51萬方爛尾x年后終再嫁 北京國盛中心何時盤活？

"爛尾樓"曾被人比喻為"城市的盲腸"，它一度曾成為投資失敗的代名詞，也是一個讓投資商望而卻步的"黑洞"。

但北京東二環(huán)曾有一著名項(xiàng)目，被多家開發(fā)企業(yè)所覬覦，但該項(xiàng)目卻命運(yùn)多舛。而今，此項(xiàng)目重新入市，吸睛無數(shù)。

此項(xiàng)目最后花落誰家，商業(yè)地產(chǎn)觀察帶您看透這紛紛擾擾。

東直門爛尾項(xiàng)目的前世今生

北京二環(huán)的東直門，地鐵樞紐，行人如流。然而就在地鐵或機(jī)場快軌換乘點(diǎn)的正上方，一個爛尾的地產(chǎn)項(xiàng)目，極不協(xié)調(diào)地矗立在首都如此核心的位置。

它以前的名字叫東華廣場，現(xiàn)在叫國盛中心。這是一個規(guī)劃總建筑面積約為51萬平方米的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

但不幸的是，該項(xiàng)目自2000年開始建設(shè)以來，除交通樞紐在2008年建成交付使用外，其他項(xiàng)目期間經(jīng)過N次開工、停工、復(fù)工，糾紛不斷，2012年全面停工，如今已經(jīng)成為北京核心區(qū)內(nèi)著名“爛尾”項(xiàng)目之一。

如果從其立項(xiàng)時間（1994年）開始算，項(xiàng)目已經(jīng)延宕了23年之久。期間經(jīng)歷北京城建、香港康實(shí)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、北大青鳥、國浩中國和信達(dá)資產(chǎn)。

地理位置如此優(yōu)越卻至今爛尾，令人唏噓不已。

2015年8月，大型金融央企、壞賬處理專家——中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司從新加坡上市公司國浩房地產(chǎn)有限公司旗下的國浩房地產(chǎn)（中國）有限公司（以下稱“國浩中國”）處購得該項(xiàng)目。彼時信達(dá)資產(chǎn)付出的總代價高達(dá)105億元，其中債權(quán)近60億元。

而此前，國浩中國是2007年從北京北大青鳥有限責(zé)任公司處接手的該項(xiàng)目，并為此付出58億元的代價，獲得其90%的股權(quán)，而后將其命名為“國盛中心”。

當(dāng)初，業(yè)內(nèi)都以為國浩地產(chǎn)經(jīng)過7年股權(quán)爭奪戰(zhàn)，成功甩掉了股權(quán)糾紛的包袱，國盛中心項(xiàng)目似乎迎來了新的希望。但是信達(dá)15年接手國盛中心后，握著“燙手的山芋”也遲遲沒有動作。

此項(xiàng)目能否重生？有業(yè)內(nèi)人士分析，國盛中心目前面臨品牌信用度降低、招商瓶頸、融資成本高、產(chǎn)權(quán)僅剩下30年等諸多壓力。中國信達(dá)要盤活國盛中心并非易事。

信達(dá)尋找小股東兼操盤手？

今年2月，有媒體曝出了一個重磅消息：中國信達(dá)，正在為東直門項(xiàng)目尋找一個小股東兼操盤手，通過競爭性談判，擇優(yōu)讓出10%~35%的股份。

2月曝出的重磅炸彈雖然并未得到官方證實(shí)，但是消息一出便驚起千層浪……

信達(dá)資產(chǎn)在當(dāng)初競爭性談判邀約文件中透露，擬出讓該項(xiàng)目10%-35%股權(quán)，同時這個小股東將負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體操盤，而項(xiàng)目整體估值約155.7億元，后續(xù)建設(shè)投入還需約30億元，項(xiàng)目傾向于持有運(yùn)營。

了解該項(xiàng)目情況的業(yè)內(nèi)人士表示，由于北京四環(huán)以內(nèi)不讓興建大面積商業(yè)了，所以開發(fā)商只能靠收購的形式來獲取優(yōu)勢資源。而且這次收購是陸續(xù)進(jìn)行的，其中有很多一線開發(fā)商都與信達(dá)溝通過合作事宜。

由于此前簽訂了保密協(xié)議，所以上述人士未能透露開發(fā)商名稱。

當(dāng)時參與競購的對象涉及了佳兆業(yè)、復(fù)星、萬方等公司，佳兆業(yè)參與競購顯得尤為戲劇性，因?yàn)榧颜讟I(yè)旗下還有北京另一個著名的爛尾項(xiàng)目：位于大望路的長安8號。也就讓佳兆業(yè)在競購對象中脫穎而出，剛剛收拾完長安8號的爛攤子，想必佳兆業(yè)對于爛尾樓改造頗有一番心得。

但事情并未按大家預(yù)想的情況發(fā)展下去……

深圳益田橫空殺出

近日，一封名為“特大喜訊”郵件通報的曝出又讓眾人驚掉下巴，這封發(fā)給深圳市益田集團(tuán)股份有限公司（以下稱益田集團(tuán)）部分員工的通報透露，中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司已于5月11日下午公布，益田集團(tuán)將以收購部分股權(quán)的形式，與其共同打造“北京東直門交通樞紐項(xiàng)目”。

