經營式公寓：不是終結，而是新生
有媒體和評論家表示：上海的酒店式公寓時代將結束。
對于這樣的結論我實在難以茍同。因為在全球范圍內來看，酒店式公寓或者說經營性公寓都是普遍存在的，有利于緩解城市的居住壓力，在上海這個國際大都市，怎么會沒有呢？
仔細研究上述《意見》，可以明確看到政府的態度：對“類住宅”，要整頓和清理；對新增的辦公用地，不得改做公寓；對新增商業用地，并非不可建設公寓式酒店，只是須經約定，而且不支持散售。
我對此的解讀是：公寓可以作為一種經營式商業的形態存在，即常說的“服務式公寓”或“公寓式酒店”，雖然這種業態的功能是居住，但性質可以是商業。所以，并不是說“商住”退出了舞臺，而是對“商住”、“辦公”和“住宅”進行了更加嚴格的區分，消除模糊地帶“類住宅”。所謂“類住宅”，是那些商業辦公項目在開發過程中，不按規劃批準的使用性質進行建設，擅自改變房屋結構、設施設備，擅自將房屋規劃用途由辦公改為居住的“住宅”。
另外，不鼓勵散售，更是明確了公寓的非住宅性，強化其經營性特征。住宅的主體是個人和家庭，開發商只是生產商；而公寓的主體是運營商或業主，服務性和經營性是其核心特征。
“商”與“住”是可以共生的，但并非所有的“住”都是“宅”。對于公寓行業來說，《意見》并不是滅頂之災，而是一次正本清源，會加速行業的分化與集中。不是終結，而是新生。
商住時代：房企開發新戰場
無論是開發商還是業主，都是以盈利為目標。在《意見》和《規定》出臺之前，將經營性用地改建成“類住宅”進行銷售，其實是在土地資源稀缺性制約下的經濟選擇。
尤其是在住宅類地塊稀缺供應、且由于資金審查的日益嚴格，其準入門檻將提升的情況下，商辦地塊勢必將成為房地產開發商的新戰場，其熱度將更勝以往。
第一季度上海土地市場上17 宗經營性用地出讓的前三大溢價率的出讓用地皆為商業用地，分別位于青浦區、靜安區和崇明區。值得一提的是，青浦區夏陽街道盈港路南側15-02 地塊，處于上海郊環地帶，底價還不到7500 萬元的商業、餐飲旅館業用地，有10 家競買人申請競買，最終江蘇茂悅以3.52億元的價格奪得這幅商業用地，成交樓板價從一開始的4200 元/ 平方米，飆至19800 元/ 平方米， 溢價率高達371.4%。
開發商以如此之高的代價獲取郊環的商辦用地，其辦公和商業運營成熟并盈利的難度是極大的，這類用地也許在一開始就不具有承載商業或辦公業態的能力。我們知道，商業需要人流和交通，辦公需要氛圍和產業集聚效應，而居住的需求卻始終剛性。因此，商住也就成為了最優選。特別是在政策出臺之前，還可以作為公寓散售，迅速回籠資金，那更是極其有吸引力。
所以，在開發商“搶灘登陸”之下，疊加新政對“類住宅”的圍追堵截，商住物業的運營和盤活，成為房地產行業的重要課題。
他山之石：需要一個EQR榜樣
國內在近幾年，出現了形形色色的公寓運營商，背后有各大風投的涌入，更有甚者的是，開發商也紛紛加入公寓行業的大潮。
無論是重資產的開發商，還是輕資產的公寓運營商，說起公寓這行當，都是：一苦、二累、三不掙錢。究竟價值在哪里？也許，我們可以從美國公寓巨頭EQR，找到一些啟發。
Equity Residential（EQR）——美國最大的上市公寓REITs，標準普爾500 指數成員，定位于收購、開發和管理高品質的公寓。
EQR 之所以能問鼎行業頭把交椅，與其決策層的戰略把控能力密切相關。EQR 在資產管理（AM）和運營管理（PM）的兩個方面，都有很強的抓手。EQR 并不是一個簡單的運營商或開發商，而更多的是資產管理人的角色，值得國內公寓行業的同行借鑒。
第一，多元化融資能力。在1996年至2007 年之間，EQR 采用多種融資方式不斷擴大融資規模。1998 年以前EQR 主要依靠增發股票和發行優先股進行融資。1998 年下半年，受到亞洲金融風暴的沖擊，由于銀行信貸開始收縮，于是EQR 將目光投向了債券市場。1998 年至2007 年之間，EQR 使用了多種不同期限的債權融資工具，包括折扣債券、浮動利率債券等。而在利率較高的情況下，EQR 也靈活轉變融資工具，通過使用可轉債來降低融資成本、減小資金壓力。
EQR 多元化、多渠道的融資手段為其擴張的道路提供了強大的資金保障。1993 年上市時EQR 僅有69 處物業、2.2萬套公寓；到1998 年時已經增加到654處物業、18 萬套公寓。而到了2000 年，EQR 已經擁有1104 處物業、23 萬套公寓。
第二，聚焦核心資產、剝離非核心資產。在經過快速地規模擴張、占領市場后，EQR 逐漸意識到規模可以為其帶來市場占有率，但不能更進一步提高利潤也無法帶來具有更高價值的核心競爭力。2003 年EQR 提出要從出租率低、成長慢的市場退出，花更多時間、財力、人力，集中于租房需求大、成長快、利潤更高的市場中去。
第三，精準的客群定位。EQR 的成功另一個關鍵因素是其精準的客群定位，EQR 以三類人群作為其核心客群。首先是千禧一代，年齡在20-34 歲之間，仍然與父母住在一起，但將要形成自己的家庭。該群體中60%~70% 有租房需求。
其次是單身人群，EQR 的客戶結構中，單身人群的占比超過了42%，是占比最高的群體，同時這部分人群也是買房意愿最低的人群。最后，EQR 瞄準的是高學歷、高素質、高收入人群，這意味著EQR 的租戶更具備強勁的支付能力，使EQR 可以推出高端市場產品來滿足該類人群的同時獲取更大的利潤空間。
對于房地產企業來說，流動性當然是重要的。但流動性實現的方式有很多，不僅僅體現在物理空間的分割出售。房企喜歡住宅開發，是因為散售去化快，流動性好，可迅速回籠資金。而商住的核心，在于運營，以運營現金流和升值潛力為基礎，可以通過資本化的工具來實現其流動性。比如EQR 這只公寓REITs，就是將其300 多處物業連同自己的管理能力打包，在資本市場上按份額出售給投資者，這是更高級的流動性，值得國內同行借鑒。
