華僑城文旅產(chǎn)業(yè)野心顯現(xiàn) 與恒大、萬達PK有哪些優(yōu)勢？

提及全國第一個主題樂園品牌“歡樂谷”，無人不曉。而作為老牌做主題樂園的地產(chǎn)商，華僑城2016年起以文化旅游、城鎮(zhèn)化建設(shè)為主要發(fā)展戰(zhàn)略并加速布局，其文旅板塊的營業(yè)收入占比較以往有明顯提升，且與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比逐步接近。對于未來方向，華僑城有意朝輕資產(chǎn)化、去地產(chǎn)化邁入。那么與同樣進軍旅游板塊的房企相比，華僑城具有哪些優(yōu)勢？又能否實現(xiàn)其旅游產(chǎn)業(yè)的宏偉藍圖？

　　尋求轉(zhuǎn)型突破口，房企瞄準(zhǔn)文旅產(chǎn)業(yè)

　　伴隨房地產(chǎn)進入白銀時代，宏觀調(diào)控政策持續(xù)加碼、土地市場競爭愈發(fā)激烈，未來地產(chǎn)主業(yè)由增量向存量市場轉(zhuǎn)移已成為必然趨勢。房企紛紛加入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型行列，力求開拓更廣闊的市場空間。相比之下，近年來中國旅游市場發(fā)展迅猛，市場前景較為明朗。2016年，國內(nèi)旅游總收入3.9萬億元，同比增長14%；旅游人數(shù)共計44.4億人次，同比增長11%。2017年全國旅游工作會議同時指出，到2040年，全國將積極實施“三步走”戰(zhàn)略，打造世界級旅游強國。放眼于政策的有力引導(dǎo)，加上產(chǎn)業(yè)自身不斷完善、更趨于服務(wù)體驗的發(fā)展模式，眾多房企都在期待文旅板塊能否帶來又一個黃金時期。

　　在眾多進軍文旅產(chǎn)業(yè)的房企中，恒大、萬達表現(xiàn)較為突出。根據(jù)恒大2016年年報顯示，恒大文旅產(chǎn)業(yè)全年合約銷售金額174.7億元，總在建面積1060萬平方米，其中海花島項目在建面積718萬平方米，啟東海上威尼斯在建面積342萬平方米。由此可見，截至2016年，恒大于文旅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)依然基于地產(chǎn)銷售的基礎(chǔ)，借助豐富的旅游資源來拓展住宅的品質(zhì)。而伴隨2016年下半年集中簽約的江蘇、貴州等地6個大型文化旅游項目，恒大未來將建成以童世界為主打產(chǎn)品的文化旅游綜合體。萬達的文旅產(chǎn)業(yè)規(guī)劃則以持有多個大型旅游目的地展開。去年全年隨著南昌、合肥“萬達城”先后開業(yè)，重慶、桂林萬達城開工，長沙、西安、海口“萬達城”項目的簽約，萬達文旅的全國布局基本形成。2016年萬達實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)收入174.3億元，同比增長37.1%。然而，根據(jù)萬達文化集團營收結(jié)構(gòu)顯示，占比27.19%的旅游產(chǎn)業(yè)較其電影產(chǎn)業(yè)仍有較大差距。

　　旅游營收占比近半成，華僑城野心顯現(xiàn)

　　不同于恒大、萬達等業(yè)務(wù)板塊較多的規(guī)模性房企，華僑城三個上市平臺主要經(jīng)營房地產(chǎn)、文旅及電子，其中華僑城A、華僑城亞洲主要涉及房地產(chǎn)和文旅產(chǎn)業(yè)。從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來看，2016年度華僑城位于房地產(chǎn)銷售金額排行榜第62位，其項目集中位于上海、深圳、成都、西安等一二線重點城市。根據(jù)華僑城A、華僑城亞洲年報顯示，其綜合開發(fā)業(yè)務(wù)涉及項目總數(shù)20個，總建筑面積919.1萬平方米。其中蘇河灣項目寶格麗公寓在2016年上海市單套面積150平方米以上及銷售總價1000萬以上的高端酒店式公寓成交排行中，銷售總額排名第一，成交套數(shù)排名第二。

 

 

　　從文旅綜合業(yè)務(wù)來看，華僑城2016年文旅產(chǎn)業(yè)收入160.1億元，同比增長30%，占總營業(yè)收入的45.11%。值得注意的是，文旅產(chǎn)業(yè)占比較2015年上升6.89個百分點，同時房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比較去年降至53.39%。至此，兩大主營業(yè)務(wù)占比趨于接近，而文旅板塊占比也接近半成。結(jié)合華僑城2016年“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展戰(zhàn)略，其文旅板塊的重點布局加速凸顯。