這封郵件重點(diǎn)表揚(yáng)“益田集團(tuán)北京公司經(jīng)過三個多月的統(tǒng)籌謀劃與周密部署，歷時近一百天的腦力震蕩和全神貫注，將不可能變?yōu)榭赡埽K于實(shí)現(xiàn)了益田商業(yè)進(jìn)軍北京的戰(zhàn)略意圖。”

提到深圳益田的名字，在行業(yè)里并未有多知名，甚至在之前都鮮見與其相關(guān)的媒體報道，可以說，此次拿下東直門項(xiàng)目應(yīng)該是其迄今為止最受關(guān)注的事件了。

據(jù)了解，深圳益田是一家1996年成立于深圳的中小型地產(chǎn)公司，比較知名的項(xiàng)目是位于深圳華僑城核心區(qū)域的益田假日廣場。老板吳群立此前是一名大學(xué)體育老師，后下海經(jīng)營房地產(chǎn)事業(yè)，這一華麗轉(zhuǎn)身也是業(yè)界樂此不疲的談資。

對于益田集團(tuán)來說，此次與信達(dá)資產(chǎn)的重磅合作，來源于近幾年來與金融機(jī)構(gòu)合作磨合后的選擇。苦于沒有上市平臺，益田集團(tuán)過去一兩年來為撬動項(xiàng)目開發(fā)，與建設(shè)銀行、中信銀行、中信信托、信達(dá)資產(chǎn)等多個金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了多樣化合作。

一位接近益田集團(tuán)的相關(guān)人士告訴商業(yè)見地，此前益田通過信達(dá)，將旗下益田假日廣場打包發(fā)行ABS，通過資產(chǎn)證券化融資53億元。益田與信達(dá)應(yīng)該就是從那時候起建立了聯(lián)系。

中商數(shù)據(jù)副總裁李靜雅認(rèn)為，益田之所以能競得東直門項(xiàng)目，有很多客觀原因。

李靜雅表示，東直門項(xiàng)目已經(jīng)爛尾很久，倒手很多次，價格本身走的很高。但是商業(yè)地產(chǎn)井噴、貨幣通脹引起的租金暴漲階段已經(jīng)過去，而且項(xiàng)目本身在硬件有很大的弊端，調(diào)整的成本很大。對于那些已經(jīng)有了一定品牌效應(yīng)的開發(fā)商而言，已經(jīng)不需要再砸重金來樹立品牌了，所以在投資過程中，更看中的是投資回報率。相反，對于剛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，或者還沒有知名度的開發(fā)商而言，更需要通過一些地標(biāo)型項(xiàng)目來樹立品牌，這對它之后的發(fā)展以及在行業(yè)內(nèi)的影響力都有很大幫助。

2015年，益田集團(tuán)開始正式走向商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張之路，到2016年已相繼在深圳坪山、寶安、陽朔、西安、上海等地啟動五大商業(yè)項(xiàng)目，奠定全國性商業(yè)戰(zhàn)略布局。

去年底，益田集團(tuán)董事長吳群力在接受贏商網(wǎng)采訪時曾透露，隨著深圳木龍頭舊改項(xiàng)目逐步啟動，未來益田還會堅(jiān)持城市更新項(xiàng)目。

如果按照吳群力此前的說法，那么東直門的爛尾項(xiàng)目是否也可被看做是城市更新？

如何盤活受關(guān)注

資料顯示，國盛中心是一座大型商業(yè)綜合體，規(guī)劃總建筑面積約為51萬平方米，包括購物中心、雙塔寫字樓、公寓和酒店，其還曾是2008年北京奧運(yùn)會重點(diǎn)配套項(xiàng)目之一。項(xiàng)目外立面在2013年初就基本完工，但由于股權(quán)糾紛并未繼續(xù)施工。雖然佰益匯折扣商場、KFC等位于項(xiàng)目購物中心地下、交還給政府運(yùn)營的東直門交通樞紐的商家大部分已經(jīng)開業(yè)，但依然顯得混亂。一座國際頂尖一線城市中心的商業(yè)綜合體，幾家折扣品牌和餐飲店顯然支撐不起來。

李靜雅告訴商業(yè)地產(chǎn)觀察，國盛中心硬件上需要有一定調(diào)整，尤其是外部展示和交通規(guī)劃上。因?yàn)樗鼘儆诮煌屑~型商業(yè)，一層大部分面積劃撥給公交站了，而且人員比較嘈雜，項(xiàng)目定位不清晰、建筑人流動線欠理想。

李靜雅同時表示，反觀來看，它占有非常優(yōu)越的地理位置，有三條地鐵線從這里經(jīng)過，而且二環(huán)附近如此大體量的項(xiàng)目，在北京市內(nèi)已經(jīng)非常稀缺了。所以，能否真正將項(xiàng)目盤活，還要看后期團(tuán)隊(duì)能不能將它原有的優(yōu)勢發(fā)揮出來，或者將潛在客戶的需求激發(fā)出來吸引到項(xiàng)目上。如果能做到這一點(diǎn)，它硬件上的短板是可以彌補(bǔ)的。