雄安新區規劃的發布，規格之高、立意之遠已經使其成為了房地產行業2017年度的頭等大事，也將在未來五到十年內深刻影響中國房地產和國家經濟結構變革的走向。本文從城市發展模式角度探討新區商業未來發展的可能性，探尋雄安新區商業市場的機會，于不確定中尋找確定的力量。
一、市場分析
1. 改革開放攻堅階段的國家級戰略布局
雄安新區的規劃一方面是津京冀協同發展，激活北方經濟的破局之舉；另一方面是國家戰略層面上，轉變經濟發展模式，探索新型增長極的重要舉措。正如改革開放之初，深圳作為市場經濟的實驗田，成為了開放的窗口。深圳和珠三角的崛起并不單單是一個城市群的崛起，而是一種經濟模式的崛起。而今改革開放進入攻堅階段，投資、出口驅動不足，消費崛起緩慢。如何擺脫對房地產的依賴，實現產業結構轉型關系到國脈民生，這是“千年大計”的出發點。雄安新區承載的主要使命就是創新，突破傳統工業化和土地開發的路徑依賴，建立創新產業聯動體系，探索產業升級帶動經濟發展新模式，成為中國經濟的破局點。
2. 國家賦能的產業落地模式——高新技術產業主導，基建、科研先行
雄安新區將實現一種以強大的行政力量為支撐的產業落地模式。國家級戰略布局的規格，決定著雄安的崛起，將不同于以往任何一個城市新區。以創新為核心的規劃，首先是在模式上的創新，借行政手段快速實現基建和科研力量的導入，為高新技術產業的落地夯實基礎。未來園區將以高附加值服務業和高附加值制造業為主導，逐步發展成中國最具活力的創新區。新區規劃發布兩周內，已有32家央企表態將以行動支持，其中基建、科研、金融服務機構占主導力量。
3. 軌道交通、公路、航空立體發展，商業邊界延展性極強
廊涿固保城際鐵路、京霸高鐵、第二機場的規劃，既是對雄安新區規劃的預告，又是其戰略落地的重要保障。目前新區與天津的交通連接相對便利，與北京的交通連接主要依托大廣高速和京港澳高速。預計初期商業輻射范圍主要以新區及周邊縣市為主，如保定、霸州、高碑店、任丘等，輻射半徑在50km左右，主要依托高速通勤；中遠期隨著城際鐵路和京霸高鐵的開通，商業輻射范圍將進一步擴大到北京、天津，成為京津冀居民微度假的首選地。第二機場的落地，將為新區提供便捷的對外交流途徑，吸引全球創新人才。屆時新區商業將不僅僅服務于京津冀城市圈，同時會成為國內外標志性的商務中心，帶動商務型消費發展。
京津冀地區城際鐵路網規劃示意圖
4. 商業輻射人口規模可達500-600萬，最終形成以遷入人口為主的高知高活力地區
新區人口規模可達500-600萬人，類型多元。前期以來自于北京的產業遷入人口和本地人群為主，中遠期內將以“科技之城”、“創新之城”的姿態在全國，甚至世界范圍內吸引人才，成為具備高活力的移民城市，并衍生出大量商務型流動人口。
起步階段
未來5-10 年，雄安新區將率先引入北京部分科研院所、國企，以現代化城市規劃理念統籌，建成綠色智慧新城、生態城市，并打造快捷高效交通網絡，快速連接北京。該階段規劃面積為100 平方千里，人口約為100萬人，多為北京遷移人口，以非京籍高知青年和年輕家庭為主，本地原住民為輔。
中期階段
未來10-20年，新區基礎建設完成。高新企業進駐，并孕育若干創新型企業，成為中國創新經濟示范區。教育、醫療等資源大規模從北京向新區轉移，以保障優質的公共服務。該階段規劃面積為200平方公里，人口約200-300萬人。成為全國范圍內的移民城市，商務交往人群大量涌現。
遠期階段
20年后，新區將成為中國最具活力的新興城市，與北京、天津共同形成京津冀分工明確的三極，三極共同拉動北方地區經濟增長。該階段控制規劃面積為2000平方公里，人口約為500-600萬人。
二、商業機會研判
1. 零售型商業市場容量巨大，可達600萬㎡
雄安新區的零售型商業市場將伴隨產業和城市共同崛起。一方面充足的零售型商業配套是城市吸引人口，提高居民生活品質和幸福感的必要設施；另一方面，零售型商業可創造大量的工作崗位，豐富就業類型和人口層次，是城市實現繁榮的重要基礎。雄安新區的崛起是一座新城從無到有的崛起，勢必伴隨著城市商業的共同繁榮。從人口規模出發，保守估計，未來城市零售型商業市場容量可達600萬㎡，相當于40座萬達廣場。
案例：馬恩拉瓦萊
由商業催發的內涵式新城繁榮
