可售存貨超千億 哪位掠食者要接管樓市下半場？

核心提示：這家險資過去一年在樓市的攻城掠地讓人吃驚。從養(yǎng)老、物流到地產(chǎn)股權投資基金，再到近700億元的土地投入，兩家上市房企二股東，平安通過旗下眾多子公司組建了一個龐大的不動產(chǎn)帝國，風頭蓋過了眾多明星房企。

        樓市白銀時代，這個行業(yè)最耀眼的掠食者不是萬科也不是綠地，而是中國平安。

        這家險資過去一年在樓市的攻城掠地讓人吃驚。從養(yǎng)老、物流到地產(chǎn)股權投資基金，再到近700億元的土地投入，兩家上市房企二股東，平安通過旗下眾多子公司組建了一個龐大的不動產(chǎn)帝國，風頭蓋過了眾多明星房企。

        僅在北京，平安就已砸下了300億元拿地。其中包括豐臺亞林西、門頭溝等多宗地王，盡管平安在這些地塊中只持有一定比例股權，但這些地王項目未來形成的銷售額可能超過500億元。在全國，平安涉及的可售存貨保守估計超過了千億元！

        一周前，他們又聯(lián)手綠城中國和中交集團，以57億元拿下北京門頭溝一宗宅地。這是平安最近一次出手，代表他們的，是一家名為深圳平嘉投資管理有限公司的企業(yè)（下稱深圳平嘉）。這是近一年來多次代表平安出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場的深圳聯(lián)新投資管理有限公司（深圳聯(lián)新）全資子公司。

        深圳聯(lián)新及其一眾子公司，是眼下平安在不動產(chǎn)投資領域的最主要主體。最近一年與各大房企組成聯(lián)合體的平安系公司，基本均為深圳聯(lián)新或其子公司。從去年7月至今，包括為招商、朗詩旗下多個項目公司提供增資及股東貸款，也都由深圳聯(lián)新出面完成。他們與同樣位于深圳的招商系合作最為密切，在招商系旗下廣州依云、南京招商、冠華港等公司所涉項目中，深圳聯(lián)新均扮演股東及資金借貸方的角色。

        2014年11月6日，深圳聯(lián)新的母公司由平安不動產(chǎn)變成了深圳市陸虹投資，其使這個平臺逐漸成為整個平安系的投資前哨，其注冊資本也由原來的500萬變更為1億。

        深圳陸虹背靠的，幾乎算是整個平安系的大樹。這家公司雖然成立時間晚于深圳聯(lián)新，但其背后股東分別為由平安信托旗下大華基金間接控制的桐鄉(xiāng)市安欣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司，以及由多位平安系高管直接控制的上海安齊投資中心（有限合伙）。

        深圳聯(lián)新之外，平安其實獨立開發(fā)運營不動產(chǎn)多年。由平安信托和平安人壽出面，他們過去在各地興建自用的平安大廈。最近，平安不動產(chǎn)旗下的深圳嘉新投資管理有限公司（下稱深圳嘉新）逐漸接手這項業(yè)務。深圳嘉新曾在2012年就與平安人壽、昆山聯(lián)誠（平安不動產(chǎn)全資子公司）聯(lián)手在杭州拿地，該地塊如今已變身杭州平安金融大廈，并由深圳嘉新旗下子公司杭州安豐置業(yè)負責開發(fā)運營。而在去年平安涉足的全部十宗土地中，杭州安豐置業(yè)也曾獨立競得兩宗。

        但2014年才是平安大舉殺入中國樓市的元年。這一年，包括平安不動產(chǎn)、深圳聯(lián)新在內(nèi)的多個平安系公司完成了一系列復雜的增資和股權變化。2014年3月到12月，平安不動產(chǎn)通過3次增資，引入集團內(nèi)現(xiàn)金流充裕平安財險和平安壽險，使其注冊資本規(guī)模從20億元迅速擴大到100億元。

        馬明哲毫不掩飾對不動產(chǎn)投資特別的鐘愛。但在此之前，險資涉足不動產(chǎn)投資還是個敏感話題，直到保監(jiān)會公布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，正式開閘險資投資不動產(chǎn)后，他們終于得以全面啟動不動產(chǎn)的投資。

        馬明哲當時感慨稱：“已經(jīng)等了5年。目前我們已經(jīng)為不動產(chǎn)投資準備了很好的項目和團隊，平安信托和投資部門一直在為第三方做這方面的投資。”

        一位險企內(nèi)部人士告訴界面新聞記者，保險資金更傾向于長周期投資、回報率穩(wěn)定的項目，其擁有龐大的低成本浮存金，但投資渠道卻相對有限，這正好與房地產(chǎn)資金密集型的行業(yè)特征不謀而合。近年來有不少險資涉入養(yǎng)老地產(chǎn)或物流地產(chǎn)，與房企的良好合作也能對其業(yè)務協(xié)同有所幫助。

        這看起來正是平安眼下的思路。眼下的投資策略可能會為平安帶來豐厚回報，未來除分享從去年起參與的近10個項目股權投資及長期貸款收益外，作為二股東的他們還將享受碧桂園和朗詩的股東分紅。碧桂園今年前10月的銷售額已達1005億元，而朗詩綠色地產(chǎn)前10月則完成48.43億元。

        在地產(chǎn)商們深挖洞廣積糧轉型的當下，幾乎沒有誰會拒絕平安送來的大把鈔票。從民企到央企，從上市公司到行業(yè)前30強，平安的觸角已經(jīng)伸向了房地產(chǎn)行業(yè)20多家房企。以為招商、金地等諸多房企項目公司增資并提供貸款為基礎，平安信托和平安銀行還通過多種渠道為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資工具。

        除了地產(chǎn)項目，平安不動產(chǎn)還曾與方圓、世貿(mào)設立地產(chǎn)股權基金。并在今年1月和東原地產(chǎn)簽下投資協(xié)定——為這家企業(yè)未來的拿地和項目運營提供資金。

        這些合作也讓平安自身的業(yè)務得以成長。去年設立的平安好房，正在在不斷加大的不動產(chǎn)投資中獲益。平安好房CEO莊諾表示，平安集團入股碧桂園之后，碧桂園的所有項目也基本交由平安好房平臺代為包銷。此外，平安不動產(chǎn)此前和金地集團在華東合作開發(fā)金地·自在城項目，也是由平安好房承接相關的銷售業(yè)務。

        眼下的平安，擁有超過3000億元的營業(yè)收入、近500億元的利潤、4.6萬億元的總資產(chǎn)以及投資PE和不動產(chǎn)的雙牌照，他們已通過過去一年的大舉掠食，向房地產(chǎn)行業(yè)展示其無可比擬的實力和野心：可售存貨至少千億，銷售額過千億的碧桂園及江蘇地產(chǎn)龍頭朗詩的二股東——這家險資至少掌控了行業(yè)兩千億的銷售。

        白銀時代讓不少房企感到舉步維艱，但對于以平安為代表的險資來說，掠食者的胃口或許才剛剛打開。


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