近年來，杭州政府為破解“停車難”問題，積極鼓勵社會力量投資建設公共停車場，停車場生意更被視為“藍海市場”，想從中分一杯羹的企業(yè)并不少。
昨日，杭州主城區(qū)成交三宗停車場地塊，分別位于三墩、大關和九堡，成交價分別達到5500萬元、947萬元和4668萬元，平均溢價率高達270%，足見競爭之激烈。
有意思的是，本土房企華元昨天拿下了其中一塊停車場用地，并表示將試水“停車綜合體”。對于在杭州已許久沒拿到商住用地的華元，這也是一次新的嘗試。
停車場用地受熱捧 溢價率最高達549%
此次推出的三宗停車場用地，無一流拍，且平均溢價率高達270%。
據記者現場觀察，前來競拍的單位并不少，包括上海錦惠建設集團、城投建設及其子公司杭州瑞頓立體停車庫有限公司、西子停車產業(yè)有限公司，以及華元房產等8家。
位于三墩單元的蘆蕩公園地下停車場用地，經過18輪爭奪，由華元房產競得，成交總價5500萬元，溢價164%，該地塊體量較大，可建面積31000m2。
隨后，大關單元及九堡中心單元的停車場用地分別被西子停車產業(yè)有限公司和城投建設拿下。其中，大關地塊溢價率甚至高達549%。
拿地后，華元房產投資部經理曹映杭告訴記者：“我們公司現在很看好停車場地塊。不過也不算完全跨界，因為這宗地塊還包含6000m2的商業(yè)部分。”
一位業(yè)內人士分析：“華元目前在杭州已經沒有儲備地塊，在售項目也都是尾盤，因此補倉意愿強烈。不過作為民企，主城區(qū)宅地門檻太高，相對而言，停車場地塊的拿地成本就小很多。另外，華元本身除了房地產，還有物業(yè)，同時也進行商業(yè)運營、酒店經營等多元化發(fā)展。”
有完整產權，可自主定價
杭州將出現“停車綜合體”
停車泊位供需矛盾，是杭州亟待破解的“城市病”之一。
據杭州車管所數據，目前的杭州主城區(qū)機動車保有量已接近130萬輛，這一數字還在不斷擴大；另一方面，到2016年底，杭州主城區(qū)累計建成的停車泊位總數約67萬個，停車泊位的缺口之大可想而知。
對此，近幾年杭州關于停車產業(yè)的政策紅利也在不斷推進，例如2014年4月出臺了《鼓勵和推進杭州市區(qū)公共停車場產業(yè)化發(fā)展的實施辦法》，提出“誰投資、誰受益”的原則，規(guī)定公共停車場投資單位可擁有產權、允許配建一定比例商業(yè)設施和廣告位、停車費可自主定價等。并且停車場建設將享有政府專項資金、建設資金補助、規(guī)費減免、發(fā)展專項資金等四項財政補助及稅費優(yōu)惠，屬于政府扶持產業(yè)。
2014年12月10日，杭州試水了首個停車場地塊出讓，位于文暉大橋東側，最終以1668萬元總價成交，溢價264%。拿到該地塊的上海錦惠擁有完整產權，能自主定價，也可以進行融資來盤活資本。
記者了解到，該停車場規(guī)劃了7層約240個泊位，已在2016年初拿到土地產權證，并開工建設，預計將在今年10月投入使用。
自此之后，越來越多的企業(yè)看好停車產業(yè)，開始涉足這一市場。
今年1月19日，下沙及慶春廣場西的停車場用地一經推出，爭奪激烈，最終分別溢價272.7%、155.4%，全被錢江新城投資集團下屬的杭州市停車產業(yè)股份公司收入囊中。
公司副總經理錢敏光告訴記者：“我們打算做成‘停車綜合體’。例如慶春廣場西停車樓項目，共7層，其中地面一層為商業(yè)，面積有2000多m2，所以它不僅是一個停車場，還會有很多商業(yè)業(yè)態(tài)。在這個停車場里，除了停車服務，還會有汽車周邊商品售賣、汽車美容、保養(yǎng)、新能源充電等，為車主提供一站式服務。”
錢敏光還說，企業(yè)投資的停車場，在收費方面也會比政府投資項目有更多的靈活性，比如采取階梯式價格體系，收費標準隨停車時間逐級遞增，以價格調節(jié)方式緩解交通壓力。目前，停車場項目的整體規(guī)劃方案還在具體探討中，計劃于2018年動工，2019年完工投入使用。
高成本嚇退了小企業(yè) 投資回報周期較長
值得注意的是，停車產業(yè)或許是一片有巨大潛力的藍海，但也并非沒有風險。
從地價成本上就可見一斑，下沙及慶春廣場西這兩宗停車場地塊，僅地價已分別達到7700萬元、1.95億元。這么高的門檻，嚇退了一些原本感興趣的企業(yè)，例如此前曾參拍的萬郡房產昨天就沒有再露面。萬郡房產一位項目經理日前就明確回復記者：“不再參與，競爭太可怕。”
同樣退出拿地的還有某外資停車場公司，該公司的一位項目經理表示：“停車畢竟是老百姓的基本需求，收費不能太貴，不能變成一件曲高和寡的事。所以這個地價成本，對外企來說，是不能理解的。另外，我們的資金實力也確實做不到拿地。”
他表示，停車場用地跟房地產市場還是有本質不同，停車場對將來的預期側重于停車本身的收入，房地產市場則更側重于未來土地的增值，或者說房價的增值，而停車場雖然有產權，但也是整體產權，不能分割出售，即便出售也不能更改土地性質。
對此，他給記者算了一筆賬，運營一個停車場，除了地價成本，還有基建成本，財務成本以及后期人工及設備維護等的管理成本。以慶春廣場西項目為例，總投資要接近3億元。
“如果僅以停車費收入來算，500個車位規(guī)模，每小時按10元收費，每個車位每天大概能做到7~8小時，若按8小時算，一年就是1440萬元，慶春廣場西項目收回成本要超過20年，所以這也就倒逼拿地的停車公司必須通過增加商業(yè)模式來突圍。”
但他也表示：“杭州停車場產業(yè)有很大發(fā)展空間，即使不再參與拿地，也可以通過代運營，來切分這塊蛋糕。”
此外，據記者了解，目前國內對于停車產業(yè)也在摸索階段，缺乏專業(yè)的團隊。國內大多物業(yè)的停車業(yè)務都包給物業(yè)公司。而在國外，專業(yè)的停車服務管理公司運營模式已較為成熟，可以提供的服務十分多樣。車主只需將鑰匙交給服務人員，無需自己找車位，甚至可以通過APP預約，享受停車、洗車、托運等一系列服務。
