2017年1月底，華遠地產聯合恒泰證券在機構間私募產品報價與服務系統成功發行規模為7.36億元的類REITs資產支持證券，這是北京市國資企業在國內發行的第一單類REITs產品。
此外，近期魔方公寓ABS、金茂凱晨和金光紙業的寫字樓CMBS等商業地產的證券化實踐不斷。
英文縮寫眼花繚亂，本質上都是資產證券化，是以特定資產組合或現金流為支持，發行可交易證券的融資方式。
統計數據佐證了這種觀感，據評級機構中誠信盤點，2016年交易所市場ABS（Asset-backedSecuri-ties）產品發行規模達4359.07億元，同比增長超一倍。大額債權類發行規模占據半壁江山，收費收益權類、小額債權類和不動產類發行規模緊隨其后，全年發行利率中樞在3.9%-5%之間。
展望2017年，ABS發行市場可能受利率上行壓力影響，增速有一定放緩，不過，中誠信認為，不動產類、個人消費金融類以及“PPP+ABS”仍為熱門的底層資產選擇。
資產證券化，被認為是解決資產荒和高杠桿的一個優質工具。對投資人來說，優質不動產非標轉標后，填補了中等風險和收益的投資產品空白，而對商業地產發展商持有人來說，和經營性物業抵押貸款相比，證券化可以帶來額度更高、成本更低的資金，用于償還貸款、改造維修或持作后續發展。且資產證券化由于將杠杠與資產直接對應，有助于控制整體經濟的杠桿率水平。
首支ABS基金
1月下旬，江蘇銀行和高和資本聯合發起成立了總規模200億元的ABS基金，用于投資標準化市場發行的、以優質商業地產為底層資產的證券化產品，包括CMBS、類RE-ITs等等，這是國內首支商業地產ABS基金。
根據投資策略不同，該基金分為價值型和交易型，價值型基金投資以優質商業地產為底層資產的ABS產品的中間級和次優級份額，依靠底層資產的收益能力和價值提升，獲取超額回報；交易型基金則以一二級市場聯動作為交易機制，尋求二級市場的交易機會。
鎖定優質資產和增加市場流動性是其主要訴求。
言及初衷，高和資本董事長合伙人蘇鑫講了一件小事。
在高和旗下的商業地產租售平臺，一位來自傳統住宅中介的高管落差強烈：住宅買賣時，代理人和業主都是積極促成成交的，但是到了商業地產，大業主往往沒有動力。
理由并不復雜，蘇鑫認為，商業地產從業者不積極是因為定價機制，資產依靠估值，估值是拍腦子算出來的，資產放在資產負債表里，不關注流動性，這就是中國商業地產20多年的歷史。
與住宅當期銷售、脈沖式現金流的表現不同，商業地產漫長持有期間只有約5%的租金回報率，最終是靠通過在交易環節將現金流放大20倍實現資本升值釋放資本價值（以一線城市優質商業4%-5%的資本化率估算）。
“運營和資管能力是商業地產的關鍵，傳統開發商對商業的激勵機制和人才積累，不能充分滿足商業地產的需求，應該讓有能力的人分享資本升值的價值。”高和資本執行合伙人周以升認為，“資產管理機構，2%的管理費加上20%業績提成的方式與商業地產存續期低現金流、退出期大額收益套現的商業模式相容，是吸引和孵化人才最佳的機制。基金或者資產管理機構，2%的管理費加上20%業績提成的方式與商業地產存續期低現金流、退出期大額收益套現的商業模式相容，是吸引和孵化人才最佳的機制。”
“不論持有人還是資產管理人，關注的應該是提升租金，提升流動性，這是商業地產的未來，也是商業地產和證券化結合的核心。”蘇鑫說。
證券化的機會和瓶頸
該ABS基金的另一個合作者江蘇銀行，在2016年落地了中國首單不良貸款收益權轉讓業務和首單票據ABS業務，是資產證券化業務創新的積極實踐者。
商業銀行面臨優勢資產短缺的問題，利差在縮小，但是負債急劇上升，資產證券化是商業銀行自身轉型的需要，同時也是風險控制的需要，以前，商業銀行風控更多關注投資主體信用，實際上，資產證券化要求銀行在關注主體的同時關注資產，江蘇銀行總行投資與資產管理部總經理高增銀說。
“現在能做成資產證券化的資產，都是現金流非常穩定的資產，我們不做，肯定有人要做。當這些好資產被其他機構拿走打包賣給投資者，企業主體的資金流就被掏空了，銀行和企業主體合作的風險就加大了。與其這樣，不如我們主動介入資產證券化，通過鎖定企業現金流來鎖定風險，防止企業空心化。”高增銀說。
對商業地產發展商來說，現階段現階段發行證券化產品，主要是追求更低的債務利息。現階段，目前商業地產融資和流動性的工具有限，絕大多數是經營性物業貸款，少數通過信托、保險、資管計劃提供融資，成本在5%-15%。
而2016年8月，由中國金茂和高和資本聯手落地的國內首例交易所掛牌的CMBS產品“高和招商-金茂凱晨專項資產管理計劃”利率僅為3.3%。
CMBS低利率的原因主要有幾個方面：一是由于標準化產品投資人基礎大大拓寬，且通過薄記建檔實現定價優化；其次，證券化通過多個資產打包分散風險；第三，可以將證券分為不同等級，將不同等級出售給不同投資人來優化邊際定價；最后，CMBS可以節省金融機構的資本占用，且通過多個專業機構分工合作，提高了融資效率。
低利率一方面是因為專業化機構參與將資產標準化，節約了盡職調查成本，銀行可以用比信貸成本更低的成本接受這部分投資；另一方面，公開市場上多家金融機構集合競價，比經營貸發展商和銀行一對一談判的融資效率高。
據經濟觀察報了解，通過債項安排降低利率，正成為商業地產的新趨勢，但對股權型證券化，商業地產發展商普遍持謹慎態度，一是估值不能達到預期，二是標準股權型REITs可能涉及到土地增值稅清算，三是好項目不舍得賣。
即便是債權型的資產證券化，目前中國市場也還處于“農耕時代”，與發達國家相比，滯后不僅體現在市場量級上，更反映在產品的承銷標準有待確立；第三方專業資產服務機構稀缺，需要積極防范道德風險；資產數據、信息披露有待提高；目前絕大部分產品仍未脫離主體信用，沒有真正以資產自身進行支持；流動性弱，二級市場缺乏活力等多個方面，這是中國資產證券化走向專業化道路必須一一克服的難題。在資產標準化過程中資產數據、信息披露不清晰標準；評級主要依賴主體而忽略了證券化產品風險是基于基礎資產現金流；流動性集中在一級市場，二級市場缺乏活力；資產缺乏結構化設計等多個方面，這是中國資產證券化走向專業化道路必須一一去克服的難題。
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