房企整體利潤率依然處于下調中，特別是企業土地成本的明顯上升，將使企業的壓力越來越大。增加持有型物業、獲取租金收益是房企轉型的一大重要方向。據中投證券研究，2016年毛利率、凈利率較高的企業普遍為持有型經營為主的房企。
趕上2015-2016年牛市的地產商們，銷售額持續飆升，凈利潤總額也快速上漲，但繁榮景象的背后，是強者通吃的邏輯，以及難以避免的全行業凈利潤率持續走低。
土地成本高企是拉低凈利潤率的首要原因，對資金有限的小型房企來說，動輒百億的地價難以負荷，這給了大型房企兼并收購的機會，做大自己的利潤。
但并購并不能直接提高房企的盈利能力，且隨著2017年成為“史上最嚴”樓市調控年，需求被大幅抑制，傳統的開發、銷售模式難以為繼。
“轉型”因此成為房企的必備之選，在傳統地產業務的基礎上，尋找新的盈利增長點，提高盈利能力，是地產商共同的方向；布局多元化業務，轉型運營服務商，則是主要路徑。
強者分食利潤蛋糕
截至4月5日，67家房企公布的年報顯示，房企凈利潤合計605.6億，同比上漲25%；其中凈利潤上漲的房企達到55家，占比高達82%。
大型房企依靠規模化優勢持續提升了市場占有率，并因此獲得利潤大蛋糕的很大部分。上述67家房企凈利潤額度中，萬科一家就占去了1/3。
年報顯示，萬科在2016年首次實現了超過200億的凈利潤，其市占率也提升到3.1%；恒大雖然擁有3.2%的最高市占率，但凈利潤稍遜于萬科，為208億。
換句話說，萬科、恒大們的凈利潤增長，是在大的利潤蛋糕中從別人手中搶過來的。
但從行業來看，房企增收不增利，凈利率依然處于降低的趨勢中。據中原地產研究中心統計，截至4月5日，67家房企平均凈利潤率為9%，2015年則為9.44%。
其中，萬科凈利潤率由2014年的10.76%，降至2016的8.74%。
拿地成本的提升，是企業凈利潤率持續降低的重要原因。萬科在年報中指出，2016年土地市場表現更為激進，熱點城市地王頻出，地價房價比創歷史新高。萬科監測的14個重點城市公開市場土地溢價率上升76%，14個重點城市地價占房價比例上升至56%。
而即使在各熱點城市調控政策密集出臺的2017年，土地價格依然有升無降。
4月12日，融創以10.04億元拍得莆田市城廂區一地塊，樓面均價8880元/平方米、溢價率195%，刷新莆田全市單價；4月6日，東原地產抽簽獲得紅牌樓地塊，1.72萬元/平方米單價刷新了成都住宅最高樓面價。
一位不愿透露姓名的專家表示，除土地成本高外，土地出讓方式的變化、開發商拿地時“競配套”也是凈利潤率下跌的原因之一。開發商幫助政府建保障性住房、學校、道路等配套設施，也拉高了開發商的成本。“配套設施中保障性住房建設成本占比最大。”該人士稱。
資金成本的上升也將加劇房企的焦慮。中原地產首席分析師張大偉表示，2017年各種融資渠道壓力逐漸增加，對于很多房企來說，資金鏈的風險逐漸積累。
張大偉認為，整體市場的利潤率依然處于下調中，特別是企業土地成本的明顯上升，將使企業的壓力越來越大，未來上升房企擴大規模、增加利潤的主要方式將是兼并重組。
實際上，兼并重組之風早已刮起，而未來或將愈演愈烈，使行業集中度快速提升。過去兩三年，靠并購獲益的房企便有恒大、融創等，他們不但擴大了市場份額，還分享了利潤蛋糕。
尋找新盈利點
兼并重組或能暫解土地之渴，卻不能從根本上提高盈利能力，為使企業由內而外地強大，許多房企已先行探索新路徑。
從與地產緊密相關的其他行業入手，是許多地產商的首要選擇。目前各大房企已在醫療健康、養老、金融、旅游等領域展開多元化布局。
眾多的多元化業務中，物管業務發展得最為成熟，其盈利模式也已建立。
如花樣年旗下的物業上市公司彩生活2016年毛利率為43.6%，超越其母公司花樣年32.3%的水平。年報顯示，彩生活2016年收入與毛利分別達到13.42億、5.86億，同比增長62.2%、28.9%。
目前，包括中海、萬科、碧桂園在內的多個房企已成功或正在謀求分拆物業上市。
在布局多元化、尋求利潤增長點時，習慣了傳統開發、銷售模式的地產商，不可避免地要學習如何運營。
增加持有型物業、獲取租金收益是房企轉型的一大重要方向。據中投證券研究，2016年毛利率、凈利率較高的企業普遍為持有型經營為主的房企，如浦東金橋、中國國貿、陸家嘴等，毛利率分別為65%、55%、47%，凈利率分別為42%、29%、26%，遠超行業均值。
主流開發商如萬科、龍湖、遠洋等紛紛加碼商業物業持有運營。3月17日晚，萬科公告旗下商業將與印力集團進行整合， 截至2016年底，萬科自身擁有的以及與合作方共同打造的商業地產項目共84個，建筑面積600多萬平方米。
而印力旗下商業地產項目超過60個，總建筑面積近600萬平方米，兩者相加萬科系已有超過1200萬平方米的持有物業，成為國內商業地產巨頭，這部分業務未來的利潤將在百億級。
華潤置地更在強化自己的商業運營和盈利能力。截至去年末，華潤置地投資物業評估值達到950億元，同比增長6.2%；去年投資物業毛利率達60.6%，租金收入為72.5億元，按年增8.5%。
華潤目前已開業的購物中心有22個。隨著深圳萬象天地、上海萬象城等項目開業，預計2017至2018年公司將進入新建購物中心投入運營的高峰期。
此外，房企目前較為成熟的多元化方向還有物流地產，萬科就看準了具有高租金收益率的物流地產市場，并積極介入。
萬科年報顯示，截至2016年底，其累計已獲取物流地產項目18個，總建筑面積約147萬平方米，其中，2016年新增項目10個，新增可租賃面積96萬平方米。
萬科高級副總裁譚華杰告訴記者，物流地產有相對成熟的盈利模式可以借鑒，如黑石集團和萬科這方面就有合作。
據了解，目前房企進入的新業務還包括租賃、教育、醫療、度假、養老產業等，但這些新業務仍在培育期，大多并未盈利。
去年9月，恒大宣布放棄快消領域拓展，在3月恒大的業績發布會上，董事局副主席、總裁夏海鈞透露，目前恒大多元化業務還在虧損狀態。
前述專家以地產商廣泛涉及的養老產業為例進行分析，現在養老產業的缺口非常大，市場前景好，但由于地產商在該領域付出的開發、運營成本非常大，對市場開放的價格難以核準，如價格低則難盈利，如價格高則難以推廣。
因此，該人士稱，只有政府出臺稅收、保險等方面的政策，并讓利于民，才能使養老產業發展起來。
“目前養老等產業在依靠地產商推進。”深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓表示，商業、租賃、醫療、養老運營等業務正成為房地產市場下半場的重點，地產商們必須具備整合專業資源、持續運營的能力。
