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行業(yè)新聞

房地產(chǎn)行業(yè)巨變近在咫尺 房企提前布局長租公寓

來源:網(wǎng)絡(luò)       作者:網(wǎng)絡(luò)       時間:2017-02-10
核心提示:北京、上海兩個一手房新增市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于二手房增量市場的城市,相繼出臺讓房企自持物業(yè)的土地出讓新規(guī),或許對于房企展開新布局是一種推動力。2017年新年伊始,廣州發(fā)布商改住政策,而上海在春節(jié)前展開對類住宅項(xiàng)目的銷售市場整頓均表明,房企運(yùn)營長租公寓或能收獲新的利潤增長。



房地產(chǎn)行業(yè)蓄謀已久的巨變已近在眼前。在利潤增長與業(yè)務(wù)創(chuàng)新的沖擊下,大房企早已布局存量資產(chǎn)運(yùn)營。

記者做了一項(xiàng)統(tǒng)計,上海去年一年土地出讓面積為842.8萬平方米,以住宅用地持有面積至少占到出讓規(guī)劃建筑面積的15%匡算,房企手上大約有超過100萬平方米新增持有面積。

“很多開發(fā)商頭疼這15%怎么辦。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對記者透露,一般房企會把這15%的開發(fā)成本先攤到85%可銷售面積上,先賣85%,15%的留待規(guī)劃。房企有的做長租公寓、有的做養(yǎng)老公寓,并且開始與長租公寓運(yùn)營商、養(yǎng)老運(yùn)營公司等展開合作。“近期業(yè)內(nèi)的這種跨界交流活動也相應(yīng)增加不少”。

萬科于2016年年初統(tǒng)一旗下長租公寓品牌為“泊寓”,并展開各分公司的賽馬機(jī)制,上海擬于年內(nèi)做到開出30個項(xiàng)目,擁有1萬間房的規(guī)模;龍湖已經(jīng)將業(yè)務(wù)創(chuàng)新上升到集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展層面,成立“冠寓”運(yùn)營公司,年內(nèi)最低開出3000間房間,目前首個落地的“冠寓”位于松江龍湖新壹城。

據(jù)透露,萬科目前手頭的貨源已經(jīng)有5萬間儲備,可能到今年下半年,就是行業(yè)的第一品牌了。

國內(nèi)共享空間垂直媒體空間研習(xí)社創(chuàng)始人陳敏指出,政府希望房企承擔(dān)存量去化、運(yùn)營這一角色。自持物業(yè)邏輯也接近于此前在土地出讓環(huán)節(jié)配套公租房部分。“讓開發(fā)商做,然后政府回購也可以。加大自持比例是一個趨勢,事實(shí)上有很多地方早就已經(jīng)開始了,比如萬科此前在北京,拿了一塊地是100%自持的商業(yè)用地。”

目前切入存量物業(yè)的房企不在少數(shù),多以自營或合作的方式進(jìn)行。比如世茂房地產(chǎn)與凱信亞洲的合作,復(fù)星與途家、未來域等合作,陽光城與寓見合作,旭輝與華東師范大學(xué)合作推出長租公寓。

房企求變

2016年5月,上海周浦一幅住宅用地出讓,規(guī)定了開發(fā)商必須自持項(xiàng)目15%住宅物業(yè)70年,只能租賃,不能銷售。自此后,上海所有出讓的住宅開發(fā)用地,都會有開發(fā)商自持面積的比例要求。

2016年11月28日上海發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》,就要求培育和發(fā)展住房租賃市場,鼓勵社會專業(yè)機(jī)構(gòu)不斷擴(kuò)大代理經(jīng)租業(yè)務(wù)規(guī)模,切實(shí)落實(shí)居住房屋租賃合同登記備案制度,規(guī)范住房租賃行為,穩(wěn)定住房租賃關(guān)系,保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

緊隨其后的是北京。11月25日,北京市住建委就《本市“限房價、競地價”項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》公開征求意見,提出自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃,不得銷售,持有年限與土地出讓年限一致,即擬為70年。

北京、上海兩個一手房新增市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于二手房增量市場的城市,相繼出臺讓房企自持物業(yè)的土地出讓新規(guī),或許對于房企展開新布局是一種推動力。2017年新年伊始,廣州發(fā)布商改住政策,而上海在春節(jié)前展開對類住宅項(xiàng)目的銷售市場整頓均表明,房企運(yùn)營長租公寓或能收獲新的利潤增長。

龍湖董事長吳亞軍去年年初以雙湖投資名義切入長租公寓,后來干脆成立了一個創(chuàng)新事業(yè)部,分管聯(lián)合辦公、長租公寓等新業(yè)務(wù)板塊。

萬科則在2016年開始涉足長租公寓,并經(jīng)歷了很多試錯,最終于去年下半年統(tǒng)一泊寓品牌,但不是特別重視,僅將其掛靠在物業(yè)公司里面。

王石近期出席中城聯(lián)盟論壇發(fā)表演講時談到萬科接下來要進(jìn)行存量物業(yè)的運(yùn)營,萬科早年涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),也積累了存量物業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)。

