2017年1-4月，保利地產共計實現836億元的銷售額，增速為28%，業績穩步增長。但值得注意的是，同一時間其他幾家龍頭房企業績增速遠遠超過50%（萬科73%、恒大63%、碧桂園132%），相對來看，保利業績整體增速表現較為緩慢，似乎被甩在后面。保利在某些階段是跑的最快的企業，現階段不是最快的但也還不錯，面對下半年調控與金融的壓力，保利的穩似乎成為了優勢。面對增速的落后，保利如何按照自己的節奏和方式跑贏這場房地產馬拉松？通過對保利的深入觀察，我們剖析出保利未來馬拉松長跑的核心動力所在。
3+2+X布局城市群戰略
一二線土儲價值看漲
2017年1-4月，保利新增土儲金額位列全國房企第二名，橫向對比來看，保利在樓市調控加緊和融資渠道收窄影響下，拿地依然穩健，一方面得益于保利的全國布局優勢，另一方面也看到保利作為央企在資金方面的優渥實力。在布局方面，與恒大、碧桂園逐漸回歸一二線城市不同的是，保利地產自身的土地儲備70%多來自于一線和核心二線城市，形成3個300億級別，2個200億級別和1個百億級別的城市群，其中2016年珠三角+長三角+環渤海的銷售業績占比超70%，這與保利多年來“3+2+X”城市群戰略的有效執行有關。
截至2016年末，保利地產業務覆蓋全國68個城市，擁有在建、擬建項目361個，待開發面積6344萬平方米，其中，一、二線城市待開發面積占比約為68%，城市布局也形成了以廣州、北京、上海為核心，以周邊城市協同發展的城市群格局。典型如在港珠澳大灣區的國家戰略下，保利在灣區核心城市也在積極拓展。沿用此思路，保利地產今年也在重點布局長三角和京津冀地區，通過合作、并購等方式提升城市群規模。
未來，一二線城市供地將越來越難，尤其體現在招拍掛市場的激烈競爭，對于未來保利城市投資布局，重點不看單一城市，只看城市群、城市帶，看區域發展。除此之外，保利還積極參與收并購與舊改業務，通過多元化的拓展方式快速補充土地資源。2016年，保利全年拓展112個項目，而通過合作、并購方式獲取的土地資源面積占比達到75%，為歷年來最高比率。此外，公司始終堅持一二線城市的拓展策略，全年一二線城市拓展容積率面積超過1600萬平方米，占全部拓展的70%。這些都將成為保利未來布局的重要資源與優勢。
資源整合做大規模
并購方式進入深水區
在如今中國房地產的千億時代，地產行業并購整合成主旋律。并購做大，并購互補，并購拿地，成為房企競爭力、話語權繼續走強的關鍵舉措，也是當下最靠譜，最迅速，也最有可能做大規模的有效手段。為此，保利地產也專門成立并購團隊，除已經并購完成的中航地產外，還在積極推進集團內部地產業務板塊整合及多家企業的舊改資源并購。在國企并購風險無處不在的現狀下，保利憑借銷售規模、城市布局、資金實力上的領先優勢，以及把握市場機會的能力，同時發揮了區域和規模的協同效應，將資源整合優勢發揮的淋漓盡致。
值得關注的是，2016年保利地產把握央企整合機遇，大型并購實現了突破。在保利集團的統籌安排下，承擔了與中航工業集團下屬地產業務的整合業務。已完成了中航地產下屬8個房地產項目公司及1個在建工程的收購，增加待開發資源140萬平方米。目前，公司已利用中航原資源優勢，在天津、珠海、三亞獲取3各項目，新增待開發資源150萬平方米。保利地產將繼續積極推進中航工業集團旗下其他地產業務板塊的整合工作。此外，中航的收購也為保利帶來了產業發展的新契機，以中航的“航空大世界”為切入點，順勢布局主題樂園，目前已落實成都、珠海的選址，未來計劃在全國其他城市建立航空主題樂園。
地產金融為驅動
推動主業增長方式升級
隨著開發量逐步到達高位，房地產行業從高速無風險的黃金時代進入以專業獲取利潤的白銀時代。自2013年以來，房地產商品屬性逐漸退去，金融屬性正成為地產行業持續向上的未來動力。在此背景下，房企逐步從簡單的融資思維向金融思維轉變，紛紛加快金融版圖布局。其中，恒大“野心”最為明顯，全金融牌照戰略，意圖實現金融、地產并駕齊驅格局；而保利地產也將房地產金融作為“一主兩翼”戰略中的重點，目的是打造以房地產基金為主，通過多平臺的發展模式不斷擴充基金管理規模，積極探索和發展小額貸款、產業投資等相關金融業務。
因為越來越重視對外投資，保利近年明顯加強了對融資方式的把握，在整體融資渠道趨緊的環境下，保利憑借其央企背景和公司資質，在融資方面具有得天獨厚的優勢，而地產金融則成為保利繼續保持優勢的良藥。保利目前資金實力較強，金融環境越嚴謹，保利優勢越明顯。
近年來，保利在房地產金融上積極布局，增強專業基金對外資金募集能力，結合地產開發和基金投資方式，降低融資成本，優化財務結構，實現對更多外部資源的撬動，助力公司主業規模擴張及業績增長。目前，保利已成立信保基金、保利資本、太平保利健康產業基金并駕齊驅的發展模式。房地產基金管理規模持續增長，2016年底已近600億元規模，保利資本管理的基金規模已經達到70億以上。而此前保利通過90億元定增引入泰康人壽成為公司第二大股東，與險資戰略合作進一步深化。
未來，在基金方面，保利將會聚焦房地產市場與服務，沿著整個產業鏈向服務端延伸，基金的服務內容不單是項目的開發，基金廣泛的參與到社區消費、社區教育……包括向上延伸，也會參與到新型材料，新型東西。一主兩翼，是良好的互動，兩翼之間也交融，形成良好的互動進行支持。一方面做房地產，另一方面做房地產的服務業，包括服務于消費，這些培育也需要金融進行支持。2017年，保利以房地產開發經營為主、以房地產金融和社區消費服務為翼的“一主兩翼”的業務板塊布局優勢將會愈加明顯。
結語
中國房地產市場的爭奪從來不是一朝一夕之爭，在當前依舊遵循“規模即存在”的時代，只有抓住核心命脈才注定能跑到終點。在過去的幾年里，保利地產通過整合并購、積極布局一二線核心城市群、創建以房地產金融為主導的驅動模式，謀求“大象起舞”。在這場新的調控周期背景下，注定是對房企長久韌勁的一種考驗。這場地產圈里的馬拉松其實才剛剛開始！
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