　　加速文旅產(chǎn)業(yè)布局，華僑城優(yōu)勢明顯

　　依托國企背景實現(xiàn)與政府密切合作。隸屬國務(wù)院國資委直接管理、作為混合所有制的改革范本，華僑城在國有控股的前提下實現(xiàn)了市場化運營。2015年，華僑城A發(fā)起定增計劃，調(diào)整后引入名企寶能系成為第二大股東；2017年，華僑城與云南世博、云南文投實施戰(zhàn)略重組，通過增資擴股方式參與地方國資改革。其股權(quán)結(jié)構(gòu)的靈活性吸引了眾多有實力的合作伙伴，其中不乏重視旅游發(fā)展及資源整合的地方及區(qū)域政府。根據(jù)克而瑞監(jiān)測統(tǒng)計，2016年至今，華僑城參與的政府合作項目涉及深圳、云南、四川、天津等多個省市，這為其在各地的深入布局打下良好的基礎(chǔ)。此外，2017年5月，華僑城表示未來將參與雄安新區(qū)建設(shè)，充分發(fā)揮其“造城”優(yōu)勢。

　　優(yōu)質(zhì)的土地儲備提供重要保障。根據(jù)華僑城2016年年報顯示，截至2016年，華僑城文旅綜合及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計權(quán)益土地儲備641.17萬平方米，總建面902.24萬平方米；其中2016年1-12月新增權(quán)益土地儲備105.66萬平方米，新增建面198.45萬平方米。而這些新增土儲主要位于深圳、上海、武漢等一二線重點城市及區(qū)域，為日后文旅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)擴容提供了優(yōu)良的土地資源保障。

　　“歡樂谷”品牌輸出、擴大影響力。借助旗下歡樂谷的全球影響力，華僑城連續(xù)三年位居全球主題公園集團四強，2016年入園游客達3120萬人次。而去年來華僑城推出了歡樂谷“百億計劃“，簽約了”餅干警長“等國產(chǎn)動漫IP。2017年5月，華僑城成立歡樂谷集團，進一步確立華僑城品牌化發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固和加強“歡樂谷”在國內(nèi)主題公園界的龍頭地位的同時，推進了文旅產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展。

　　資產(chǎn)證券化降低融資成本。2012年，華僑城“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃”成立, 而這一產(chǎn)品也是國內(nèi)第一項基于入園憑證現(xiàn)金流的專項資產(chǎn)管理計劃。根據(jù)方案，華僑城旗下深圳、北京及上海歡樂谷主題公園5年內(nèi)特定期（5月-10月）的入園憑證，合計募集資金18.5億元。而資產(chǎn)管理公司將以這部分資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來源，面向投資者發(fā)行支持受益憑證。借助這一模式，華僑城降低了融資成本，也為實現(xiàn)輕資產(chǎn)發(fā)展模式埋下伏筆。

　　總結(jié)：細分行業(yè)抗衡規(guī)模房企，但仍需關(guān)注財務(wù)風(fēng)險

　　通過上文中對文旅產(chǎn)業(yè)整體情況以及華僑城目前發(fā)展的分析，我們認(rèn)為華僑城有望在文旅板塊與規(guī)模房企抗衡、并以此來實現(xiàn)房地產(chǎn)細分行業(yè)發(fā)展的模式，主要原因有以下幾點：

　　目前華僑城在文旅產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)相較房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速明顯，并呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，而其旅游業(yè)務(wù)的權(quán)重及占比明顯高于其他房企。以和萬達的比較為例，萬達2016年實現(xiàn)營業(yè)收入2548.8億元，其中文旅產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)174.3億元；華僑城全年實現(xiàn)354.8億元營業(yè)收入，文旅產(chǎn)業(yè)160.1億元。由此看來，在整體規(guī)模差距懸殊的情況下，華僑城在旅游地產(chǎn)板塊的營收與萬達基本持平，這在一定程度上反映了華僑城文旅較為強勁的發(fā)展勢頭。此外，華僑城2016年歸屬母公司凈利率達19.41%，相較眾多房企為高，企業(yè)的盈利也極具競爭力。

　　其次，從華僑城目前的資源儲備及整合情況來看，其加速布局全國的動向較為明顯。一方面是戰(zhàn)略性拿地，先是2016年著力布局一二線重點城市，再是2017年起加速獲取海口、深圳、成都等城市地塊，為后期文旅產(chǎn)品升級擴容做準(zhǔn)備；另一方面，多個城市及區(qū)域的項目合作也為其開拓了市場空間，借助其國企背景和混合所有制體系，未來的合作形式也將更趨于多元化發(fā)展。而央企自身融資優(yōu)勢明顯，再加上資產(chǎn)證券化的推行，未來華僑城有望持續(xù)優(yōu)化財務(wù)運營。

　　從品牌影響力來看，旗下“歡樂谷”已經(jīng)形成了較為廣泛的市場知名度，而伴隨以“歡樂谷”展開的“全域旅游”推行，未來華僑城的影響力還將繼續(xù)擴大，有望實現(xiàn)城市、區(qū)域間聯(lián)動發(fā)展。

　　但值得注意的是，大規(guī)模的加速擴張總能帶來一定風(fēng)險。雖然受益于高利潤率的旅游業(yè)務(wù)、溢價能力較高的住宅開發(fā)，華僑城2016年毛利率高達53.26%，但其凈負(fù)債率同時高達125%，相較2015年增長77個百分點，位于房企前列。伴隨未來產(chǎn)業(yè)的持續(xù)擴容，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低財務(wù)風(fēng)險也是華僑城需要面臨的重要問題。