國內(nèi)銷售放緩倒逼房企“出海” 海外投資流行“搭伙”

抱團(tuán)出海

  包括此前遭受森林城市暫停銷售打擊的碧桂園并未停下出海腳步。

  據(jù)消息披露，該公司與中國出口信用保險公司廣東分公司于6月7日簽署了《全面戰(zhàn)略合作協(xié)議》，未來將在開拓海外市場方面進(jìn)行合作。按照碧桂園對外宣傳口徑，碧桂園及中國信保將就全球范圍內(nèi)國際產(chǎn)業(yè)合作結(jié)成長期、全面的戰(zhàn)略合作關(guān)系，為碧桂園的海外事業(yè)護(hù)航，共同發(fā)展。合作協(xié)議的簽署，也是碧桂園集團(tuán)推進(jìn)海外發(fā)展的積極探索和嘗試。

  實際上，此前雙方在馬來西亞有合作先例，中國出口信用保險公司廣東分公司則希望未來為碧桂園海外市場開拓提供更全面的保險和金融服務(wù)，探討更新的承保和融資模式。業(yè)內(nèi)人士表示，雙方的深度合作也許與碧桂園之前海外投資過程中出現(xiàn)種種問題有關(guān)，金融問題一直是出海企業(yè)長期面臨的瓶頸。

  與之類似，走出去的華潤置地也選擇了同合作伙伴“抱團(tuán)出海”。日前，今年以來多次投標(biāo)香港土地的華潤置地，終于在6月7日以收購總價11.5億港元，取得了一宗位于中環(huán)贊善里的住宅地，如愿落地香港，此外，不久前華潤還斥資3.12億英鎊，聯(lián)合美國北極星房地產(chǎn)公司收購了位于英國倫敦金融城核心區(qū)的一棟寫字樓，首次落子英國。此外，合景泰富及龍湖聯(lián)合體以72.3億港元投得的香港九龍啟德第6567號宅地，也引發(fā)市場高度關(guān)注。

  業(yè)內(nèi)人士表示，投資海外地產(chǎn)將進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)地企業(yè)境外資產(chǎn)配置的結(jié)構(gòu)，提升境外資產(chǎn)配置的能力，同時，作為投資者與國內(nèi)國際的優(yōu)秀機(jī)構(gòu)合作，投資標(biāo)志性或大型項目，能進(jìn)一步提升企業(yè)的知名度和影響力。

  平衡投資

  “近來內(nèi)地房企無論是在香港土地市場，還是在歐美國家的投資，都顯示出戰(zhàn)略投資布局的味道。”一位樓市觀察人士分析，除了資產(chǎn)配置外，也與國內(nèi)樓市表現(xiàn)低迷不無關(guān)聯(lián)。

  隨著樓市調(diào)控政策監(jiān)管不斷趨嚴(yán)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售旺季的5月，多家龍頭房企的銷售業(yè)績卻出現(xiàn)了放緩跡象。

  中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，21家已經(jīng)公布銷售業(yè)績的房企合計5月單月銷售金額為2269.8億元，環(huán)比下降5%，而相比3月跌幅更是高達(dá)25.4%。該銷售數(shù)據(jù)也是年內(nèi)銷售最差的月份。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，整體數(shù)據(jù)顯示，在一二線城市調(diào)控加碼的影響下，特別是從2017年初開始的一二線城市限價等政策，導(dǎo)致房企銷售速度開始放緩。5月，全國大部分熱點城市銷售均出現(xiàn)環(huán)比與同比的調(diào)整，其中包括東莞、濟(jì)南、廣州等城市環(huán)比下調(diào)明顯，整體市場分化趨勢加快。從市場走勢看，預(yù)計房企二季度的業(yè)績數(shù)據(jù)會有非常明顯的回落。

  企業(yè)之間的分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營業(yè)收入及利潤率出現(xiàn)雙下調(diào)，特別是北京、上海等城市，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策從嚴(yán)，對于這些企業(yè)來說，預(yù)計2017年全年市場很難樂觀。

  從企業(yè)業(yè)績來看，5月，包括萬科、碧桂園、恒大、保利、龍湖、中海等房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額呈現(xiàn)不同程度下滑。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科、保利、首開、榮盛發(fā)展等企業(yè)環(huán)比降幅超過10%；陽光城、正榮、金科、雅居樂降幅超過30%；萬達(dá)、泰禾、路勁等企業(yè)銷售金額環(huán)比降幅均超過50%。

  “國內(nèi)表現(xiàn)低迷，適當(dāng)尋找機(jī)會投資海外，平衡企業(yè)風(fēng)險也不失為一項選擇。”一位接近開發(fā)商的相關(guān)人士表示。

  風(fēng)險依舊

  高力國際最近發(fā)表的一份關(guān)于開發(fā)商投資海外地產(chǎn)的投資報告顯示，隨著財富的積累、政策的放開以及渠道的拓寬，中國投資者全球資產(chǎn)配置的時代正在到來。在交易規(guī)模和單筆交易額不斷攀升的背后，中國的機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商、運營商們在不斷探索如何獲取更高的投資回報，降低投資的風(fēng)險。

  高力國際中國區(qū)估價及咨詢服務(wù)執(zhí)行董事賀志蓉判斷，歐洲、美國及澳洲的投資機(jī)會越來越有限，中國投資者應(yīng)關(guān)注越南、泰國、柬埔寨和印度尼西亞等“一帶一路”東南亞海上航線市場。

  從資本市場來看，亞洲資本流動正在呈現(xiàn)“外流上升、流入下降、內(nèi)流激增”模式，越來越多的亞洲房地產(chǎn)投資者將在本區(qū)域進(jìn)行投資，特別是中國投資者將在投資活動中起到越來越大的作用。

  2017年一季度的市場表現(xiàn)有所證明，特別是中國對香港的投資大幅增長。未來幾年，中國在亞太地區(qū)的房地產(chǎn)投資仍將集中在香港、悉尼、新加坡等門戶城市。

  實際上，“一帶一路”等國家級政策的引導(dǎo)也是企業(yè)出海積極性提高的重要原因。金茂中國負(fù)責(zé)人在剛剛舉辦的股東大會上表示，公司將隨著“一帶一路”在海外的開發(fā)拓展尋找機(jī)會，盡快走出國門，公司正在尋求合作伙伴。

  但海外投資風(fēng)險依舊值得企業(yè)警惕。有專家提示，除了當(dāng)?shù)卣摺⒎伞⒄肿兓猓瑖鴥?nèi)外匯管制等不確定因素也不容忽視。出海企業(yè)尤其是對那些尚未走出國門的開發(fā)商而言，急于出海風(fēng)險更大，選擇聯(lián)合有經(jīng)驗、資源的公司機(jī)構(gòu)或許是明智之舉。