華僑城PK萬達、恒大 加速布局文旅產業

核心提示：作為老牌做主題樂園的地產商，華僑城2016年起以文化旅游、城鎮化建設為主要發展戰略并加速布局，其文旅板塊的營業收入占比較以往有明顯提升，且與房地產業務占比逐步接近。對于未來方向，華僑城有意朝輕資產化、去地產化邁入。那么與同樣進軍旅游板塊的房企相比，華僑城具有哪些優勢？又能否實現其旅游產業的宏偉藍圖？



        提及全國第一個主題樂園品牌“歡樂谷”，無人不曉。而作為老牌做主題樂園的地產商，華僑城2016年起以文化旅游、城鎮化建設為主要發展戰略并加速布局，其文旅板塊的營業收入占比較以往有明顯提升，且與房地產業務占比逐步接近。對于未來方向，華僑城有意朝輕資產化、去地產化邁入。那么與同樣進軍旅游板塊的房企相比，華僑城具有哪些優勢？又能否實現其旅游產業的宏偉藍圖？
        尋求轉型突破口，房企瞄準文旅產業
        伴隨房地產進入白銀時代，宏觀調控政策持續加碼、土地市場競爭愈發激烈，未來地產主業由增量向存量市場轉移已成為必然趨勢。房企紛紛加入產業轉型行列，力求開拓更廣闊的市場空間。相比之下，近年來中國旅游市場發展迅猛，市場前景較為明朗。2016年，國內旅游總收入3.9萬億元，同比增長14%；旅游人數共計44.4億人次，同比增長11%。2017年全國旅游工作會議同時指出，到2040年，全國將積極實施“三步走”戰略，打造世界級旅游強國。放眼于政策的有力引導，加上產業自身不斷完善、更趨于服務體驗的發展模式，眾多房企都在期待文旅板塊能否帶來又一個黃金時期。
        在眾多進軍文旅產業的房企中，恒大、萬達表現較為突出。根據恒大2016年年報顯示，恒大文旅產業全年合約銷售金額174.7億元，總在建面積1060萬平方米，其中海花島項目在建面積718萬平方米，啟東海上威尼斯在建面積342萬平方米。由此可見，截至2016年，恒大于文旅產業的開發依然基于地產銷售的基礎，借助豐富的旅游資源來拓展住宅的品質。而伴隨2016年下半年集中簽約的江蘇、貴州等地6個大型文化旅游項目，恒大未來將建成以童世界為主打產品的文化旅游綜合體。萬達的文旅產業規劃則以持有多個大型旅游目的地展開。去年全年隨著南昌、合肥“萬達城”先后開業，重慶、桂林萬達城開工，長沙、西安、海口“萬達城”項目的簽約，萬達文旅的全國布局基本形成。2016年萬達實現旅游產業收入174.3億元，同比增長37.1%。然而，根據萬達文化集團營收結構顯示，占比27.19%的旅游產業較其電影產業仍有較大差距。
        旅游營收占比近半成，華僑城野心顯現
        不同于恒大、萬達等業務板塊較多的規模性房企，華僑城三個上市平臺主要經營房地產、文旅及電子，其中華僑城A、華僑城亞洲主要涉及房地產和文旅產業。從房地產業務來看，2016年度華僑城位于房地產銷售金額排行榜第62位，其項目集中位于上海、深圳、成都、西安等一二線重點城市。根據華僑城A、華僑城亞洲年報顯示，其綜合開發業務涉及項目總數20個，總建筑面積919.1萬平方米。其中蘇河灣項目寶格麗公寓在2016年上海市單套面積150平方米以上及銷售總價1000萬以上的高端酒店式公寓成交排行中，銷售總額排名第一，成交套數排名第二。

        從文旅綜合業務來看，華僑城2016年文旅產業收入160.1億元，同比增長30%，占總營業收入的45.11%。值得注意的是，文旅產業占比較2015年上升6.89個百分點，同時房地產業務占比較去年降至53.39%。至此，兩大主營業務占比趨于接近，而文旅板塊占比也接近半成。結合華僑城2016年“文化+旅游+城鎮化”的發展戰略，其文旅板塊的重點布局加速凸顯。

