金融化能否盤活商業(yè)地產(chǎn)巨大存量

核心提示：發(fā)展了十年后，中糧集團旗下的大悅城地產(chǎn)10月18日在北京宣布，啟動“大資管”戰(zhàn)略，正式向資產(chǎn)管理上轉型。該公司還計劃成立專門的商業(yè)管理公司，提供運營管理服務。不僅僅是大悅城，銀泰的“類REITs”產(chǎn)品也于日前曝光。房企的這些嘗試，是否意味著中國商業(yè)地產(chǎn)正在走入資產(chǎn)金融化階段。

 

    面對商業(yè)地產(chǎn)供給過剩、同質化競爭的困境，一些企業(yè)開始積極探索將成熟的商業(yè)物業(yè)進行資產(chǎn)化管理。

    發(fā)展了十年后，中糧集團旗下的大悅城地產(chǎn)10月18日在北京宣布，啟動“大資管”戰(zhàn)略，正式向資產(chǎn)管理上轉型。該公司還計劃成立專門的商業(yè)管理公司，提供運營管理服務。

    不僅僅是大悅城，銀泰的“類REITs”產(chǎn)品也于日前曝光。房企的這些嘗試，是否意味著中國商業(yè)地產(chǎn)正在走入資產(chǎn)金融化階段。

    盤活存量資產(chǎn)

    5月18日下午，在北京建國門一間酒店內，“商業(yè)聚焦資本高峰論壇”正在舉行，LVMH、維秘、星巴克等品牌負責人悉數(shù)到場。同時到場的，還有國壽投資、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資、摩根士丹利、高盛、安邦、德意志銀行、瑞士銀行等投資行業(yè)高層。

    中糧集團副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理周政在會上宣布，大悅城地產(chǎn)正式由開發(fā)運營商向資產(chǎn)管理商的轉型。他對在場的第一財經(jīng)等媒體表示，未來要著力打造一個大資管平臺，實現(xiàn)開發(fā)運營模式向資產(chǎn)管理模式的轉變。他還透露，大悅城未來要借助資本的力量，加速擴張。大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理吳錚則在會上介紹，大悅城“4A大資管”的第一步是盤活優(yōu)質存量資產(chǎn)。目前，大悅城與國壽投資控股有限公司、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司，共同成立了國內第一家地產(chǎn)核心基金。

    “通過基金管理模式，大悅城可以在項目和基金兩個層面享有資產(chǎn)增值收益，能夠有效地提高股東回報，最終釋放資產(chǎn)價值，這也是首次將商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展普遍采用的基金模式引入中國。”吳錚稱，隨著核心基金的成立，未來大悅城主要通過三種模式進行擴張，包括引入合作方開發(fā)、以基金模式并購和管理輸出，將為大悅城帶來收益結構的調整。

    第一財經(jīng)記者從大悅城地產(chǎn)獲得的最新經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月30日，該公司旗下各大悅城項目累計銷售達66.8億元，同比增幅23.2%。租金方面，今年上半年，其商業(yè)整體平均出租率95.08%，租金同比增幅14.0%，調整品牌占比12.7%。同期，各大悅城項目總客流約6415萬人次。

    截止止目前，大悅城地產(chǎn)已在北京、沈陽、上海、天津、煙臺、成都開業(yè)7家購物中心，杭州大悅城也已進入項目籌備期。周政對記者透露，大悅城首個輕資產(chǎn)項目天津和平大悅城，將于今年12月24日在天津開業(yè)。

    根據(jù)計劃，隨著開發(fā)運營模式向資產(chǎn)管理模式的轉型升級，大悅城地產(chǎn)的公司架構也將隨之改變。第一財經(jīng)記者了解到，大悅城地產(chǎn)將成立專門的商業(yè)管理公司，提供運營管理服務。

    購物中心金融化路徑

    近年來，商業(yè)地產(chǎn)市場存量巨大，同質化競爭加劇，結構性問題突出。與此同時許多投資者對行業(yè)的投資持謹慎態(tài)度，這使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展愈發(fā)遭遇瓶頸。以一線城市為例，第一太平戴維斯研究部統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至今年二季度末，廣州市中心區(qū)珠江新城的購物中心空置率高居21%。戴德梁行日前提供給第一財經(jīng)的研究報告則顯示，今年第三季度，北京零售物業(yè)市場帶來約29萬平方米的新增供應。至此，北京優(yōu)質商鋪存量上升至1154萬平方米，其中，購物中心約942萬平方米，占到82%左右。戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東日前對第一財經(jīng)記者介紹，隨著商業(yè)環(huán)境不斷變化，電商沖擊及消費者購物行為的改變，很多商業(yè)項目都試圖通過升級改造、品牌重新定位或轉型等方式來適應市場的發(fā)展。

    商業(yè)地產(chǎn)本身具有金融屬性，在美國等金融產(chǎn)品豐富的國家，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商往往與富有商業(yè)物業(yè)投資經(jīng)驗的投資者合作，成立基金公司，將資產(chǎn)打包成面向機構和公眾的金融產(chǎn)品。在國內，包括萬達、萬科在內的房企也在謀求輕資產(chǎn)化，試圖將成熟的購物中心等商業(yè)物業(yè)進行盤活，釋放資產(chǎn)價值，并拉動上市公司估值。

    今年9月，大悅城地產(chǎn)有限公司在香港召開特別股東大會，會議以100%全票通過公司重要交易決議。由此，大悅城地產(chǎn)首創(chuàng)了中國第一個房地產(chǎn)核心基金，從開發(fā)運營模式向基金合作與管理輸出邁進。該筆交易完成后，大悅城地產(chǎn)仍持有51%股權，并將繼續(xù)擔任資產(chǎn)管理人管理旗艦項目。

    不僅僅是大悅城，北京還有一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)正在做資產(chǎn)金融化探索。戴德梁行北中國區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰10月13日對本報記者透露，恒泰證券和銀泰集團推出了北京銀泰中心資產(chǎn)支持專項計劃，簡稱“北京銀泰中心類REITs”。該項目項目規(guī)模達75億元，成為國內首單抵押型類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)和國內單只規(guī)模最大的類REITs項目。

    在資產(chǎn)證券化的嘗試中，類REITs試水成為不少房企的探索方向。對此，北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬早前曾對本報記者表示，輕資產(chǎn)結合資本的商業(yè)物業(yè)運營模式，在國內屬于探索階段，需要注意的是國內資本對這類產(chǎn)品收益偏好“快進快出”的特點、以及國內針對REITs的稅收等政策瓶頸。

 

    好消息是，日前備受關注的央行“930新政”，重提了鼓勵住房抵押貸款支持證券(MBS)支持房貸投放，并提出積極穩(wěn)妥開展REITs試點。




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