資金鏈長期緊張嘉凱城甩賣青島項目 地產(chǎn)嚴(yán)冬持續(xù)

核心提示：嘉凱城8日公告稱，將以不低于6.12億元的價格轉(zhuǎn)讓其所持青島嘉凱城51%的股權(quán)。本次股權(quán)完成轉(zhuǎn)讓后，嘉凱城將不再持有青島嘉凱城的股權(quán)。在此之前的11月4日，嘉凱城還曾以2.53億元價格公開掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的上海凱祥房地產(chǎn)有限公司30%的股權(quán)。

在房地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬之下，一些大型地產(chǎn)企業(yè)正在著手“賣兒賣女”。

嘉凱城8日公告稱，將以不低于6.12億元的價格轉(zhuǎn)讓其所持青島嘉凱城51%的股權(quán)。本次股權(quán)完成轉(zhuǎn)讓后，嘉凱城將不再持有青島嘉凱城的股權(quán)。在此之前的11月4日，嘉凱城還曾以2.53億元價格公開掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的上海凱祥房地產(chǎn)有限公司30%的股權(quán)。

值得一提的是，此前公布的三季報顯示，嘉凱城傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售規(guī)模正逐步下降，公司營業(yè)收入同步下降56.2%，預(yù)計全年將虧損23億元。重壓之下，嘉凱城不得不加快轉(zhuǎn)型。

總價29.75億元

青島嘉凱城項目在嘉凱城的總體構(gòu)架中，占據(jù)比較重要的地位，其一度被認(rèn)為是嘉凱城涉獵城市綜合體戰(zhàn)略的重要體現(xiàn)。

記者注意到，在2010年9月，青島嘉凱城以37億元的價格，獲得青島李滄區(qū)上王埠、東王埠、桃園社區(qū)城中村改造項目的土地使用權(quán)，項目定位是打造中國一流的城市綜合功能區(qū)。該項目用地面積83.48萬平方米，擬定總建筑面積182.05萬平方米。

但因該項目體量頗大，青島嘉凱城很快就感受到資金壓力。在2011年9月，青島嘉凱城一款總額10億元的信托產(chǎn)品到期后，公司引入浙江能源集團子公司浙信房地產(chǎn)有限公司作為其股東，借助后者資金兌付了到期信托產(chǎn)品，一時引起市場較高關(guān)注。

在本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，青島嘉凱城由三方持股，嘉凱城上海公司持股51%，浙江省浙能房地產(chǎn)有限公司持股35%，青島百通城市建設(shè)集團股份有限公司持股14%。

在本次交易中，青島嘉凱城三方股東擬全部轉(zhuǎn)讓各自所持有項目公司合計100%的股權(quán)，100%股權(quán)將作為一個轉(zhuǎn)讓標(biāo)的，股權(quán)及相關(guān)債權(quán)交易總對價合計約29.57億元。其中，青島嘉凱城100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為12億元，嘉凱城上海公司持有的青島嘉凱城51%股權(quán)擬定掛牌價格為6.12億元；另外被轉(zhuǎn)讓的還有股東方債權(quán)合計17.57億元。

90萬平方米產(chǎn)品開發(fā)

據(jù)青島當(dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)行業(yè)人士向記者介紹，青島嘉凱城共分六期開發(fā)。自2011年以來，該項目已推出一、二、三期等產(chǎn)品，產(chǎn)品類型包括別墅、洋房和高層，但仍有大量產(chǎn)品尚未推出。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至12月6日，青島嘉凱城時代城入市項目累計簽約銷售33.5萬平方米，總銷售額約32.5億元。“如此算來，每年平均6億元的銷售收入，進程不盡如人意。目前，這個項目還有近12萬平米的庫存，主要是一期和二期的大戶型產(chǎn)品，去化壓力也比較大。”青島前述房地產(chǎn)行業(yè)人士表示。

嘉凱城的公告也顯示，“截至今年2015年8月31日，安置房、保障房以及商品房S1地2塊已全部竣工，商品房S2、D1地塊處于在開發(fā)狀態(tài)；剩余未開發(fā)的商品房計容建筑面積約90萬平方米。”據(jù)記者了解，剩余未開發(fā)的90萬平方米，主要為四至六期產(chǎn)品。

青島前述房地產(chǎn)行業(yè)人士分析，青島嘉凱城項目體量大，建設(shè)周期長，資金回籠慢，這些都可能是該項目被嘉凱城“甩賣”的重要原因。而嘉凱城在公告中表示，公司根據(jù)住宅業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)讓青島嘉凱城股權(quán)，可加快存量去化、增強流動性，有利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展；本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓若以掛牌底價成交，完成全部交易并收回所有款項，預(yù)計公司可實現(xiàn)稅前利潤約6222萬元。

資金鏈長期緊張

記者注意到，嘉凱城近年來資金鏈持續(xù)緊張。至2013年底，嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81.49%，同比增長2.14個百分點。此后，公司資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升，至今年3季度末，公司資產(chǎn)總額365.60億元，負(fù)債總額313.09億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85.63%。

公司經(jīng)營情況也不讓人樂觀。三季報顯示，嘉凱城今年前三季度傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售規(guī)模大幅下降，實現(xiàn)營業(yè)收入25.09億元，同比下降56.2%，較1-6月降幅擴大34.68個百分點。其中，單季度實現(xiàn)營收3.96億元，同比下降86.9%，環(huán)比下降69.6%。公司同時預(yù)計，由于房地產(chǎn)項目銷售規(guī)模大幅下降，毛利空間縮減顯著等原因，預(yù)計今年全年將虧損23億元。

在行業(yè)不景氣的重壓之下，嘉凱城正在謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，甩賣青島項目也許正是其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)。

嘉凱城此前表示，目前公司的戰(zhàn)略目標(biāo)是成為中國新型城鎮(zhèn)的本地生活服務(wù)平臺商，著力打造成集政務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、體驗式商業(yè)、餐飲娛樂和O2O商業(yè)等功能于一體的“嘉凱城·城市客廳”，戰(zhàn)略實施初期將聚焦長三角區(qū)域。而在住宅開發(fā)方面，公司將不再追求規(guī)模，并將在2015年加大存量去化力度，增強流動性，降低資產(chǎn)負(fù)債率，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。


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