政策“長槍短炮”限樓市 房地產(chǎn)業(yè)或?qū)崿F(xiàn)軟著陸

面對(duì)部分一二線城市樓市出現(xiàn)的局部泡沫，部分市場(chǎng)人士產(chǎn)生了可能蘊(yùn)藏危機(jī)的擔(dān)憂。如今，全國樓市的調(diào)控政策正在不斷的更新，各個(gè)監(jiān)管部門也頻頻喊話要防范房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的大背景下，專家分析，短期內(nèi)以“限”為主的調(diào)控不會(huì)放松；中長期看，土地制度改革、特大城市治理、多層次住房供應(yīng)體系建設(shè)等措施將陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)軟著陸。

嚴(yán)防樓市杠桿推翻多米諾骨牌

房地產(chǎn)行業(yè)是目前多個(gè)部門聯(lián)手防控風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。

銀監(jiān)會(huì)本月10日發(fā)文明確當(dāng)前銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的十大重點(diǎn)領(lǐng)域，其中就包括房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

在此前，據(jù)央行發(fā)布《2016第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中，并未提及加息，而是將重點(diǎn)放在防通脹和嚴(yán)格限制信貸上，提出要防止經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛，防范各種風(fēng)險(xiǎn)和泡沫，尤其是樓市。

在中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位下，近期多個(gè)部門都將視線瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)領(lǐng)域。

中信建投銀行業(yè)首席分析師楊榮認(rèn)為，一二線城市的房地產(chǎn)泡沫是頭號(hào)重點(diǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。與債券市場(chǎng)過度加杠桿、銀行表外業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、理財(cái)業(yè)務(wù)高杠桿等金融風(fēng)險(xiǎn)相比，目前應(yīng)優(yōu)先著力防控房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，如果房地產(chǎn)泡沫持續(xù)吹大，則不僅僅是金融層面的風(fēng)險(xiǎn)，還可能引發(fā)整個(gè)國家發(fā)展戰(zhàn)略層面的風(fēng)險(xiǎn)。

樓市過熱引發(fā)高杠桿，最直接的結(jié)果就體現(xiàn)在居民部門的杠桿率增長。國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室的數(shù)據(jù)顯示，近兩年居民部門加杠桿迅速，僅2016年其杠桿率就上升了近5個(gè)百分點(diǎn)。就規(guī)模而言，2016年居民部門債務(wù)比上一年增加了6萬多億元。此外，其他一些隱性的杠桿值得警惕。民生銀行首席研究員溫彬說，首付貸、假按揭等變相加大了杠桿，可能導(dǎo)致后續(xù)出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)。

為了防止樓市杠桿推翻多米諾骨牌，為國家經(jīng)濟(jì)帶來更大的影響，各監(jiān)管部門正采取多種措施遏制樓市杠桿率的快速攀升。央行營管部主任周學(xué)東表示，就個(gè)人房貸在新增貸款的占比來看，預(yù)計(jì)今年會(huì)下降到30%以內(nèi)，這相對(duì)于去年45%左右的占比來說明顯下降。

未來房地產(chǎn)業(yè)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸

3月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼并擴(kuò)圍，覆蓋了主要的熱點(diǎn)城市和區(qū)域，造成成交量的明顯下滑。到目前為止，政策并沒有停步的跡象。從短期來看，分析人士認(rèn)為，這將可能傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)，并造成投資增速從高點(diǎn)逐步下滑。

據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2017年一季度，50個(gè)代表城市商品住宅市場(chǎng)月均成交量在2650萬平方米左右，同比下降約15%。其中，一線城市的降幅約四成；二線熱點(diǎn)調(diào)控城市成交量顯著下降；核心城市輻射圈的三線城市也普遍回落。

樓市調(diào)控政策的影響，不僅僅體現(xiàn)在銷售端。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金22880億元，同比增長7.0%，增速比去年全年大幅回落8.2個(gè)百分點(diǎn)。

面對(duì)密集的樓市調(diào)控政策，多位專家表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往最大的不同之處在于政策未雨綢繆，信貸政策、土地政策等集體出手，加強(qiáng)預(yù)期管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)實(shí)現(xiàn)軟著陸。

在瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光看來，要控制房地產(chǎn)泡沫，限購政策的邊際效果越來越弱，應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)供給側(cè)改革、土地改革、戶籍改革、稅制改革，建設(shè)長效調(diào)控機(jī)制。

目前，一些中長期措施正在醞釀之中。國土資源部部長姜大明近日表示，爭(zhēng)取年底前實(shí)現(xiàn)全國所有縣市的不動(dòng)產(chǎn)登記，地方市縣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全部接入國家級(jí)平臺(tái)。　分析人士表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能為房地產(chǎn)稅提供更加充分的依據(jù)和基礎(chǔ)信息，更加有效地支撐房地產(chǎn)稅收改革工作。