早些時候，來自英國《金融時報》旗下的數據服務機構fDi Markets的一組數據顯示，盡管全球新興市場經濟放緩，許多發展中國家的外商直接投資相應減少，不過，這些房地產開發商仍然對境外投資保持著高度熱情。其中，近期房地產領域的跨境新建投資增長，其在很大程度上應該歸功于來自中國的房地產開發商。
日前，戴德梁行大中華區策略發展顧問部董事容亞當（Adam G Rush）在接受人民網記者采訪時表示，現在大部分中國發展商會將海外地產開發的市場瞄準東南亞和非洲，這些發展商一般是中國大型國營房地產企業，比如招商局、中鐵、中航等公司。
他介紹，這些中國投資海外房地產的大型國營企業，一開始業務大多是集中在當地的代建、資源開發、交通、港口、橋梁等項目，在當地市場壯大成為一家大企業后，會逐漸發現房地產開發投資的市場。
東南亞與非洲
上述fDi Markets報告也進一步顯示，2014年對全球跨境新建投資增長貢獻最高的就是房地產領域。據fDi Markets的估測，去年全世界大約有810億美元的資本投資于各個國家的新建房地產項目，占到全世界跨境資本新建投資的12%，也一舉超越了煤炭、石油和天然氣等傳統境外投資行業和領域，成為外商直接投資最高的領域。據悉，去年全球有425個新建投資房地產項目，較2013年增長了近一半水平。
中國也是目前世界上跨境資本新建投資最大的投資國，去年中國的海外房地產項目投資達到了160億美元。
“中國房地產從2014年開始，中國的FDI（Foreign Direct Investment，即外商直接投資）已經超過了外資對內直接投資。”容亞當在評價中國發展商對海外地產投資迅速增長時評價說。
上海綠地集團是全球跨境資本新建投資企業中的翹楚，綠地集團在去年對全球的直接對外投資金額最多，公司包括在韓國首爾和馬來西亞Sohor在內的大型房地產開發項目在內，綠地集團對外介紹公司在去年的對外直接投資金額預計達到了80億美元。除了上述兩個地區之外，綠地集團也在與其他房地產開發企業合作開發位于泰國的房地產項目。
但中國民營房地產企業對投資海外地產同樣興趣濃厚，萬科企業、碧桂園集團等國內知名民營房地產商已在海外布局多個地產項目。
“中國民營企業投資海外地產有一點區別，他們在中國大多擅長文化旅游、高端住宅等地產項目的開發，這些專業房地產開發商在海外做同類項目會具備非常大的優勢。”容亞當說。
現在中國資本投資海外地產主要選擇兩種投資標的，一種是直接投資購買海外的商業資產，比如寫字樓、酒店等物業，這種類型的投資集中在發達和成熟市場，比如美國、歐洲、新加坡和迪拜等一些核心城市。
容亞當認為，今年中國有很多資本收購歐美成熟市場的酒店和寫字樓資產，主要是兩個原因。一是酒店和寫字樓這種物業收益相對穩定，以此減少投資風險，比如倫敦酒店的房價一般不會低于100英鎊。
二是現在去往成熟市場的中國游客越來越多，即便是海外優秀的酒店品牌可能也不能準確找到中國游客的需求，中國游客成為很大的客群以后，滿足這部分客群需求以后，這些酒店經營的業績還會有繼續增長的空間。
另一種是房地產開發投資，這些發展商會選擇在東南亞和非洲等發展中國家市場。
“也有一些中國發展商在美國、歐洲等城市進行房地產開發，但是當地的一些開發商實力已經非常強，如果國內發展商不能夠準確把握當地市場，風險會很大。”容亞當介紹說，但是在非洲和東南亞市場，當地發展商對操盤大型商業綜合體項目在經驗和資本上都相對較弱，在這些國家來自中國的開發商就有很強的優勢。
據人民網記者了解，萬科企業已經在美國紐約和舊金山兩個城市投資開發了近十個房地產項目，但無一例外，萬科企業均是選擇與當地房地產商合作，并由當地發展商操盤開發，而萬科則對這些項目提供一些咨詢和建議。
能力的欠缺
“中國發展商越來越多地投資到海外地產，但是這些走出去的中國發展商，他們的能力和對當地市場需求的把握仍然欠缺。”容亞當這樣評價。
