雖然目前全國范圍內商業地產總量呈現過剩形態，行業整體經歷寒冬的消息頻頻傳來。然而近幾年受益于商業地產板塊極為可觀的收益增長率，龍湖地產正在商業地產方面持續“押寶”。
“龍湖未來三年計劃新開業的天街有2017年開業5座天街、2018年3座天街、2019年7座天街，到2020年龍湖商業旗下開業商場總量將超過40座”。近日，龍湖集團商業地產部總經理李楠給出了這樣一組數據。
商業地產“掙得多”
年報顯示，2016年龍湖物業投資業務租金收入達19.1億元，同比增長35.2%，毛利率達74%。
中國商報記者從龍湖地產獲悉，截至2016年底龍湖商業已成功布局西部、環渤海和長三角三大板塊，累計開業商場數量21個，開業商場面積近200萬平方米，分布在北京、上海、重慶、成都、杭州、西安等核心城市，商業整體出租率達95.1%。
2016年龍湖投資性物業收入為20億元(剔除營業稅前)，同比增長35.2%，毛利率74%。按照原計劃，重慶源著天街、杭州濱江天街、蘇州獅山天街、重慶U城天街2期、上海寶山天街將于今年開業；成都西宸天街、北京良鄉天街、常州龍城天街計劃于2018年開業，而2019年龍湖更將有7座天街開業。
未來，在城市進入和選址布局方面，龍湖商業仍將始終堅守核心一二線城市，并依托于自身特有的城市地圖研究體系，進行網格化精準投資布局，北京、上海、杭州、重慶、成都均將實現一個城市多個天街的格局。
龍湖地產不斷發力商業地產，從該公司在這個領域可觀的收益增長率便能知曉個中因素。龍湖地產于2000年成立了龍湖地產商業管理部，并在2003年運營了第一座天街系產品。目前已擁有三大產品系列：都市體驗型購物中心天街系列、小區購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。其中天街、星悅薈、家悅薈租金占比分別為86.8%、11.4%和1.8%，租金收入增長率分別為37.2%、26.7%和5.3%。
從龍湖地產2016年年報可以看出，雖然地產開發仍是龍湖地產的主營收入，但商業地產的收入增長卻更快。該公司年報顯示，2016年龍湖物業投資業務租金收入達19.1億元，同比增長35.2%，毛利率達74%。
除了在未來增開商場的數量上做出了規劃，龍湖地產董事長吳亞軍同時也對這40座商場的收入提出了“硬性要求”。“我們的目標是到2020年整個集團的租金收益達到50億元，這是集團很重要的一個戰略目標和重要指標。”李楠表示。到2020年租金收入達到50億元，這是李楠從凱德轉戰龍湖之后吳亞軍給龍湖商業定下的目標。即便目前龍湖天街營收較好，然而三年內租金達到50億，看起來也是一個不太容易完成的任務。
極致差異化
龍湖的每個購物中心都依據購物中心吸引和覆蓋的客群消費習性及消費觀念做定義。
龍湖地產在不斷擴張商業地產領地的同時，也注意到了規模快速提升帶來的挑戰。“規模的提升確實在運營管理上給我們帶來了挑戰。”李楠表示，“實際上，龍湖商業很早就意識到了這一點，一直持續推進著商業一體化平臺建設。這個平臺涵蓋招商、推廣、運營、物業、工程、招采、人力等各方面，目前已經形成以集團為統籌，各地區、各項目聯動的運作模式，在一定基礎上提升了整體運營效率，也為后續龍湖商業的發展奠定了堅實的基礎。”
地段論在每一個商業地產人心目中似乎都排在首位，李楠也并沒有例外，他表示，在龍湖商業城市地圖中，地段亦是首要的考慮因素。
“龍湖希望能夠在國家重點一線和二線城市實現網格化的布局，在這些城市里面的核心的居住人口密集區以及核心交通節點和地鐵上蓋的節點開發天街的產品。”李楠介紹，龍湖的商業布局主要集中在西部、環渤海和長三角三大板塊，其中以北京和上海發展規模最大，目前公司在北京已有六個項目，上海也已有四個項目。
此外，龍湖亦在積極尋找合適的機會進駐其他的城市，包括廣州、深圳等，拿地方式也不僅限于一級市場公開出讓，包括收并購、合作等多樣方式都會積極探索。
有別于過去商業圍繞住宅作為配套的傳統捆綁輔助拿地做法，李楠透露，龍湖關于商業的投資正在發生一些改變，商業項目的獨立判斷、獲取將成為新常態。
“大家可以看到最近的一些項目，比如說南京，一些核心一二線城市的商業項目，確確實實是商業非明顯的發展節點，其實我們也在獨立地判斷、獲取項目。”
在購物中心的定位上，有別于大悅城、太古等購物中心的特色化定位，龍湖的購物中心更多地是強調“極致差異化”，即每個購物中心的定位都依據這個購物中心吸引和覆蓋的客群的消費習性和消費觀念來做定義。
除此之外，城市空間多樣業態的構建，也正在逐漸豐富著龍湖商業的內涵。
“我們的特點是，每個購物中心都是一個極致差異化的產品，精準營銷和定位的產品。”李楠表示，“購物中心也好，或者是商業的空間體也好，事實上有很多的跨界和融合可以捆綁在一起做，甚至不僅僅是我們所能看到的長租公寓或者是寫字樓，未來包括醫療、健康、體育運動、娛樂很多的業態都可以跟商業嫁接在一起，形成一個更加良好的生態圈。”
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