2017年3月5日，李克強總理代國務院發表2017年政府工作報告，對房地產要求：“因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為。目前城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區，要持續進行改造。今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區，讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。”
一、 房地產去庫存略有成效，但三四線庫存仍高、仍將推進去庫存
17年政府工作報告中再次強調三四線城市去庫存。14-16年，在國家去庫存號召下，全國土地縮量、銷量大好，導致全國已開工未售庫存去化月數從36個月降至21個月，去庫存效果明顯，但全國已開工未售面積僅從14年底高點28.7億平米下降11%至目前的25.4億平米，從絕對值而言庫存仍高，并且大部分都處于三四線城市，因而我國后續三四線城市主要任務依然是去庫存，而去庫存支持力度并不會減弱。
二、 因城施策、有保有壓，一二線防泡沫從嚴、三四線去庫存支持
17年政府工作報告中再次強調因城施策、分類調控，以及加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，維持了16年底中央經濟工作會議的基調。因而后續樓市政策仍舊是分化的，一二線從嚴防泡沫、三四線積極推進去庫存，實際上目前無論是基本面還是政策面上一二線和三四線都是割裂的兩個主體，預計很難會有全國性統一政策出臺，預計基本面分化后續仍將維持甚至加劇，并維持我們近期對三四線成交向好的判斷。
三、棚改總量不變、但貨幣化安置結構提升，將對三四線需求強托底
17年政府工作報告中再次強調棚改貨幣化安置。過去2-3年中，棚改貨幣化安置在全國去庫存過程中起到了重要作用，但卻也被市場所忽略；住建部公布16年貨幣化安置面積2.5億平（貨幣化安置比例49%），占比當年全國銷售18%；我們預計17年達3.1億平（預計比例60%），占比當年全國銷售20-25%，而在實際調研過程中發現事實同樣如此，常州招商花園城數據每年棚改貨幣化安置占比達到11-25%，而鎮江未來5年大拆遷下估算每年將催生約160萬平購房需求，占比鎮江全年銷售的16%。
四、維持全年三四線成交不弱，并維持看好強三線開發以及一二線資源
過去幾年中三四線城市一些顯著變化，包括庫存明顯下降、需求更趨健康、信貸政策友好、棚改貨幣化安置等中期因素或將推動需求釋放或能持續，其中尤其是大城市周邊、有產業支撐的強三線城市或將迎來量價齊升。因而我們維持前期A股地產將呈現分化的邏輯，其中，一二線城市由于庫存低、基本面和政策面反向，呈現量縮價穩，看好一二線城市存量資源和增量獲取資源優秀的房企；而三四線由于庫存高、基本面和政策面正向，呈現放量價穩，看好大城市周邊的強三線布局的高成長型房企，并維持推薦：1、強三線開發：新城控股、光明地產、華夏幸福、榮盛發展；2、一二線資源：招商蛇口、首開股份、北京城建等；3）央企整合：華僑城A、保利地產、南國置業。
五、個股分析
新城控股：前瞻性布局強三線城市
16年業績大幅增長、并超預期。公司2016年實現營收279.7億，同比增長18.7%，歸母凈利潤30.2億，同比增長64.4%。毛利率和凈利率分別為27.9%和10.8%，較上年同期分別提升1.6個和3.0個百分點，毛利率提高主要是由于蘇州、常州、海口等城市高毛利率項目相繼結算所致，凈利潤率增長主要是由于少數股東權益占比快速下降所致。公司三費占比9.2%，比上年上升1.6個百分點。受益于2016年公司重點布局的長三角城市房價上漲，預計未來公司毛利率還將進一步提升。2016年公司銷售面積575.0萬平米，同比增長48.8%，銷售金額650.6億，同比增長103.8%，大幅領先行業。2017年公司計劃完成合同銷售金額850億元，較2016年同比增長30.6%。
公司土地儲備重點布局以長三角為核心，并向珠三角、環渤海和中西部重點城市擴張。公司在強三線城市的前瞻性布局將推動2017年業績在三線城市去庫存背景下再度爆發。
招商蛇口：價值逐步兌現
招商蛇口同時具備存量優質資源重估+增量優質資源獲取的強大優勢。對于前者：前海項目今年價值大幅度體現較為確定，增值額預計在400-900億左右，相較于目前凈資產500多億和市值1200多億，貢獻巨大，另外太子灣、蛇口等優質資源待重估；對于后者：未來行業的選股標準將從快周轉轉換到非市場化拿地能力，公司通過存量轉型、集團注入、產業新城模式、郵輪母港再開發等渠道，優勢明顯。
公司預告16年歸母凈利潤93-98億元，高于目前市場一直預期的86億元約8-14%，同時更高于公司15年底年底上市方案中對于16年承諾的84億元約11-17%，顯示公司對于業績的釋放比較積極；同時由于公司在16年11月底推出的股權激勵中要求17-19年的業績增速不低于13%，對應17年的業績至少達到105-111億元以上，從目前銷售及整售情況來看，我們將先前17年業績預測105億元小幅上調至7%至112億元。
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