房企啟動存量商業(yè)改造潮：世茂集團(tuán)梳理四大產(chǎn)品線

核心提示：6月15日，世茂集團(tuán)副總裁、商投公司總裁吳凌華在上海世茂廣場招商啟動發(fā)布會上宣布，世茂商業(yè)四大產(chǎn)品線包含世茂52+、世茂廣場、世茂國際中心、世茂摩天城，并有望5年內(nèi)成為有獨特影響力的商業(yè)地產(chǎn)商。

　　在南京路商業(yè)停業(yè)改造潮中，世茂于其中的項目也進(jìn)行了大幅調(diào)整。這個位于南京東路路口的百聯(lián)世茂國際廣場，改造后將更名為上海世茂廣場，不再與百聯(lián)集團(tuán)續(xù)約，轉(zhuǎn)由世茂商投團(tuán)隊自己運營。

　　這是世茂對旗下商業(yè)產(chǎn)品梳理整合的冰山一角，也是世茂對旗下存量商業(yè)進(jìn)行改造的一個標(biāo)桿。

　　早在今年3月的2016年業(yè)績發(fā)布會上，世茂集團(tuán)便宣布旗下商業(yè)板塊業(yè)務(wù)將在五年內(nèi)計劃增長322%。目前世茂商業(yè)已投資和管理的商業(yè)總建筑面積達(dá)380余萬平方米，其中購物中心280萬，寫字樓100余萬。截至2016年底，總在營商業(yè)面積135萬，與許多地產(chǎn)商一樣，面臨舊項目改造升級、新項目如何破局的難點。

　　6月15日，世茂集團(tuán)副總裁、商投公司總裁吳凌華在上海世茂廣場招商啟動發(fā)布會上宣布，世茂商業(yè)四大產(chǎn)品線包含世茂52+、世茂廣場、世茂國際中心、世茂摩天城，并有望5年內(nèi)成為有獨特影響力的商業(yè)地產(chǎn)商。

　　吳凌華指出，國內(nèi)一些老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品線相對集中，而世茂商業(yè)的特點是“多而全”。“在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展20年歷史中，世茂可謂扮演了‘三好生’的角色，但缺乏‘單項冠軍’。如今，世茂商業(yè)存量資產(chǎn)不僅要‘重組’，還要打造更多標(biāo)桿性項目。”

　　定位“城市會客廳”

　　具體而言，四條產(chǎn)品線的定位分別為：世茂52+minimall為社區(qū)/寫字樓配套商業(yè)，選址主要在世茂集團(tuán)的住宅及寫字樓產(chǎn)品中，目前已在南京、武漢等城市落地。世茂廣場即城市區(qū)域型商業(yè)，體量在5萬平方米以上，主要位于城市一二級商圈。世茂摩天城定位大型文旅綜合體，商業(yè)體量在10萬平方米以上，計劃在武漢、上海等地陸續(xù)落地。世茂國際中心定位大型高端綜合體，商業(yè)體量在10萬平方米以上，選址在核心城市核心區(qū)域。

　　此次借上海世茂廣場的停業(yè)改造，世茂商業(yè)首次向外界透露其戰(zhàn)略構(gòu)想：為城市服務(wù)者打造“城市會客廳”。

　　上海世茂廣場已從今年4月底進(jìn)入停業(yè)調(diào)整階段，將于明年9月30日開業(yè)。目前招商率已達(dá)48.5%。相比改造前，其品牌替換率預(yù)計將達(dá)90%。年輕女性和時尚消費市場是上海世茂廣場定位的關(guān)鍵。

　　此前，吳凌華接受記者專訪時表示，除項目定位調(diào)整外，上海世茂廣場還會在品牌、項目內(nèi)部及建筑外立面上脫胎換骨。

　　盤活存量商業(yè)

　　第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國有4.3億平方米被低估的物業(yè)面積，其中一些地理位置雖優(yōu)越，但因硬件老舊或運營商能力有限而導(dǎo)致后期運營問題。眼光敏銳的投資商便將這視為新的投資空間，紛紛將觸角伸及此。

　　一名長期關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士16日向記者指出，土地出讓政策的變化導(dǎo)致開發(fā)商被動進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2008、2009年之后國內(nèi)城市出讓土地，基本要求住宅商業(yè)酒店寫字樓捆綁。

　　住宅產(chǎn)品的利潤越來越低，而越來越多開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，商業(yè)運營好之后，每年都會有固定現(xiàn)金流回報，并可進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

　　實際上，包括吳凌華在內(nèi)的多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商與海外（包括港資）本質(zhì)的區(qū)別在于，后者是主動做商業(yè)地產(chǎn)，前者則被動。“主動與被動，從對商業(yè)地產(chǎn)的邏輯看法就不一樣。”

　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在兩大趨勢：其一為，以收購或輕資產(chǎn)輸出管理等方式，對存量資產(chǎn)項目進(jìn)行升級改造或者更名重新回歸，如大悅城地產(chǎn)14億收購原長風(fēng)景畔打造長風(fēng)大悅城；李錦記聯(lián)手萬科置業(yè)整體購入原企業(yè)天地3號樓；世茂將百聯(lián)世茂國際廣場收回自主運營。其二，開發(fā)商也選擇對旗下已開業(yè)的商業(yè)項目進(jìn)行升級調(diào)整。

　　據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心不完全統(tǒng)計，2018年上海計劃新開業(yè)購物中心至少有35個，在存量改造項目方面，2018年也將有瑞安廣場（原淮海太平洋）等項目再度入市。

　　由此，上海世茂廣場既是世茂商投啟動存量商業(yè)改造的標(biāo)志，也成為國內(nèi)一系列商業(yè)項目升級調(diào)改的縮影。



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