土地市場三四線最熱
近期三四線城市土地市場火熱，尤其是一線城市周邊區域，熱度更是高得驚人，大有取代熱點城市之勢。
其中，表現最為搶眼的是嘉興。受全面接軌上海示范區消息影響，開發商對土地投資價值的上升取得高度一致看法。在近期舉辦的土地拍賣會上，8宗地吸引到425家企業競爭（其中不乏部分開發商為提高中簽率而請來的同伙），因為參拍企業過多，原定在嘉興市資源要素交易中心舉辦的競拍活動，改在了嘉興大劇院，盛況空前，此舉讓嘉興在一夜之間成為近期中國土地市場最為火爆的城市。拍賣過程中，由于競價過于激烈，不到兩分鐘便達到“熔斷價”，最后改為抽簽定勝負，獲勝者激動之情難以言表，如同運動員拿到了奧運會冠軍。
其實，類似的情形在近期接連上演。在今年5月10日，海寧高新區一宗商住地，最終成交樓面價也達到了10397元/平方米，溢價率高達205%。
有市場研究機構注意到，進入4月份以來，全國范圍三四線城市土地市場出現集體狂歡跡象。根據易居研究院公布的數據顯示，包括北上廣深等在內的50個典型城市土地溢價率排名情況來看，嘉興的溢價率最高，為199%。嘉興房地產市場此前幾個月交易相對活躍，而從具體地塊看，包括嘉興海鹽的部分地塊都面臨了較為激烈的爭奪。另外，除嘉興以外，包括佛山、大連、青島、溫州、成都、鎮江等城市的溢價率都超過了75%。而熱點城市如合肥、杭州、福州等城市，溢價率在38%～65%不等，明顯低于熱點三四線城市（具體見下表）。
表1 部分城市4月份土地成交溢價率
城市 溢價率 城市 溢價率 城市 溢價率
嘉興 199% 合肥 65% 廊坊 10%
佛山 186% 杭州 62% 蘭州 9%
大連 109% 徐州 57% ?？?5%
青島 99% 無錫 57% 太原 4%
溫州 97% 北京 41% 貴陽 3%
成都 77% 福州 38% 鄭州 3%
鎮江 76% 漳州 35% 惠州 2%
寧波 73% 天津 31% 清遠 2%
重慶 73% 珠海 27% 武漢 1%
蕪湖 67% 廣州 10% 上海 0%
數據來源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院
三四線緣何異軍突起
今年以來，受調控影響，一線和熱點二線城市土地市場出現明顯的降溫跡象，但三四線城市卻在此時表現如此搶眼，雖然讓人感到有些意外，但卻又在意料之中。
首先是商品住宅銷售行情的持續走高，帶動了三四線城市的土地市場。來自國家統計局的統計數據顯示，今年1～4月份全國商品房銷售面積、金額同比分別增長15.7%和20.1%。而在樓市調控政策不斷施壓的大背景下，北上廣深以及南京、杭州等熱點城市商品房銷售量整體出現下滑，但非重點城市1～4月商品房銷售面積同比增長25.7%，比全國商品房增速高出10個百分點，可見三四線城市對樓市在前4個月仍保持正增長，貢獻了不小的力量。
這樣的變化勢必會引發連鎖反應，從而使得三四線城市土地市場的熱度上升。易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱分析指出，隨著一線及熱點二線城市調控之后，需求的外溢，啟動了周邊區域三四線城市市場需求，改變了之前的供求關系，房價也接連攀升。而原來對這些地方不待見的房企，見此情形便一窩蜂地進入到市場當中，在三四線城市土地上拍出天價。
當然，三四線城市自身的發展，也使得市場重新認識到了它的價值。丁祖昱分析指出，近年三四線城市快速發展，無論是產業導入還是城市面貌，都發生較大轉變，雖然短時間內市場尚未完全認可，但突然之間這么大的轉變，也蘊含著房產的升值預期。
此外，還有一個不可忽略的因素，就是政策環境整體保持高度寬松狀態，樓市巨大的財富效應得以釋放，也在一定程度上激發了房企的開發熱情。相對一線及熱點二線城市來說，大多數三四線城市并未受到嚴厲的限購、限貸、限價以及限售等調控政策影響，房價大漲形成的財富效應，擴散到了三四線城市，讓人看到了其中的機會，巨大的購買力在催生房價上漲的同時，也讓開發商看到了新的商機。
熱度持續到何時？
三四線城市能否真正取代一線城市及熱點二線城市，成為未來樓市新的熱點板塊？從過往經驗來看，這種可能性不是很大。
首先從政策層面來看，政府不會容忍市場出現過熱，所以一旦有個別三四線城市樓市出現暴漲，勢必會遭到嚴厲調控。如從去年四季度開始，熱點城市周邊三四線城市因為需求的外溢，房價出現非理性上漲態勢，包括廊坊、保定、昆山、佛山等城市，都遭遇到了調控打壓。
而從目前來看，三四線城市樓市調控力度并未放松。如保定在近期出讓土地過程中，則繼續嚴控地價，一幅居住用地出讓條件被限定“購買者10年不能轉讓”，這創下了最近各城市限售年數的紀錄。
同時，也有專家指出，當前三四線城市總體上仍然處于供過于求階段，其基本面無法在短時間內得到改善，所以未來三四線城市不可能出現大面積過熱情形。根據國家統計局公布的數據顯示，截至4月底，全國待售商品房為6.7億平方米，與歷史高位的7.2億水平相比，僅下降了7%左右。而這其中，三四線城市庫存占到7成以上。因此，在丁祖昱看來，雖然部分三四線城市因為供需機構發生逆轉而導致房價上漲，地價飆升，但難以改變三四線城市整體土地供應充足、自住需求有限的基本面，“這也是三四線城市不能一路攀升的最大阻礙。”他如此認為。
對此，有專家建議不要輕易投資三四線城市樓市。相比一線及熱點二線城市來說，三四線城市房價低廉，同時政策并未限制投資性需求，而面對當前部分三四線城市房價大漲局面，肯定會有人選擇前往這些城市去投資。但不可否認的是，如果僅僅看到房價攀升帶來的財富效應，而忽略了對具體城市整體市場情況的研判和分析，最終可能會“吃藥”，因為大多數三四線城市屬于人口凈流出城市，同時經濟發展后勁不足，難以支撐房價持續上漲，因此一旦這輪熱潮退卻，盲目介入很有可能就會變成“裸泳者”。