20世紀60年代，巴黎地區在城市化加速發展的過程中，出臺了新城政策。馬恩拉瓦萊新城是巴黎地區的五個新城之一，由來自三個省的26個市鎮組成。1969年正式開工，分四個區漸次建設。在第一區的建設中大量開發住宅，外部移民大規模涌入。商業配套不足，生活質量受限。就業崗位的不足進一步加劇了居民工作與居住的失衡，一度陷入發展困境。在后續的建設中，明確了以第三產業為主的規劃思路。加大了片區的商業服務和休閑娛樂功能，引入迪士尼主題樂園、大型購物中心，使其旅游人口不斷增加。至今，歐洲谷購物中心、迪士尼樂園、迪士尼影城都是巴黎都市圈極具吸引力的度假目的地。第三產業的發展，為馬恩拉瓦萊地區提供了充足的就業崗位，在社會、經濟、稅收方面產生了巨大的收益，使新城步入健康的內涵式發展階段。
2. 社區商業充分發展，主題商業精彩紛呈
雄安新區的商業發展預計將沿襲城市規劃的前瞻性，突破傳統城市漸進式的商業發展規律，快速度過單一型核心商圈階段，形成多區域中心型的商圈結構。社區商業（專題閱讀）充分發展、主題型商業區域聚集，精彩紛呈。
早期伴隨城市基建的發展和首批人口的導入，以服務型的社區配套為主，街鋪、小型社區中心、超市賣場先行入市。5-10年內，隨著產業和人口的導入，一站式綜合型購物中心入市，形成早期的核心商圈，本地化消費習慣初步形成。交通條件成熟催發雄安出現超級地區中心，成為泛京津冀地區微度假目的地。2026年后，產業聚集效應凸顯，常住人口規模迅速壯大，商務交往型人群不斷增長。消費者整體呈現多元化、年輕化、高知化特點。主題型商業聚集，形成區域多中心型商圈結構。路網細密，社區商業充分發展，主題型商業如生活方式中心、家庭休閑中心等擔當主流。
3. 存在“反磁吸”型商業機會
消費層面，雄安新區有望形成津京冀都市圈的新極值。一方面，雄安新區臨近北京、天津、保定、石家莊，四個人口逾千萬的超級城市，基礎需求旺盛；另一方面，由于北京強大的虹吸效應，保定、石家莊及冀內其他地市消費外溢嚴重，城市自身商業發展滯后，而北京的承載能力卻瀕臨極值。雄安新區作為從零開始的理想城市，在規劃上有較大的想象空間，且城市風貌自身也將具備較強的話題性和吸引力。此外，依托白洋淀優越的自然資源，微度假型商業基礎堅實。反磁吸型的商業繁榮有望成為雄安的第二張城市名片。
案例：一山新城
被商業反哺的城市發展
一山新城位于韓國首爾西北方向，早期以農業為主，1988年被定位首爾衛星城啟動建設，主要發展花卉、會展業。2005年開始建設韓國最大的街區型購物中心Lalesla，廣泛受到年輕人歡迎，使一山新城成為了聞名首爾的購物目的地。后又陸續建成韓流文化聚集地“韓流塢”、主題樂園One Mount等，使其成為了集購物、娛樂、度假為一體的文化新城。2010年被評為世界十大活力城市。商業的聚集成為了一山新城發展的加速器，使其走上世界舞臺。
4. 商業地產開發模式迎來創新機會
雄安新區的規劃以探索新型經濟增長模式為出發點，預計在城市控規、土地出讓方式方面將有重大調整。以住宅養商業的傳統開發模式有可能遭遇挑戰。而作為國家級戰略新區，金融創新方面或有突破。同時，近五年隨著商業地產行業的逐漸成熟，和在資產證券化方面的持續探索，已形成購物中心運營、估價、金融人才的初步儲備。商業地產開發模式方面的金融創新有望在雄安新區找到突破口。
風險與策略提示
雄安新區高規格規劃下的歷史性機遇不言而喻，在雄安的商業布局屬于一種戰略性投資，機遇與風險并存。RET睿意德商業地產研究中心提示大家，在密切關注投資機會的同時，可從以下三個方面進行風險防范：
進入時機
雄安新區進入時機的選取，是一種對政策風險與市場風險的平衡。新區的早期啟動對政策性的產業導入依賴性較強，進入過早面臨消費人口支撐不足的問題，進入過晚則面臨地價與市場先機的雙重損失。開發商需密切關注產業落地進展，結合自身資金實力，選取最適合自己的進入時機。
投資模式
在雄安新區的披露信息中，政府的去地產化決心明確。土地出讓模式和控規要求上，很可能出現重大變革。在開發模式、租售策略的選擇上，企業需在新規則下突破路徑依賴，實現商業模式的創新升級。
商業規劃
雄安新區屬于規劃產物，與北京天津呈三角支撐卻并不相連。沒有任何產業和商業基礎作為參照，這將為開發商對消費市場的判斷提出巨大挑戰。保守策略下，企業早期可以從基礎型的社區商業角度進行配套和市場測試，在產業信號明確后進行主題型商業和地區中心型商業的布局。
