消費的不斷升級，正在悄然改變著北京商業地產的格局。在即將過去的2016年，消費對GDP的貢獻已達到60%，成為拉動中國經濟三駕馬車中最重要的力量。根據發達國家的經驗，人均GDP到達6000美元，消費趨勢開始從功能性消化轉移到品質消費，而中國人均GDP已進入到8000美元，品質驅動將成為未來10年消費市場最大的特征，品質提升為標志的消費升級也將改變商業地產的發展趨勢。預計未來，時尚創意、休閑度假、娛樂運動以及教育培訓等，將成為消費的重點，實體商業將邁向新的變革。
實體商業的新變革
目前，國內經濟增長溫和下行，產業結構調整進入攻堅階段，預計刺激內需將成為2017年的政策熱點，整體政策導向對零售型商業將形成利好。
在城市外擴過程中，已經形成了“主城區+近郊區+遠郊區”的城市結構。隨著主城區房價上漲，新增人口被擠壓至郊區。一方面，他們受過高等教育，有和主城區居民一樣的審美能力與消費力；另一方面，收入持續增加對消費的影響呈現邊際遞減效應。他們逐漸成為具備足夠審美與支付力的新型消費力量，城市遠郊也在人口基數、居民教育程度、財富結構上出現質變，這些都支撐了品質型主題商業的發展。
未來商圈在極能上將從垂直型分布變為扁平化，隨著層級理論的打破，不同區域、不同年齡的消費者的價值觀不再那么割裂。購物中心不同樓層間的目標客群不再以消費力進行劃分，而是以社群化的審美標簽去進行組合。就像一個個主題集裝箱的拼裝，不同集裝箱，以及不同集裝箱組之間并沒有消費力的沖突，而是更強調主題的差異。購物中心從以檔次、業態為維度的協同式發展，轉變成更加碎片化的集裝箱式發展。
在消費升級趨勢下，隨著零售網點密度的提升和電商的發展，目的性消費已經不足以成為吸引消費者到場的力量。時間是現代人類最稀缺的資源，未來商業的競爭實際上是對消費者時間的爭奪戰。消費者以怎樣的頻率到場，到場后停留多久，將成為決定運營成敗的關鍵。
未來主城區商業需構建人格化的、具有吸引力的空間，增加消費者停留時間，以形成更多的隨機消費。郊區型商業若要擴大范圍，吸引主城區客流，則需要構建一組消費者無法在主城區得到滿足的業態和品牌組合，使其甘愿消耗更長的路途時間到場。總之，在2017年，實體商業將在巨大的不確定性下邁向新的變革。
