲避一場(chǎng)雪崩

　　苗頭甫現(xiàn)，心有戚戚。2017年的中國樓市，現(xiàn)在讓房企們有些憂慮。

　　回望過去，2013年碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額1097億元，這是其首次實(shí)現(xiàn)業(yè)績的大躍進(jìn)，在此一年前，它還是一家400億量級(jí)的企業(yè)。其中很大一部分的銷售貢獻(xiàn)來自于三四線城市。

　　2014年，碧桂園實(shí)現(xiàn)年度銷售金額1250億元，同比增加152.8億元，增長幅度13.93%。

　　這一年，碧桂園進(jìn)行了管理、組織架構(gòu)、人才儲(chǔ)備、品牌宣傳定位等方面的改革，在精簡營銷體系、所建銷管成本、降低融資成本方面都下了不少功夫。

　　2014年，碧桂園在項(xiàng)目上推行“同心共享”機(jī)制，碧桂園銷管費(fèi)用從6%下降至5.8%，凈借貸比率降低7.6%至59.7%，是年出身中建和中海系的“三斌”，于當(dāng)年進(jìn)入碧桂園。

　　其時(shí)，碧桂園布局策略開始發(fā)生變化，根據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體彼時(shí)的報(bào)道，當(dāng)年一二線城市占碧桂園全年銷售金額的48%，已得到很大的提升。

　　2015年，碧桂園正式換了打法，提出“鞏固三四線、擁抱一二線”戰(zhàn)略。值得注意的就是，2014年年初預(yù)計(jì)全年的土地投資為200億元，最后花去了560億元，其中有75%的金額用來購買了“目標(biāo)一二線城市”的土地。

　　最終，這場(chǎng)“自我救贖”帶著碧桂園起飛，用它在年報(bào)里的話說，即是：“若按照目標(biāo)市場(chǎng)計(jì)，集團(tuán)約59%的國內(nèi)合同銷售貢獻(xiàn)來自于瞄準(zhǔn)一二線城市的項(xiàng)目，另有41%來自于瞄準(zhǔn)三四線城市的項(xiàng)目”，2016年碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額的跳級(jí)跨越，達(dá)到3090億元之多。

　　總結(jié)過往經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)2017年新的市場(chǎng)變化和態(tài)勢(shì)，伍碧君告訴媒體，只要出現(xiàn)了新業(yè)務(wù)、新情況，就會(huì)立刻調(diào)整。

　　她表示，有頂尖企業(yè)打電話與其交流雙向機(jī)制，“我告訴他你不用問，因?yàn)閱柫艘矝]用，我們碧桂園的每個(gè)季度都在變，我們不會(huì)一個(gè)機(jī)制一直走到底的”。

　　碧桂園的自渡

　　“很關(guān)鍵的因素是在老板，跟董事局主席有很大的關(guān)系。”面對(duì)近期碧桂園管理層的一些變動(dòng)，碧桂園集團(tuán)副總裁兼集團(tuán)新聞發(fā)言人朱劍敏如是回應(yīng)：“職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍和內(nèi)部管理體系機(jī)制，不會(huì)因?yàn)橐粌蓚€(gè)高管的離職，對(duì)公司的管控造成很大的影響。”

　　2015年7月11日，碧桂園正式成立了一個(gè)高規(guī)格的、相對(duì)獨(dú)立的一線城市事業(yè)部。而事業(yè)部的直接負(fù)責(zé)人，是已離任的聯(lián)席總裁朱榮斌。

　　現(xiàn)在，隨著朱榮斌的離任，碧桂園的一線事業(yè)部已成為了歷史，但朱劍敏表示，一線城市事業(yè)部的撤銷并不代表碧桂園放棄一線城市，“我們一直都在深耕，或者是積極地在一線城市進(jìn)行土地項(xiàng)目的獲取，現(xiàn)在更多的是在談合作項(xiàng)目。”