他舉例說，曾經有一個與戴德梁行合作的中國發展商在日本買到一塊土地，當時價格也非常優惠，準備在這宗地塊上進行開發。當戴德梁行介入到這宗地塊的前期策劃時，才發現這宗地塊根本不能進行開發，它類似中國的基本農田，用地性質是農用地，無法進行土地性質和規劃的變更。
“這家中國投資商在日本遇到的問題，可能美國或者歐洲的投資商到中國也會遇到這樣的問題，因為他們沒有基本農田的土地概念，但中國發展商對這個概念其實是非常熟悉的，造成這種尷尬的，主要是日本用其他的術語來表述基本農田的概念。”容亞當說，最后這家中國投資商在這個項目上出現虧損。
他也進一步介紹，作為一家房地產服務商，戴德梁行發現在服務國內地產項目開發與海外地產投資時，兩者之間存在一個很大的區別就是法律環境，因此要幫助這些投資商和發展商準確把握當地的法律環境。
其次，海外地產業務拓展中，也要求對當地市場有著宏觀的理解，比如消費者的購買力、當地人的購買習慣，需要做更加細化的研究。
容亞當告訴記者，戴德梁行之前幫助一家發展商規劃過一個老撾的商業綜合體項目，介入這個項目之后發現，老撾當地市場有一個特點就是其鄰近泰國，而泰國物價水平比老撾要低，所以一到周末，許多老撾居民會到泰國購物。
“所以，在老撾投資商業項目非常有難度。”容亞當說，戴德梁行在給這個老撾的商業項目進行規劃時，在商業業態上進行了調整，提高了餐飲娛樂的比例，減少零售部分的業態，讓這個商業項目適應和滿足當地市場需求。
投資商業綜合體
中國發展商在投資海外地產選擇標的項目時，多是投資商業綜合體項目。并且，一般會選擇大規模和大體量房地產開發項目。
他介紹，比如非洲市場相對落后一些，非洲缺乏足夠完善的信貸市場，所以客戶群相對較窄，購買力較強的客戶才能投資房地產，因此商業綜合體項目成為地產投資開發的首選項目類型。“比如中航在肯尼亞投資開發了一個商業項目，已經動工，這個項目未來會成為東非最大的綜合體項目。”容亞當告訴記者。
這些中國發展商之所以選擇大體量、大規模房地產項目，容亞當分析主要是出于規模效應上的考慮。并且他也認為，在海外大規模、大體量地產項目的開發上，中國發展商充滿優勢。
他介紹現在中國發展商在東南亞和非洲市場的房地產開發項目投資的IRR（Internal Rate of Return，即內部收益率）會達到20%以上，這是一個很高的水平，因為國內很多房地產項目的內部收益率只有12%到15%左右。
“如果在海外投資選擇小體量項目，其實是沒有多大意義的，雖然投資回報率會很高，但是成本也很高。”容亞當向記者舉例說，比如發展商從中國往海外外派一名員工，支付的薪水可能是國內的3倍左右。
所以，這也意味著，如果這些發展商在海外投資開發一個小體量地產項目，雖然回報率很高，但不一定賺錢，因為成本非常高，所以必須有規模效應。
資本和資金是支撐這些“出海”的中國發展商的重要動力之一。當前人民幣面臨貶值壓力比較大，對這些中國發展商投資海外地產而言，會是很大的阻礙和壓力。
容亞當說，人民幣貶值壓力，對阻礙中國發展商投資海外是難以解決和規避的問題。
“但是，應該考慮到的是，有很多國內大型發展商在這些海外市場的規模已經非常大，他們也計劃長期在這些海外市場深耕，所以匯率變動和人民幣貶值的影響較小。”容亞當說，對很多剛剛起步海外地產投資和許多民營發展商而言，人民幣匯率變動對這些發展商投資海外地產的影響更大一些，風險也會更高。
這些中國發展商投資海外地產過程中，在資本對接上，海外市場除了成熟市場以外，其他市場的金融業并不是特別發達，所以對來自國內的資本依賴程度會很高。
但是東南亞市場對中國發展商投資而言是個例外。
“因為銀行業一般控制在華人手上，所以當這些中國發展商投資東南亞市場的地產項目時，這些當地銀行也很樂意提供貸款和資金的支持”容亞當說。
另一方面，容亞當介紹，東南亞當地的購買力和市場水平相當于中國十年前的發展水平，當地人賺錢以后對投資房產的意向很強烈，因此東南亞當地的文化和客戶需求也有利于房地產投資開發。
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