萬科近期聯合招銀國際設立商業合伙基金，重新對外釋放其對于資產管理規模追逐的渴求。在商業地產以外，這家房地產企業同樣有意識地進行布局。
5月25日，北京首都開發股份有限公司公告宣布，擬與北京首開鴻城實業有限公司、萬科物業發展有限公司合作成立“北京首開萬科物業服務有限公司”，三方持股比例為25%：25%：50%。
過去幾年間，在科技的幫助下，房地產產業鏈后端的物業管理價值重新被開發商發掘，由此引發的更多資本操作（如并購、合作及上市）在包括花樣年、中海、綠城、碧桂園等企業間盛行。在2015年明確市場化發展后，萬科物業同樣開始逐步尋求規模擴張。
對于市場化階段的萬科物業而言，最新簽訂合作方首開股份帶來的影響顯然不可小覷。觀點地產新媒體了解，萬科物業至2016年底累計管理面積3.56億平方米，按計劃將于今年實現5億平方米。而牽手首開，為其帶來的潛在新增面積至少達4500萬平方米。
就上述物業合作的推進情況，觀點地產新媒體致電萬科物業首席執行官朱保全。對此，朱保全回應稱，此番合作目前萬科暫時未予以公告，因此公司“不方便過多透露細節”。
不同于以往向開發商或物業公司純粹的物業管理輸出模式，5月25日首開股份與萬科物業的合作方式較為特殊，亦即成立合資公司。
據最新公告披露，首開股份擬與北京首開鴻城實業有限公司、萬科物業發展有限公司合作成立“北京首開萬科物業服務有限公司”；其中公司出資125萬元，首開鴻城出資125萬元，萬科物業則出資250萬元，三方股權比例為25%：25%：50%。
目前尚未知悉上述合作將以何種形式具體展開合作，以及盈利如何分配等細節。即便在公告中，首開股份也僅重點強調此次合作的目的及對上市公司的影響。
首開股份表示，公司以所開發房地產項目作為合作平臺，萬科物業憑借管理模式和服務理念，首開鴻城以其在服務領域長期積累的大型社區管理經驗作為合作基礎，“三方發揮各自優勢”。
以史為鑒，萬科物業過去為數不多的股權合作案例，或許能讓外界對這家企業的模式有深入了解。
觀點地產新媒體了解，2015年7月底，萬科物業于與北京另一家國企首創置業合資注冊一家物業公司“首萬譽業股份有限公司”，雙方股權比例為51%：49%。
這在當時被視為萬科物業啟動市場化發展以來，最大規模的一次股權合作。按首創的說法，萬科物業將接手公司總建筑面積逾800萬平方米的新增物業，其中約540萬平方米物業位于北京。
資料顯示，首創與萬科物業成立合資公司后，萬科物業管理中心全面接管首創“所有新物業的基層物業服務”，使用定制的房屋、設施設備，員工、客戶支付系統等，包括但不限于客戶、采購、營銷、權益、專業服務等領域的資源。
同時在物業保值增值層面，則由首創和萬科物業共同研發服務產品。合資公司首萬譽業所產生利潤，則按首創、萬科物業的股權比例（即51%：49%）進行分配。
“國企選擇與萬科物業合作，主要出于對現有物業管理的不滿，看中的也是合資公司能否給旗下社區物業增值。”業內人士對觀點地產新媒體指，最新宣布與萬科物業成立合資公司的首開股份，或同樣有和首創類似的訴求。
官方資料顯示，首開股份旗下首開物業成立于2008年4月，經過多年發展已擁有40余家成員企業。至2015年底，該物業公司資產總額近30億元，經營收入15億元。期末在管面積近4500余萬平方米，項目總數329個，分布于北京、天津、河北、江蘇、浙江、廣東等省。
業內人士對觀點地產新媒體表示，引入萬科物業后，首開股份一方面可集中精力做房地產主業；另一方面，則通過提升旗下物業資產的方式提高新房溢價，從而提升利潤。
