三大業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng) 招商蛇口重組調(diào)整加速“去地產(chǎn)化”

核心提示：一直以來(lái)，招商蛇口以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)為主的“社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”板塊成為其最主要的收入來(lái)源。公告顯示，2015年招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊的收入為419.26億元，占總營(yíng)業(yè)收入的85.18%，比2014年增長(zhǎng)2.09%。對(duì)于招商蛇口而言，“去地產(chǎn)化”和推進(jìn)“港、產(chǎn)、城”聯(lián)動(dòng)，仍會(huì)是其未來(lái)幾年里發(fā)展的主要方向。

　　重組上市后的招商蛇口業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。

　　2016年前11個(gè)月，招商蛇口即實(shí)現(xiàn)了全年650億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。在上市一年內(nèi)，招商蛇口在組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了一系列調(diào)整。“招商蛇口自重組上市以來(lái)，不管從拿地方式到開(kāi)發(fā)模式，再到整體運(yùn)營(yíng)，都已不再是單純的地產(chǎn)公司。目前，雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍占較大比重，但我們正在向社區(qū)、園區(qū)和郵輪三大業(yè)務(wù)均衡發(fā)展努力。”招商蛇口總經(jīng)理許永軍表示。

　　東方證券研報(bào)指出，除了前海蛇口片區(qū)外，招商蛇口房地產(chǎn)儲(chǔ)備豐富，未進(jìn)入結(jié)算的貨值預(yù)計(jì)達(dá)到4972億元，其中81%位于房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的一線和核心二線城市，公司在深圳區(qū)域的貨值占總體的37.6%。對(duì)公司土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、持有的投資性物業(yè)進(jìn)行重估，預(yù)計(jì)增厚1470億元。

　　加快釋放土地儲(chǔ)備紅利

　　作為前海蛇口自貿(mào)區(qū)的“最大地主”，招商蛇口重組上市一年以來(lái)，在不斷加快釋放片區(qū)土地儲(chǔ)備的紅利。

　　興業(yè)證券研報(bào)指出，招商蛇口擁有深圳蛇口及前海的土地使用權(quán)合計(jì)536.28萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可規(guī)劃建筑面積約1300萬(wàn)平方米。是自貿(mào)區(qū)最大的企業(yè)建設(shè)主體。2015年年報(bào)披露，截至當(dāng)年末，其在蛇口片區(qū)共計(jì)擁有土地使用權(quán)面積240.14萬(wàn)平方米，其中尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)30.44萬(wàn)平方米；在太子灣片區(qū)有53.28萬(wàn)平方米，尚未開(kāi)建46.28萬(wàn)平方米；在前海片區(qū)有242.86萬(wàn)平方米，尚未開(kāi)建228.28萬(wàn)平方米。

　　盡管在前海蛇口自貿(mào)區(qū)有豐富的土地儲(chǔ)備，但是招商蛇口管理層認(rèn)為“資本市場(chǎng)的市值還沒(méi)有完全反映公司的真實(shí)價(jià)值”。在2016年半年度報(bào)告中，招商蛇口提出要優(yōu)化開(kāi)發(fā)前海片區(qū)的土地，“讓市場(chǎng)更清晰地看到公司的價(jià)值”。另打算引入優(yōu)秀的合作伙伴，加快開(kāi)發(fā)太子灣片區(qū)的土地。

　　2016年9月21日，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，與前海管理局下屬全資子公司深圳市前海開(kāi)發(fā)投資控股有限公司，以各出資5億元、各占50%股權(quán)的合資方式，成立深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司，專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)前海片區(qū)納入合作范圍的290萬(wàn)平方米土地。據(jù)知情人士透露，這是國(guó)內(nèi)首度央企與地方政府合資運(yùn)營(yíng)區(qū)域。

