享盡交易所公司債改革紅利的房地產企業，無疑是過去兩年里債市的最大贏家；但在監管轉向后，贏家又迅速跌入“谷底”。
記者按Wind的房地產行業統計口徑梳理發現，自去年11月份以來，地產企業發行的債券規模開始急劇萎縮，2017年1月份發行規模降至57.5億元，較去年同期的1655.8億元的月度發行量，銳減近97%。該統計口徑包括：交易所公司債及發改委企業債、中期票據、短期融資券及非公開定向債務融資工具（PPN）。
進入2月，地產企業在債券發行上，則幾乎“全軍覆沒”，僅有一期（2只）發改委去年11月份批復的“17龍湖綠色債”于2月16日簿記建檔，總規模為40.4億元；而交易所公司債，本月尚未有地產公司成功發行。
此消彼長，每輪地產調控，國內金融市場在源頭對房企“圍追堵截”之時，房企奔赴海外發債融資就會升溫。國際金融數據服務商Dealogic的最新數據顯示，2017年1月，國內房企共發行了8只美元債券，總規模約為32.7億美元，創下了2015年以來的新高。
房企公司債發行規模銳減
實際上，從去年四季度開始，房企發債融資已趨緊。
2016年10月，在房地產市場調控措施頻出的背景下，滬深交易所相繼發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，大幅收緊地產公司債券的發行。
監管效果在隨后幾個月里逐漸顯現：去年11月，共有18只房企公司債成功發行，規模為120.60億元，較10月的40只和411.30億元大幅減少；今年1月份，房企公司債發行規模已降至36.5億元，不足去年同期1341.3億元的零頭。當下，2月已過半，但房企公司債的月度發行量，尚未出現“零的突破”。
“實際上，從去年11月份開始，后來上報的地產公司債就沒有發出來的。”北京某大型券商公司債業務人士對21世紀經濟報道記者稱，“目前其團隊所申報的項目雖有反饋，但未見放行，交易所說我們的審核一直在進行。”
但就在近日，地產公司債似乎又出現了轉機。
2月13日，金隅股份發布公告稱，證監會核準該公司向合格投資者公開發行公司債券（小公募），發行金額不超過40億元。
消息一出，即有媒體報道稱，這是證監會“時隔3個月再次放行房企公司債”；但21世紀經濟報道記者2月16日從接近交易所的數位消息人士處獲悉，金隅股份將歸為建筑和建材行業，“不是按房地產公司債批的，而且已經卡了半年才批”。
21世紀經濟報道記者通過Wind和上交所網站交叉查詢發現，此次金隅股份將要發行的公司債，實為該公司2016年5月30日申報的一筆小公募品種公司債；這期公司債前后共獲得3次反饋，并于2016年9月2日拿到交易所無異議函，去年9月7日，金隅股份還拿到了另一只50億元私募公司債的無異議函。
“是最近才拿到的證監會批文，而且申報時擬發行的金額為50億，現在證監會批了40億。”一位知情人士對21世紀經濟報道記者表示。
“現在交易所通過不斷地反饋來降低審核速度來嚴格控制規模——即使是拿到批文的項目，交易所也遲遲不批準發行前的審核備案。”北京另一家券商債承人士對21世紀經濟報道記者表示，從證監會對房企公司債的嚴格審核來看，短期內交易所對房企公司債的態度將難以轉向，“也許要到下半年，轉機才會出現”。
房企海外發債升溫
去年10月，交易所正式收緊房企公司債發行的同時，交易商協會則適度放寬了房企在銀行間市場發行中票、短融及PPN。但作為房企發債里的絕對主力，交易所公司債規模的“斷崖式”下滑，并非中票、短融及PPN可以彌補。
2016年一季度，房企發債融資總規模約為3901億元，其中公司債為2950億元；而到了2016年四季度，前者萎縮至1046億元，后者則僅剩533億元。
“發改委對企業債管得比較嚴，商業地產公司發債融資的難度很大，發行量也幾乎可以忽略；協會這邊雖然放寬了一些，但發行門檻比交易所高出不少，很多在交易所發過債的地產公司，發不了中票、短融、PPN。”前述北京券商業務人士對21世紀經濟報道記者表示，加之近期市場動蕩，“好的企業嫌貴不愿意發，差企業想發也沒人買”，加劇了房企發債融資規模的下滑。
國內發債受阻的情況下，不少房企重新開始將目光轉向海外市場。
Dealogic數據顯示，在去年10月交易所公司債遭遇“緊箍咒”后，房企12月份海外發債規模為25.7億美元，較前一個月的14.8億美元出現較多增長；而今年1月份的32.7億美元發債總規模，則成為2015年2月份以來的月度發行峰值。
32.7億美元折合成人民幣，約223億元，只占去年同期國內房企發債融資規模的13.5%，卻已是今年1月份國內債市房企融資額的近4倍。