        加速文旅產業布局，華僑城優勢明顯
        依托國企背景實現與政府密切合作。隸屬國務院國資委直接管理、作為混合所有制的改革范本，華僑城在國有控股的前提下實現了市場化運營。2015年，華僑城A發起定增計劃，調整后引入名企寶能系成為第二大股東；2017年，華僑城與云南世博、云南文投實施戰略重組，通過增資擴股方式參與地方國資改革。其股權結構的靈活性吸引了眾多有實力的合作伙伴，其中不乏重視旅游發展及資源整合的地方及區域政府。根據克而瑞監測統計，2016年至今，華僑城參與的政府合作項目涉及深圳、云南、四川、天津等多個省市，這為其在各地的深入布局打下良好的基礎。此外，2017年5月，華僑城表示未來將參與雄安新區建設，充分發揮其“造城”優勢。

        優質的土地儲備提供重要保障。根據華僑城2016年年報顯示，截至2016年，華僑城文旅綜合及房地產業務累計權益土地儲備641.17萬平方米，總建面902.24萬平方米；其中2016年1-12月新增權益土地儲備105.66萬平方米，新增建面198.45萬平方米。而這些新增土儲主要位于深圳、上海、武漢等一二線重點城市及區域，為日后文旅產業的持續擴容提供了優良的土地資源保障。

        “歡樂谷”品牌輸出、擴大影響力。借助旗下歡樂谷的全球影響力，華僑城連續三年位居全球主題公園集團四強，2016年入園游客達3120萬人次。而去年來華僑城推出了歡樂谷“百億計劃“，簽約了”餅干警長“等國產動漫IP。2017年5月，華僑城成立歡樂谷集團，進一步確立華僑城品牌化發展戰略，鞏固和加強“歡樂谷”在國內主題公園界的龍頭地位的同時，推進了文旅產業的綜合發展。
        資產證券化降低融資成本。2012年，華僑城“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產管理計劃”成立，而這一產品也是國內第一項基于入園憑證現金流的專項資產管理計劃。根據方案，華僑城旗下深圳、北京及上海歡樂谷主題公園5年內特定期（5月-10月）的入園憑證，合計募集資金18.5億元。而資產管理公司將以這部分資產產生的現金流為償付來源，面向投資者發行支持受益憑證。借助這一模式，華僑城降低了融資成本，也為實現輕資產發展模式埋下伏筆。
        總結：細分行業抗衡規模房企，但仍需關注財務風險
        通過上文中對文旅產業整體情況以及華僑城目前發展的分析，我們認為華僑城有望在文旅板塊與規模房企抗衡、并以此來實現房地產細分行業發展的模式，主要原因有以下幾點：
        目前華僑城在文旅產業的表現相較房地產業務增速明顯，并呈現持續上升趨勢，而其旅游業務的權重及占比明顯高于其他房企。以和萬達的比較為例，萬達2016年實現營業收入2548.8億元，其中文旅產業實現174.3億元；華僑城全年實現354.8億元營業收入，文旅產業160.1億元。由此看來，在整體規模差距懸殊的情況下，華僑城在旅游地產板塊的營收與萬達基本持平，這在一定程度上反映了華僑城文旅較為強勁的發展勢頭。此外，華僑城2016年歸屬母公司凈利率達19.41%，相較眾多房企為高，企業的盈利也極具競爭力。
        其次，從華僑城目前的資源儲備及整合情況來看，其加速布局全國的動向較為明顯。一方面是戰略性拿地，先是2016年著力布局一二線重點城市，再是2017年起加速獲取海口、深圳、成都等城市地塊，為后期文旅產品升級擴容做準備；另一方面，多個城市及區域的項目合作也為其開拓了市場空間，借助其國企背景和混合所有制體系，未來的合作形式也將更趨于多元化發展。而央企自身融資優勢明顯，再加上資產證券化的推行，未來華僑城有望持續優化財務運營。
        從品牌影響力來看，旗下“歡樂谷”已經形成了較為廣泛的市場知名度，而伴隨以“歡樂谷”展開的“全域旅游”推行，未來華僑城的影響力還將繼續擴大，有望實現城市、區域間聯動發展。
        但值得注意的是，大規模的加速擴張總能帶來一定風險。雖然受益于高利潤率的旅游業務、溢價能力較高的住宅開發，華僑城2016年毛利率高達53.26%，但其凈負債率同時高達125%，相較2015年增長77個百分點，位于房企前列。伴隨未來產業的持續擴容，優化債務結構、降低財務風險也是華僑城需要面臨的重要問題。



本文轉載自克而瑞研究中心，作者朱一鳴、鐘詩慧，如牽涉版權問題，請與管理員聯系刪除，謝謝！