　　按合作協(xié)議，雙方在合資公司的股權(quán)比例為50：50，但合資公司由招商局實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)并表。招商蛇口對(duì)此表示，合資公司將加速推進(jìn)土地整備、公司團(tuán)隊(duì)組建等，并規(guī)劃、導(dǎo)入片區(qū)產(chǎn)業(yè)。對(duì)于此次合作，招商蛇口高層就曾表示，這是復(fù)制“前港-中區(qū)-后城”的“蛇口模式”的又一嘗試。

　　在太子灣片區(qū)，招商蛇口引入香港鄭裕彤家族的新世界發(fā)展有限公司，雙方以合資方式共同開(kāi)發(fā)太子灣的四宗地塊，總面積9萬(wàn)多平方米。其中，高立宗地和長(zhǎng)誠(chéng)宗地，面積均超3萬(wàn)平方米，將用于開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期持有的商用物業(yè)，招商蛇口持股49%；商鼎宗地和樂(lè)灣宗地，面積均不到1.5萬(wàn)平方米，將用于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型物業(yè)，招商蛇口持股51%。

　　根據(jù)公開(kāi)消息，太子灣片區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，也仍按照“蛇口模式”進(jìn)行。對(duì)于此次合作，招商蛇口方面表示：“本次交易將為太子灣片區(qū)引入品牌商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，有利于提升太子灣片區(qū)的區(qū)域價(jià)值，充分提升太子灣片區(qū)及公司的品牌形象。”其董秘劉寧此前曾對(duì)媒體表示，“引入優(yōu)秀的合作伙伴，是希望加快太子灣開(kāi)發(fā)，不能捂著等土地自然升值。”

　　拿地方面，劉寧曾表示：“2016年上半年公司拿地節(jié)奏較好，集中在一線城市及重點(diǎn)二線城市，后續(xù)若發(fā)現(xiàn)拿地機(jī)會(huì)，亦會(huì)積極參與。”在具體拿地方式上，其指出通過(guò)招商局集團(tuán)的資源，通過(guò)與包括央企合作等方式，未來(lái)占比都不會(huì)少。事實(shí)上，2016年4月19日，招商局集團(tuán)高層就與新世界發(fā)展集團(tuán)高層有過(guò)會(huì)談，雙方均表達(dá)過(guò)期待合作的想法。新世界則是目前為止在前海自貿(mào)區(qū)投資最大的港資企業(yè)。

　　即使在自貿(mào)區(qū)擁有大量待開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備，招商蛇口仍參與競(jìng)爭(zhēng)深圳的優(yōu)質(zhì)土地。2016年8月29日，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以總價(jià)310億元，拿下深圳國(guó)際會(huì)展中心（一期）建設(shè)運(yùn)營(yíng)權(quán)，以及總面積超52萬(wàn)平方米的11宗商業(yè)用地，刷新了深圳新總價(jià)地王的紀(jì)錄。招商蛇口董事長(zhǎng)孫承銘對(duì)此表示，這不只是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是一個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，可拉動(dòng)會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)及上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，契合兩家公司作為城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展目標(biāo)。

　　逐步“去地產(chǎn)化”

　　2015年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口將全年的銷(xiāo)售目標(biāo)定為650億元。據(jù)招商蛇口12月最新披露的公告顯示，2016年1-11月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積418.67萬(wàn)平方米；簽約銷(xiāo)售金額656.72億元。2016年前11個(gè)月，招商蛇口已提前完成全年650億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　一直以來(lái)，招商蛇口以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)為主的“社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”板塊成為其最主要的收入來(lái)源。公告顯示，2015年招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊的收入為419.26億元，占總營(yíng)業(yè)收入的85.18%，比2014年增長(zhǎng)2.09%。對(duì)于招商蛇口而言，“去地產(chǎn)化”和推進(jìn)“港、產(chǎn)、城”聯(lián)動(dòng)，仍會(huì)是其未來(lái)幾年里發(fā)展的主要方向。

