在告別高利潤黃金時代的同時，房地產行業又迎來金融資本的大量入侵。
根據中信建投研報，2015年三季度上市房企整體綜合毛利率較2014年全年下降3.99個百分點，達28.61%；綜合凈利率較2014年全年下降2.33個百分點，達9.85%，毛利和凈利水平均繼續下探。
中信建投認為，明后年房企利潤率有望企穩，但行業利潤率長期下行仍然是大勢所趨。
而資本尤其是金融、保險資本的進入，一方面有利于房企降低資金成本，另一方面又可能成為房企戰略轉型的掣肘，造成實體空心化的后果。
白銀時代，房地產行業的游戲規則已發生明顯變化。房地產行業的可持續發展成為各大房企上下求索的主題。
戰略轉型風生水起
面對凈利率、毛利率的下滑，中國房企開始尋找業務上的新增長點，縱向深挖上下游產業鏈的市場潛力，橫向拓寬企業業務范圍，謀求跨界轉型。
房地產產業鏈的下游是一系列配套服務，包括社區教育、養老、物業等。搭車“互聯網+”的社區O2O更被認為是萬億量級的藍海市場。其中，物業管理無疑是一個重要而直接的切入點。
2014年6月30日，花樣年控股旗下的彩生活在港交所主板正式掛牌交易，成為國內首只物業管理股。彩生活首次發售價定為每股3.78港元，以12月29日最高6.34港元的股價計算，股價累計上漲幅度已達到67.72%。
2015年，中海物業以介紹形式上市。萬科、保利、富力、碧桂園、遠洋等房企紛紛表示有意分拆旗下物業平臺并獨立上市。12月22日晚間，綠城在港交所掛出了分拆物業上市的招股書，開拓園區O2O市場。
但是，對于一些房企巨頭來說，僅在房地產產業鏈的延伸已經不能滿足其野心，跨界多元是新的出路。
萬達、恒大、綠地等大型房企先后試水多元化，并涉足金融等行業。而華業地產、宜華地產等中小房企，更是宣布全面轉型，接近退出房地產行業。
在萬達集團2014年年會上，萬達集團董事長王健林第一次公開了萬達的第四次轉型。
提到轉型方向要以輕資產為主，從房地產企業轉為服務型企業，做到萬達商業、文化產業、金融產業、電子商務四大產業基本相當，互相協同、互為支持。
王健林在演講中直言“將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉‘地產’二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也實現萬達商業地產的全面轉型。”
此外，恒大地產在2015年正式進軍醫療健康和金融保險行業，旗下已有恒大淘寶、恒大健康、恒大文化和恒騰網絡分拆上市，11月又收購中新大東方成立恒大人壽。恒大還在打造自己的食品供應鏈，繼恒大冰泉之后，恒大糧油、恒大乳業等產品也將進入市場。
成立23年的綠地則“已在全球范圍內形成了‘以房地產開發為主業，大基建、大金融、大消費等新興產業并舉發展’的多元格局”。
資本青睞上市房企
隨著2014年以來的金融改革和保險資金投資房地產的放開，房企與資本市場聯系日益緊密，房企的運營模式也因勢而變。
萬寶之爭無疑是2015年年末的一場重頭戲，戲里戲外是股東與管理層的博弈，是資本與人力的博弈，更是金融資本與產業資本的一次融合試驗。
險資入股房企帶來新課題，萬科并非孤例。
據統計，在上市房企中，已有31家有險資入股，其中險資進入前十大股東的房企達21家。除了金融街、遠洋地產等中大型房企，金地、碧桂園乃至萬科等房企龍頭都已成為險資競相追逐的對象。
業內人士指出，對于房企而言，在謀求轉型的過程中，需要更大的資金投入和更長的回報周期，險資能起到支撐作用。如碧桂園曾表示，引入平安人壽的戰略意義在于“有助于優化碧桂園股東結構，并進一步拓寬融資渠道”；多家券商研報也指出，險資追逐地產藍籌，持續看好地產基本面復蘇。
但另一方面，追逐投資收益、并無操盤運營能力的險資，能否做一個“安靜的財務投資者”？險資股東進入之后，將如何與管理層相處？
加杠桿的寶能便引發了萬科管理層的強烈反彈。在爭奪中，萬科的合伙人制度也受到了新一輪關注。
2014年5月底，萬科以盈安合伙之名，通過國信證券旗下的“國信金鵬分級1號”一只券商資管計劃，推出了事業合伙人持股制度。
根據2015年三季報，萬科管理層通過盈安合伙持股比例為4.14%，按照12月18日停牌前價格24.43元計算，萬科管理層持有的股票市值約為120億。
在此次萬寶之爭中，萬科的合伙人計劃所持有的4.14%股權起到了一定作用，若與華潤集團、安邦保險、以及劉元生構成一致行動人，其占總股本的持股比例將達到26.78%，超過寶能系持有的股份數量，為控制權之爭提供了有利條件。
截至目前，萬科與安邦的“握手”成為萬寶之爭的轉折點，其未來走向值得關注。
除了萬科，房地產公司已有陽光城、泰禾、碧桂園等多家房企推出合伙人計劃，不過并沒有像萬科這樣大規模用于持股。
萬科總裁郁亮認為，“事業合伙人模式的建立讓員工和股東融為一體，讓其不再糾結股東和員工究竟誰排第一，這樣才能更好地實現客戶第一的宗旨。”
萬科等房企，將合伙人制度視為公司業務轉型的匹配制度，但這一制度改革是否因為險資股東進入而被打斷？仍需觀察。
行業格局強者恒強
無論是戰略轉型還是險資入股，龍頭和優質房企顯然更有優勢，這也導致行業優勝劣汰、強者恒強的局面。
根據上市房地產公司2015年三季報，一線房企利潤率依舊穩健，前三季度毛利率31.81%，同比上升0.41個百分點，凈利率11.84%，同比下降0.93個百分點；二線房企的毛利率下滑較為明顯，三季度毛利率從較去年下滑7.89個百分點達26.88%，凈利率下滑2.79個百分點達9.83%；三線房企利潤率繼續惡化，毛利率和凈利率分別較去年下降2個百分點和4.7個百分點，分別達28.9%和5.09%。
房企盈利結構分化明顯，凈利率與毛利率被二線，特別是三線房企所攤薄。
與此相對應的是，房地產的行業集中度逐年提升。據安信證券統計，上市房企TOP22營業收入占比71.0%，凈利潤占比82.5%。
根據東北證券對房地產行業142家上市公司過去五年的營業總收入統計，前十家企業占據所有房地產上市企業營收比例由42.14%上升至56.71%。
來自某機構的研究報告顯示，今年前三季度，全國房地產行業完成并購案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，數量和金額均明顯增多。
近期中央經濟工作會議提及“促進房地產業兼并重組，提高產業集中度”。這意味著，目前房地產行業優勝劣汰和兼并重組將成為趨勢。
11月23日，招商地產重組方案通過。“招保萬金”中的招商地產由招商局蛇口換股吸收合并。這也是國資改革背景下，地產央企改革的樣本。
當下，并購數量增加的同時，并購規模的擴大也是趨勢之一。
12月2日，恒大地產發布公告，稱以總金額135億元收購了新世界位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個項目，總建筑面積近400萬平方米。如無意外，這將成為今年國內房地產市場最大規模的并購。
東北證券指出，政府不會再過分刺激房地產開發投資，市場主導部分將會進一步放大，未來將促進優勢企業兼并吸收做大做強，整合行業資源以實現效率改善。因此，大兼并時代行業越發集中，過剩產能得以退出，符合供給側改革的大勢。
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