以2016年為例，首開股份實現營業收入298.83億元，同比增長26.53%；歸屬于母公司的凈利潤19.01億元，同比罕見下降8.74%，盈利水平呈逐年下降趨勢。同時自2015年起，該公司先后發行4次永續債，累計規模達140億元；去年內，公司歸還永續債 40 億元。
與此相對應的則是大規模的房地產業務發展，僅去年期間，首開實現簽約金額631.03億元，同比上升92.65%；新增獲取項目（不含土地一級開發項目）14個，建筑面積共305.85萬平方米。
“國有企業主要以EVA（即經濟附加值）作為主要考核制度之一，首開近年來面臨控制負債規模、提升盈利能力的挑戰。因此尋求通過物業管理帶來物業增值，不失為其中一種辦法。”上述人士還提及，首開與萬科的項目多以剛需為主，吻合度較高。
萬科物業對外宣傳的理念，在某種程度上滿足了首開股份對于物業增值的心理訴求。觀點地產新媒體了解，萬科物業CEO曾公開提及，公司要做的就是將基礎的物業服務水平做好，“做業主房屋資產保值的捍衛者”。
早在2015年發布“睿服務”之際，萬科物業已對外強調，其當時納入統計范疇的1468萬平方米、接近15萬套樓齡超過10年的房產中，超過90%的萬科物業服務社區的二手房價格。
作為生活基礎服務，物業管理行業過去表現出競爭格局分散、勞動力成本高、行業準入門檻較低等典型特征，導致相關物管業務成為開發商較為“雞肋”的板塊之一。不過，在以O2O平臺為首的新科技推動下，近兩年來這一行業重新站上風口。
對于開發商而言，關于物業管理業務的分拆、合作、并購并非個案，其中包括彩生活、中海、綠城、協信、格力、富力、雅居樂等企業已先后加大對物管的投入。從這點看來，萬科物業透過與首開合作擴大規模，只是這種潮流下的一個縮影。
銀河國際在研報中指出，前100大的（物管）公司只占市場份額約30%，這帶來大量的并購機會，“強大的物業管理公司正在變得更強，因為它們在科技的幫助下開發了更多創新和具盈利能力的增值服務。”
據觀點地產新媒體統計，至2016年末，彩生活物管面積為3.95億平方米（不包括訂約面積），排在所有物業管理企業首位。期內彩生活母公司花樣年擊退萬科，以總代價20億元競購萬達總建筑面積逾6000萬平方米的寫字樓、住宅物業。
在彩生活之后，萬科物業管理面積約為3.56億平方米，碧桂園約為2.1億平方米；除此以外，綠城服務、中海物業分別為1.05億平方米、0.94億平方米。
盡管競爭激烈，但物業管理行業仍未形成統一的發展模式，目前不同企業間的最大分歧仍在于對“社區O2O”的使用。
其中，彩生活通過搭建互聯網社區生活平臺提供增值服務，并透過平臺向第三方企業抽取傭金。2016年，該公司的社區增值服務收入為人民幣1.57 億元，同比增長 48.1%。
相比之下，萬科等企業的物業管理模式，重心則在于“資產保值增值”。其中按照萬科物業CEO朱保全的說法，公司將資產管理“放在了第一位”，專注做好業主資產的保值和增值，是公司的核心盈利來源。
在去年9月底發布“睿服務”3.0版本時，萬科物業同樣宣稱，擬推出的社區O2O服務“友鄰市集”，所獲得的傭金等額外收入將投入社區本身，公司“不從中拿利潤”。
考慮到目前國內物業服務業全面市場化推進，萬科物業已開始謀劃引入外部股東提高競爭力。今年初，該公司宣布以增資形式引入博裕資本與58集團，增資完成后，萬科所持股份降至63%。
按照萬科物業的計劃，其將于2017年底實現物管面積5億平方米。此前該公司先后與郡原地產、三原華庭物業、唐人物業、庭瑞集團、冠景地產等企業合作，通過輸出管理模式擴大規模。
不過，在分拆上市方面，萬科物業仍遠落后于其余競爭者。按3月底萬科執行副總裁、首席運營官張旭的說法，萬科物業“還沒有考慮上市時間表”。可供對比的是，截至5月中旬，碧桂園物業在257家主板排隊企業中位居第233位，處于“已受理”階段。