　　為了提高市場(chǎng)占有率，2016年碧桂園營銷首次推行了大區(qū)制，完成7個(gè)大區(qū)建設(shè)，同時(shí)對(duì)原有的35個(gè)營銷區(qū)域進(jìn)行分拆裂變。朱劍敏透露，目前已有62個(gè)區(qū)域，以北京區(qū)域?yàn)槔壳耙言O(shè)置京東區(qū)域、京北、京西、京南及環(huán)雄安新區(qū)。

　　“我們?cè)谝恍┦〈_實(shí)還有很大的空間”，朱劍敏透露：“包括山東市場(chǎng)、成都市場(chǎng)，這些都是我們?cè)谧鲞M(jìn)一步優(yōu)化和加強(qiáng)區(qū)域建設(shè)的重點(diǎn)方向。”

　　同時(shí)，在完善城市布局、深耕市場(chǎng)的同時(shí)，碧桂園也在尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)板塊，布局海外和科技小鎮(zhèn)也成為了碧桂園未來重要發(fā)展的方向。

　　2016年8月，碧桂園就發(fā)布“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”并啟動(dòng)“科技小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，其時(shí)碧桂園稱要在五年內(nèi)投資1000億打造數(shù)個(gè)科技小鎮(zhèn)。

　　碧桂園方面透露，就今年而言，碧桂園準(zhǔn)備動(dòng)工的小鎮(zhèn)投資額度30億元左右，還將另外新增15個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，全年完成20個(gè)科技小鎮(zhèn)的拓展和布局。

　　五月中旬，碧桂園惠州潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)動(dòng)工，為此，63歲的楊國強(qiáng)還親自站臺(tái)，而這也就意味著碧桂園小鎮(zhèn)計(jì)劃正式進(jìn)入落地階段。

　　作為新興業(yè)態(tài)，還未在業(yè)績上得到體現(xiàn)，但碧桂園對(duì)其已有正面的盈利預(yù)期。伍碧君表示：“前期兩三年肯定不會(huì)有很好的回報(bào)，前面是培育階段，預(yù)計(jì)5年后的效益會(huì)比較好。”

　　在評(píng)價(jià)目前行業(yè)關(guān)注熱切的自持地塊，伍碧君的回答足以管窺碧桂園對(duì)于小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)的姿態(tài)。

　　她以數(shù)字打了個(gè)比方：“有時(shí)候一些生意，前兩三年不一定算得過帳，但是三年后這個(gè)收益就會(huì)越來越大。這樣就會(huì)算長遠(yuǎn)的帳，才敢做這個(gè)生意。”

　　伍碧君繼而說道：“我們會(huì)進(jìn)行資產(chǎn)的長短期搭配搭配，在一定的范圍內(nèi)，選擇哪些作為培育的資產(chǎn)，哪些作為儲(chǔ)備的資產(chǎn)，按比例進(jìn)行控制。”

　　“碧桂園的發(fā)展方向很明確”，朱劍敏則表示，碧桂園堅(jiān)持三個(gè)方向，除了國內(nèi)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)和科技小鎮(zhèn)，還有海外市場(chǎng)，目前已在馬來西亞、印尼、印度落地項(xiàng)目。

　　對(duì)于未來碧桂園海外項(xiàng)目的銷售情況，伍碧君表示：“銷售還是比較良性的，和之前預(yù)計(jì)的也比較一致。”

　　針對(duì)近來資本環(huán)境的變化，她認(rèn)為“很多海外項(xiàng)目都是處于布局的階段，所以美元的小幅加息對(duì)我們的整體影響不大。”

　　她表示，隨著海外業(yè)務(wù)的發(fā)展，碧桂園會(huì)以國內(nèi)融資額度和海外融資額度分別進(jìn)行融資，“隨著海外業(yè)務(wù)的提升，海外的融資比例就有提升，但是暫時(shí)還是維持在7：3的比例。”



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