萬達(dá)商業(yè)為何再戰(zhàn)A股？ 或為應(yīng)對“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略

核心提示：萬達(dá)商業(yè)曾在A股IPO的門口徘徊等候長達(dá)4年多的時間，一直到去年7月，萬達(dá)被終止上市審核，才在去年底轉(zhuǎn)赴香港掛牌上市。中國證監(jiān)會披露的萬達(dá)商業(yè)招股書顯示，萬達(dá)商業(yè)A股此次計劃發(fā)行不超過2.5億股，擬募資金或達(dá)120億元。

　　隨著招股說明書的披露，萬達(dá)商業(yè)距離重回A股又前進(jìn)了一步。去年底剛剛登陸H股的萬達(dá)商業(yè)此番為何高調(diào)回歸A股？

　　萬達(dá)商業(yè)曾在A股IPO的門口徘徊等候長達(dá)4年多的時間，一直到去年7月，萬達(dá)被終止上市審核，才在去年底轉(zhuǎn)赴香港掛牌上市。中國證監(jiān)會披露的萬達(dá)商業(yè)招股書顯示，萬達(dá)商業(yè)A股此次計劃發(fā)行不超過2.5億股，擬募資金或達(dá)120億元(人民幣，下同)。這些發(fā)行新股資金將按輕重緩急順序投資于萬達(dá)商業(yè)位于南京、濟(jì)南、合肥、成都、徐州共計5個城市的萬達(dá)廣場項目。

　　RET睿意德董事陳曦16日就萬達(dá)此時啟動A股IPO的原因進(jìn)行了分析。陳曦認(rèn)為，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林已在今年年中，明確了萬達(dá)第四次轉(zhuǎn)型的細(xì)節(jié)，簡而言之為“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

　　但面對未來幾年數(shù)百座萬達(dá)廣場的開發(fā)任務(wù)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年無論是營業(yè)收入或是企業(yè)凈利，都較過去幾年有所萎縮。而導(dǎo)致該局面的主要原因之一，正是在“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略下，持續(xù)加大投資物業(yè)租賃占比所造成。因此，當(dāng)前的萬達(dá)事實上正處于轉(zhuǎn)型的陣痛期。

　　“于是優(yōu)化融資渠道，在徹底完成輕資產(chǎn)布局前，為企業(yè)持續(xù)輸血，則成為萬達(dá)當(dāng)前無法回避的問題”，陳曦說。

　　RET睿意德方面認(rèn)為，萬達(dá)為應(yīng)對“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，本就謀劃了“A+H+準(zhǔn)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)”的融資布局。但因受迫于去年國內(nèi)樓市調(diào)控與A股市場門檻，萬達(dá)選擇優(yōu)先在H股上市。今年年中，萬達(dá)也已推出“穩(wěn)賺系列”的準(zhǔn)REITs產(chǎn)品。從萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)資股占85.59%，H股僅占14.41%來看，萬達(dá)仍在A股預(yù)留了巨大的市值和想象空間。

　　陳曦稱，相信萬達(dá)初衷的確希望實現(xiàn)A股IPO。一方面，盡管經(jīng)歷了大跌，但A股仍是全球市盈率最高的資本市場之一。幾乎同期上市的萬達(dá)商業(yè)與萬達(dá)影院在市盈率上的巨大落差，則充分說明了這一點。而對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，在估值更高的A股市場有望獲得更可觀的融資額與股權(quán)溢價。

　　另一方面，萬達(dá)商業(yè)的資本故事在H股市場并未得到很高的青睞。H股上市至今，萬達(dá)商業(yè)股價并未出現(xiàn)大幅的上升。而反觀在A股上市的萬達(dá)院線，自今年1月22日開盤后即迎來連續(xù)十多個漲停。萬達(dá)院線發(fā)行價格每股21.35元，今年最高曾漲至每股248.4元(除權(quán)前)。受益于萬達(dá)院線的股價飆升等因素，王健林今年重新奪回2015年福布斯中國富豪榜的首富之位。

　　不過，陳曦認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)A股上市仍有一定難度。這一年多來，除了綠地等少數(shù)國企借殼上市外，尚未有其他房地產(chǎn)企業(yè)成功于A股實現(xiàn)IPO。且在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下，新興產(chǎn)業(yè)有望獲更多上市機會。但鑒于萬達(dá)曾在招股書中披露的內(nèi)資股和H股同股同權(quán)的表述，以及萬達(dá)于A股市場的市場預(yù)期。“本次A股的高調(diào)回歸，亦有望對萬達(dá)商業(yè)H股的后市表現(xiàn)，起到積極作用”，陳曦說。


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