《2016中國教育行業白皮書》是搜狐教育連續第六年發布的教育行業報告。這一年度，我們重點關注了少兒英語、K12教育、高考輔導、出國留學、家庭教育五大領域中消費者行為變化、中國民辦普通中小學教育當前的發展狀況、地產+教育面貌、教育與科技融合的現狀和趨勢，并盤點分析2016年教育界發生的重大事件對行業的影響。
商業型+教育地產：教育培訓機構逐漸“反客為主”
教育培訓行業跟地產特別是商業地產融合在培訓機構創立之初就有了，因為第一步要做的就是選址——建立教學點。地點從最初的“高大上”寫字樓慢慢拓展到商業中心、商場和臨街商鋪。幼教、K12產品的特點導致商業中心地段的商場成為此類機構選址的熱門選擇。
租金模式：引入培訓機構，增加客流量
如果你到商場逛街，一定會發現，商場里教育屬性的店面越來越多，很多商場整層都是教育專區了。
英孚、華爾街英語算是早批以培訓機構身份入駐的教育公司，到后來的樂器售賣，然后開始兼具興趣教育教學，類似星空琴行，再后來，早幼教、K12、成人興趣教育都開始陸續入駐，商場逐漸形成了教育機構和兒童體驗為一體的教育業態布局。
"教育業態"的概念，最早叫"教育及兒童業態"。隨著整個零售行業被互聯網沖擊，Shopping mall里面做零售的商鋪受到了很大的沖擊。為了吸引更多的顧客回歸線下，走進商場，發現只有兩件事，第一是餐飲，第二是教育和兒童體驗、兒童游樂。但是對于地產商來講，引進一個教育品牌和引進一個餐飲品牌對商場來說是一樣的，只不過放在不同的樓層而已。收租金-引人流-收更高的租金，這是地產商的思路。
從租金的承受能力上來說，有時候教育機構還比不上餐飲，所以有的地方教育機構在頂層，因為頂層租金便宜。這些機構更多是野蠻生長，因為商場不評估入駐機構的教學質量，也不會跟蹤它的用戶服務。同時商場大都不掌握客戶信息（能夠掌握30%客戶數據都是非常了不起的），所以不清楚客戶的需求和喜好，以及往來時間節點。
這種商場提供場地，教育機構以付租金的方式入駐的租金模式是最傳統的教育和商業地產結合的模式。
超市模式：整合教育資源，提供最優方案
除了提供場地外，對教務、招生都做全局統籌的模式被稱之為超市模式。此種模式的好處是提供用戶最優的教育資源配比，同時幫助入駐商家實現客戶資源利用最大化，此模式稱之為"教育綜合體"。
作為教育龍頭企業的代表新東方，2016年1月宣布在全國范圍內與商業地產聯手建立大型教育綜合體，它將由教育核心、教育服務、商業配套三部分構成。據了解，新東方要建立的教育綜合體目前已在武漢試點，落成后，近15000名新東方學員一年后將遷入學習。當時還未任命為新東方CEO的周成剛表示，這是新東方23年里所進行的一次"重大嘗試"。
而作為地產龍頭的萬科也嗅到了商機，佛山萬科塾項目是萬科在國內的第一個城市營地（可稱之為城市教育綜合體），目前正在建設中，將于2017年開業。它的業態大致是：地下有3層都是停車場，1-4層全部是各種各樣的培訓機構，5-7層可整租給一所學校，8-10層用來做餐飲、電影院等體驗式消費強的商業。
教育綜合體有望成為商業地產發展新趨勢。
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