開發(fā)商繞道三四線補(bǔ)倉 高溢價在三四線拿地

     三四線崛起？

日前，在經(jīng)歷長達(dá)4個半小時的超長激烈競拍后，融創(chuàng)以11.695億元在351輪的競價中斬獲徐州一地塊，溢價率為159.03%。此前的5月最后一天，位于徐州欣欣路北、奎河?xùn)|的一宗城鎮(zhèn)住宅用地被華潤置地以總價21.67億元摘得，溢價率高達(dá)241.15%。

除了徐州之外，幾日前在河北正定新區(qū)開啟的一場土拍大戰(zhàn)也頗為引人關(guān)注。6宗地塊吸引了包括碧桂園、保利等23家房企的爭奪，最終攬金41.9億元。

與此同時，保利地產(chǎn)的官網(wǎng)披露了該公司取得的最新一塊土地是位于泉州市南安市水頭鎮(zhèn)濱海赤坎地塊，該地出讓金為3.4億元，建筑面積為26.7萬平方米；素來擅長在三四線城市開發(fā)的碧桂園也更是沒有停下布局的腳步。該公司最新取得的項(xiàng)目則位于貴州仁懷市鹽津街道楊堡壩社區(qū)。

三四線城市正在成為土地市場的主角。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，5月，全國單宗地塊超過5億元的成交合計(jì)102宗，這其中溢價率超過50%的地塊有71宗。這71宗地塊里，高達(dá)87%分布在三四線城市。溢價率超過100%的地塊合計(jì)45宗，有41宗出現(xiàn)在三四線城市，占比高達(dá)91%。

雖然從土地出讓金高額度城市看，依然集中在一二線城市，北京、武漢、廣州、南京、合肥、蘇州、天津、鄭州、重慶、杭州等城市賣地均超過300億元，但與往年相比，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚(yáng)州等三線城市也進(jìn)入了賣地百億城市行列，嘉興等城市累計(jì)土地出讓金已經(jīng)超過200億元。從溢價率看，一二線城市2017年的土地溢價率相比2016年同期有明顯降低。但三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚(yáng)州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點(diǎn)城市中排名前十。

開發(fā)商繞道

“一二線城市調(diào)控的重壓，是企業(yè)投身三四線城市的原因。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控政策非常多，土地溢價率被各種政策抑制。國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價上漲城市基本全部為三線城市，除廣州上漲1.4%外，其他城市基本均為之前漲幅較低的城市。熱點(diǎn)的一二線城市全面進(jìn)入調(diào)控周期，房價漲幅明顯收窄。

4月，樓市成交已經(jīng)分化明顯，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩(wěn)，三線城市有所上升。從城市情況來看，一線城市成交面積環(huán)比下滑31%，廣州環(huán)比降幅為47%；一線城市同比下降35%，上海同比降幅超四成。二線代表城市成交面積環(huán)比上升4%，同比下降28%。三線代表城市成交面積較上月上升13%，同比亦上升16%。

從調(diào)控政策來看，預(yù)計(jì)后續(xù)政策將繼續(xù)擴(kuò)圍，調(diào)控城市數(shù)量也將繼續(xù)增加，整體市場的調(diào)控目標(biāo)是明顯的托底蓋帽，約束房價上漲過快區(qū)域，去庫存城市政策平穩(wěn)。

市場走勢方面，一二線漲幅回落已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)很快在二三季度會出現(xiàn)環(huán)比下行的表現(xiàn)，三四線城市依然會在投資需求推動下，有輕微上漲的表現(xiàn)。整體市場的熱度從過去的一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市。由此可見，房企拿地開始有意識圍繞一二線熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市并不難理解。

“即便當(dāng)前房地產(chǎn)市場有所降溫，但房企2016年的優(yōu)秀業(yè)績，也讓企業(yè)補(bǔ)庫存的積極性很高。”一位樓市觀察員表示，去年樓市銷售火爆，大部分企業(yè)庫存去化明顯。土地是開發(fā)商的基本生產(chǎn)資料，沒有地企業(yè)就沒有生存空間，即便調(diào)控政策再嚴(yán)厲，房企也要盡力保住未來發(fā)展空間。這種情況下，房企對熱點(diǎn)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊依然拼搶，所以這類型地塊依然會拼搶激烈。

某中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，過去兩年熱點(diǎn)城市房價快速攀升，形成巨大財(cái)富效應(yīng)后，反過來讓投資人覺得三四線城市是尚未被發(fā)覺的金礦。此外，環(huán)一線和強(qiáng)二線的剛需被高房價倒逼，也成為周邊三四線城市的購買群體。同時，近年來三四線城市的快速發(fā)展，也讓產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和城市面貌發(fā)生較大升級。

金礦還是陷阱？

然而，三四線城市這一波熱浪能持續(xù)多久已經(jīng)引發(fā)了行業(yè)人士的關(guān)注。

統(tǒng)計(jì)顯示，全國目前尚有6.8億多平方米的待售面積，樓市總體庫存量依然很大。對庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市來說，去庫存任務(wù)依然艱巨。一些三四線城市現(xiàn)有庫存銷售周期仍較長。某房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2017年4月末，丹東的去庫存周期為34個月，唐山為27個月，哈爾濱為25個月，昆山為23個月、蚌埠為21個月，此外，淄博、呼和浩特、鞍山、撫順、牡丹江等地的去庫存周期則均超過三年。

新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽捷表示，與環(huán)一線城市周邊的三四線城市相比，更多的三四線城市并沒有更好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會和人口吸引力，因此，即使在去年政策的刺激和火爆的市場之下，很多三四線城市的銷售不僅去年沒有明顯增長，而且今年更是大幅下降。

歐陽捷認(rèn)為，可以把三四線城市細(xì)分為都市圈三四線城市、非都市圈熱點(diǎn)三四線城市、其他三四線城市，它們的表現(xiàn)是不盡相同的。

其中，都市圈三四線城市今年1-4月成交量都出現(xiàn)了下跌，下滑最少的佛山成交量也下跌了16%；香河今年4月也有所下降。原因在于都市圈三四線城市主要還是受益于核心城市溢出效應(yīng)。但有的城市已經(jīng)透支需求，產(chǎn)業(yè)跟不上去，只是核心城市的“后花園”，如果核心城市與其之間的交通長期得不到明顯改善，空城的風(fēng)險就很大。

 

但非都市圈的一些三四線城市房價地價快速上漲，主要是源于大城市房價暴漲、購房無望，導(dǎo)致外來人口回流這些城市，同時一二線城市和都市圈三四線城市土地供應(yīng)不足，房企轉(zhuǎn)向這些有潛力的三四線城市，進(jìn)而形成熱點(diǎn)城市。這些三四線城市的需求總體上有限，未來的繁榮不可持續(xù)，透支越多，沉寂越久。而其他三四線城市更接近市場化，既呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩預(yù)兆，也預(yù)示城鎮(zhèn)化和土地財(cái)政的結(jié)束已為期不遠(yuǎn)。

因而，對于開發(fā)商而言，需要警惕一窩蜂投資三四線城市現(xiàn)象，一旦供應(yīng)大于需求，去化的周期依然難以把控，屆時渴望借助三四線城市實(shí)現(xiàn)土地補(bǔ)倉的策略或?qū)⒙淇铡?br />