　　“未來(lái)招商蛇口的業(yè)績(jī)或許還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。根據(jù)招商蛇口未來(lái)三到五年的規(guī)劃，其將把社區(qū)開(kāi)發(fā)收入從85%左右降低到60%，園區(qū)收入比重從目前的15%左右提升到30%~40%左右，游輪產(chǎn)業(yè)從3%-5%提升到10%。此外，郵輪產(chǎn)業(yè)從輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的角度出發(fā)，未來(lái)收入也將持續(xù)增長(zhǎng)。”許永軍在接受媒體采訪時(shí)曾表示。

　　事實(shí)上，為了逐步實(shí)現(xiàn)“去地產(chǎn)化”，招商蛇口合并后便定位于“中國(guó)卓越的城市綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”，大力拓展特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及郵輪港區(qū)經(jīng)濟(jì)帶。“蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)后，招商蛇口的工作重心由單一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，升級(jí)到園區(qū)、社區(qū)與郵輪三大業(yè)務(wù)并行。”許永軍在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合表示。

　　2015年招商蛇口年報(bào)顯示，作為整體上市后的業(yè)務(wù)新重點(diǎn)，園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊的收入同比增長(zhǎng)了69.62%，收入為69.64億元。雖然占營(yíng)業(yè)收入比重僅14.15%，但值得注意的是，招商蛇口的利潤(rùn)增長(zhǎng)正是主要得益于園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的拉動(dòng)。招商蛇口園區(qū)運(yùn)營(yíng)毛利率為47.04%，同比上升27.55%，是社區(qū)運(yùn)營(yíng)的兩倍。

　　在招商蛇口董事長(zhǎng)孫承銘看來(lái)，園區(qū)開(kāi)發(fā)之后的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)非常重要，是核心能力的體現(xiàn)。園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，此前董秘劉寧曾透露，招商蛇口在全國(guó)已有10個(gè)園區(qū)同時(shí)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)面積超500萬(wàn)平方米。園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)涵蓋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、設(shè)計(jì)類(lèi)、高科技產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、電子商務(wù)類(lèi)等業(yè)態(tài)。2016年，招商蛇口還專(zhuān)門(mén)成立了產(chǎn)業(yè)新城及園區(qū)發(fā)展公司。

　　招商蛇口方面認(rèn)為，園區(qū)業(yè)務(wù)的最終目的是完成人口的遷移和導(dǎo)入，建立新的聚集中心，從而對(duì)于商業(yè)以及住宅產(chǎn)生需求。因此，擁有產(chǎn)業(yè)吸引能力和不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售能力是園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必要素質(zhì)。憑借其多年的園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)，招商蛇口將推進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的異地復(fù)制和落地。

　　“園區(qū)這三年發(fā)展好了以后，會(huì)為未來(lái)的七八年創(chuàng)造巨大的財(cái)富。游輪則能帶動(dòng)各種人氣，帶動(dòng)商旅和城市。”許永軍強(qiáng)調(diào)。

　　2016年11月12日，太子灣郵輪母港在深圳蛇口舉辦開(kāi)港儀式，這是招商蛇口首個(gè)全資擁有的郵輪母港項(xiàng)目，意味著招商蛇口的郵輪業(yè)務(wù)正式落地。此外，招商蛇口目前已經(jīng)在深圳、香港、上海、天津、廈門(mén)、三亞、大連、廣州、海口等城市進(jìn)行郵輪碼頭布局。

　　東方證券研報(bào)表示，郵輪產(chǎn)業(yè)是招商蛇口業(yè)務(wù)的一個(gè)亮點(diǎn)，一方面國(guó)內(nèi)郵輪旅游行業(yè)發(fā)展空間廣闊且增速高，2015年郵輪旅客出入境同比增長(zhǎng)43.9%；另一方面“前港后園”模式使得郵輪產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)郵輪母港及產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展。



本文來(lái)源于中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)，作者陸勝成、趙毅，如牽涉版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)與管理員聯(lián)系，謝謝！