三四線城市房地產(chǎn)如何有效去庫存仍是重要方向

從去年年末中央經(jīng)濟工作會議“定調(diào)”要讓房子回歸居住屬性后，針對新一年的房地產(chǎn)調(diào)控工作，近日召開全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出要解決好“住有所居”問題，2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)將回歸“居住”屬性的主線已經(jīng)十分明確。同時，2017年我國將繼續(xù)通過綜合采取鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民進城購房、推進棚改貨幣化安置等多種舉措，按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，努力推進三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存。

去庫存作為“三去一降一補”五大重點任務(wù)之一，在去年降低首付比例、發(fā)放購房補貼、稅收優(yōu)惠等一系列政策的集中發(fā)力下，取得了顯著進展。最新數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，全國房地產(chǎn)庫存量已經(jīng)連續(xù)9個月減少。

但在現(xiàn)實中，人口流動仍以流向一二線城市為主，大量三四線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了購買力不足的情況。“人口涌入不足，且供地過量、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)資金不足等原因?qū)е氯木€城市房地產(chǎn)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。”房地產(chǎn)知名專家陳寶存在接受中國商報記者采訪時表示，“要根據(jù)三四線城市的特點，深入了解市場狀況，找出癥結(jié)所在，再談去庫存工作。”

當(dāng)前，鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民進城購房成為促進三四線城市地產(chǎn)去庫存的手段之一。雖然也取得了一些成效，但由于許多三四線城市或縣城產(chǎn)業(yè)缺乏優(yōu)勢、城市配套服務(wù)不完善、就業(yè)難等問題使該群體不愿進入城市，從而導(dǎo)致這些地方商品房庫存的消化速度放緩。

對此，中央政策研究室副主任潘盛洲表示，對于房地產(chǎn)庫存較多的三四線城市，應(yīng)重點把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。通過加快農(nóng)民工市民化，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，擴大有效需求，打通供需渠道，消化房地產(chǎn)庫存。同時，為鼓勵和支持農(nóng)民到三四線城市買房還應(yīng)研究出臺配套政策，例如可以設(shè)立住宅政策性銀行，為農(nóng)民進城購房提供低息貸款；設(shè)立政策性住房擔(dān)保公司，為農(nóng)民向銀行申請房貸提供擔(dān)保等。

根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，在去庫存問題上，應(yīng)堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。將去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化相結(jié)合，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

此外，有學(xué)者提出，要消化三四線城市的商品房庫存，立足點還是要放在刺激剛需上。按照三四線城市居民住房的實際狀況，剛需是存在的，且有一定的空間。想要釋放住房需求與市場購買力，棚戶區(qū)改造就是一種十分有效的手段。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹曾指出，棚戶區(qū)改造中的貨幣化安置方式，可以帶來提高效率、增加選擇余地、有利于房地產(chǎn)市場的去庫存等五大好處。據(jù)介紹，2016年我國棚戶區(qū)改造開工600萬套，棚改貨幣化安置比例達48.5%，同比提高18.6個百分點。

但對于棚戶區(qū)改造的后續(xù)發(fā)展，陳寶存也指出了一些不足，比如棚改貨幣化安置在許多地方推行得并不順利，且不當(dāng)?shù)呢泿叛a償還會加大開發(fā)商的建設(shè)成本，推漲房價。陳寶存表示，結(jié)合去年樓市經(jīng)歷的局部過熱、調(diào)控高發(fā)等情形，抑制房地產(chǎn)泡沫并防止房價大起大落，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制顯得尤為重要。

“長效機制的建立，首要的就是需要對國情與中國社會各階層的全面了解，如果缺乏了解，那么所謂的符合市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制只能停留在口頭上。”陳寶存表示。

財政部財政科學(xué)研究所原所長、華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長賈康也認(rèn)為，我國的房地產(chǎn)市場就是“打擺子”式的，過去的調(diào)控都是簡單的調(diào)節(jié)。從政策層面來看，放寬就是取消限購限貸，收緊就是恢復(fù)限購限貸。“這種治標(biāo)的方式顯然不太夠用，關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等。”賈康表示。

據(jù)易居研究院預(yù)計，2017年相關(guān)部委將出臺一系列房地產(chǎn)政策配套措施。例如穩(wěn)定住房消費、加強保障房建設(shè)等還將繼續(xù)推進；深化住房制度改革，結(jié)合戶籍制度改革和新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)民工市民化，擴大住房需求；完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，推進房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制建設(shè)等幾個方面。在金融信貸政策方面，一方面要支持三四線城市去庫存，另一方面也要加緊對一二線城市和開發(fā)商去杠桿。