陳敏指出,上海安亭新鎮(zhèn)十多年前是當(dāng)?shù)卣牡禺a(chǎn)公司在籌建的地塊,運(yùn)營不太理想,萬科介入之后重新運(yùn)營,包括引入公寓、圖書館、劇場等,比較像城市更新的項(xiàng)目。

目前房企介入長租公寓市場有四種模式:自持轉(zhuǎn)做公寓、從乙方租賃物業(yè)、買地自建和通過與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運(yùn)營合作,萬科希望可以做到品牌輸出、并做到溢價。這也恰好抓住了政府對于存量物業(yè)的盤活去化方向。

上述觀察人士指出,長租公寓行業(yè)面臨資金瓶頸,原來進(jìn)入較早的公寓品牌是沒有資金實(shí)力的,多個運(yùn)營品牌商拿了融資之后抓緊擴(kuò)張,更多的公司與品牌面臨被收購。以去年發(fā)展異軍突起的灣流為例,創(chuàng)始人是私募基金起家,從私募基金募資3億,開店超過十家之后,現(xiàn)在資金后續(xù)也乏力。

而大房企有自有資金,比如上海地區(qū)一年買地資金預(yù)算拿出一部分就可以收購不少存量項(xiàng)。萬科今年的目標(biāo)是,包括15%自持在內(nèi),上海有30個項(xiàng)目開業(yè)。萬科在去年有4個項(xiàng)目開業(yè),而龍湖只有一個。

即便是號稱行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的魔方,也處于擴(kuò)張的關(guān)鍵時刻。此前魔方與華平、中航信托聯(lián)手成立藍(lán)山資本,希望介入存量資產(chǎn)收購。

“目前長租公寓市場尚處于引導(dǎo)消費(fèi)升級的階段。”萬科泊寓相關(guān)人士認(rèn)為市場足夠大,每年有40萬畢業(yè)生涌入上海,并且萬科上海會做新的產(chǎn)品,第一要做剛需型的產(chǎn)品,把產(chǎn)品做到極致,比如,在中外環(huán)做30平方米左右的戶型、租金控制在2000元左右。

龍頭之爭

長租公寓行業(yè)從2015年開始,C端客戶了解不多,聯(lián)合辦公加上長租公寓運(yùn)營全國就有超過10萬家。而萬科大概在三年前開始做公寓項(xiàng)目,目前統(tǒng)一了品牌“泊寓”,但各地項(xiàng)目是分開操作的,目前有16個分公司同時在做。

上述觀察人士認(rèn)為,萬科的賽馬體制弊端是同一品牌分開運(yùn)營,對于統(tǒng)一識別,勢能集中發(fā)揮優(yōu)勢不明顯,“但是野蠻生長狀態(tài)也有助于新業(yè)務(wù)的發(fā)展初期,最后誰干得好誰就去吞并周邊市場。”上述觀察人士表示。

萬科上海長租公寓已經(jīng)發(fā)展到第二年,去年已經(jīng)在經(jīng)營的項(xiàng)目只有4個,1000多間房間,預(yù)計今年會到1萬間以上。與龍湖類似,長租公寓在萬科體系地位漸升,并計劃3年以內(nèi)要做到上海市場的最大。

“萬科今年重點(diǎn)會布局長租公寓,有可能會成為第一大運(yùn)營商。”上述觀察人士透露,在賣方成本越來越高的趨勢下,需要專業(yè)的運(yùn)營商去做運(yùn)營,現(xiàn)在萬科與很多地方政府談合作,“政府還是比較依賴信得過服務(wù)商,比如安亭萬科集,體量非常大,萬科在重新做運(yùn)營。萬科去之前,板塊售價1萬多/平方米,萬科進(jìn)去以后,板塊內(nèi)房價漲到了3萬多元/平方米”。

龍湖在上海已布局松江、浦東、閔行、寶山等區(qū)域,盡管如此,今年長租公寓在上海項(xiàng)目占比僅有10%。龍湖相關(guān)人士指出,長租公寓新業(yè)務(wù)開展前期需要資金沉淀,但目前還沒有融資需求,明年租賃80%-90%以上的出租率,就有望回收部分資金。

人力對于房企來說是最關(guān)鍵的問題。目前房企長租公寓運(yùn)營人才一般都具有酒店背景、公寓背景。

但陳敏認(rèn)為房企做長租公寓運(yùn)營,不應(yīng)該把眼光放在獲取土地的便利上,不能僅僅制造營銷噱頭圖謀資產(chǎn)退出。空間運(yùn)營商需要真正的是做社區(qū)建設(shè)、服務(wù)升級、金融創(chuàng)新,但這又牽涉到大量人力、經(jīng)驗(yàn)、品牌沉淀,需要專業(yè)的公司去做。



本文來源于21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者唐韶葵,如牽涉版權(quán)問題,請與管理員聯(lián)系,謝謝!

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