總簽約物業面積1.5億平方米，已交付物業7200萬平方米。從目前的規模看，還未上市的綠城物業是行業的佼佼者。
較早的市場化探索使綠城最終確立了大平臺戰略，綠城物業的業務可以概括為三大產品線：基礎的物業管理服務，約占整體收入的50%；為開發商提供的顧問咨詢服務，約占整體收入的40%，這塊業務的毛利率較高，近40%；剩余10%是園區增值服務，毛利率將近50%。
過去，綠城服務走的是服務差異化路線，致力于為業主提供優質的物業基礎服務，物業費相對較高，平均價格不低于2.5元/平方米，并且保持了年均約10%的增長幅度。“我們自己做過裝修公司、家政公司，開過食堂，有過充分失敗的教訓。現在已經明白了，就是把自己變成一個平臺，做鏈接。”綠城物業服務集團常務副總經理吳志華在接受經濟觀察報獨家專訪時表示，綠城物業希望能將優質的商業資源和業主、業主和業主連接起來。“園區增值服務，整體收入增長幅度非常快，去年完成了約1.4億元的收入，今年預計比去年增加約50%-70%。”吳志華說，為園區開發的“幸福綠城”APP，一年時間內下載量約20萬人，遠超預期。
吳志華透露，業主在APP上用的最多的服務是快遞，每天快遞有將近1萬單，APP的活躍度一半是靠快遞帶來的。此外，APP上的進口商品免稅店開業不久，每月保持10萬元的營業額。
綠城集團對綠城服務同樣寄予厚望。在其最新的五年規劃中，服務板塊被列為三大體系之一。
今年9月宋衛平曾在公開場合表示，爭取將物業的服務人口組建成綠城園區生活聯盟，今年以后的8年之內，希望全國管理的園區服務人口能達到1000萬人：“1000萬人，攤到平均數，每個服務對象每年收取約500元-1000元的微薄利潤，這意味著，保守估計8年后，綠城服務集團有50億-100億的經營利潤。”
訪談
做大平臺，而非親自做細分行業
經濟觀察報：綠城物業提出的戰略是做大平臺，類比起來，像物業行業的天貓。
吳志華：定位是類似的。每個行業都有自己的管理模式、企業文化和經營的要訣。大家都想去自己搞餐飲、家政、置換、裝修，但是我覺得所有的板塊都做好是不大可能的。
我們已經做了10年了，有過充分失敗的教訓。我們自己開過裝修公司、家政公司，也開過食堂，但是真正成功的公司其實真的不多，還是那些和物業管理相關的，能稍微有點成功。我們現在就是把自己變成一個平臺，希望做好優質的商業資源跟業主之間、業主和業主之間的鏈接。
這種模式對我來說，核心要點是兩頭：一頭是足夠大的業主資源，一頭是足夠優質的商家。
經濟觀察報：園區增值服務會是主要的發力點嗎？
吳志華：我們是兩條腿走路。園區增值肯定是不能孤立于物業管理的，我們做智慧園區，首先是對傳統的物業管理進行改造。
對外，形成平臺；對內，我們對管理體系進行“互聯網＋”的改造，正做同級管理體系的改造，正在改造同級管理體系，簡化管理流程和管理層級，讓基層具有更大的自主性和積極性，在放權的同時，通過我們的信息系統，通過業主的線上評價，對他們形成制約。
經濟觀察報：為什么說傳統改造很重要？
吳志華：如果不對傳統的管控進行改造，員工是很難適應新平臺的業務。傳統的物業公司，說實話，比較集權，反應慢，經過改革，我們要營造“一線當家、自動監督、用戶評價、容錯試錯”的管理體系。鼓勵員工大膽創新。
經濟觀察報：目前發展的新業務中有哪些亮點？
吳志華：稍微有點優勢的業務，是資產管理業務，因為資產是死的，就在園區里面，我們有本土化的運營優勢。即便是這塊，也是希望和業內一流的企業合作，我們提供平臺和服務。
比如今年我們旗下的房屋中介公司綠城置換就和杭州本土的中介機構豪世華邦合作，我們控股，讓渡出40%股權，讓他們操盤和運營，這塊的業務今年增長了一倍。
此外，我們和互聯網租房平臺優客逸家合作，專門做毛坯房的返租，簡易裝修之后，變成適合年輕人居住的白領公寓，目標客群就是35歲以下的年輕人。
還有酒店式公寓的運營，會和一家度假公寓在線平臺合作成立合資公司，今年在這塊做了幾個試點，發現營業收入和利潤都是很高的，明年計劃在全國范圍內鋪開。
經濟觀察報：聽說綠城服務也要做家裝？
吳志華：主要做的是精裝修房屋，包括軟裝、家具、家電。項目交付后，我們把拎包入住的樣板房布置好，并且給予保價的承諾，如果一兩年內你在同城買到價格更低的，我們負責賠付。
規模擴張
經濟觀察報：綠城物業管理的綠城項目占比是15%，擴展非綠城項目時，你們優勢是什么呢？
吳志華：首先，我們20年來已經形成了一系列的合作伙伴，綠城、浙江新湖、融創，也正在計劃和中交集團成立合資物業公司，中交的項目交給我們管理。
今年預計新增4500萬平方米物業，這也是我們物業服務費單價比較高且上漲比較快的主要原因，因為新物業費較高的新項目不斷補充進來。我們計算過，因為新項目的加入對物業費的提高大概有2/3的影響，老項目的提價是1/3。
第二，我們也在做股權的收購和合作，收購的目標是相對優質的公司，約1.5億平方米的合約面積里，83%來自于新項目的拓展，17%來自于收購。
另外，也會做一些管理的輸出，目前有2000萬平方米物業，我們稱之為代管服務，但這只是我們業務的一部分，我們的戰略重點仍然是在新項目的擴展和并購。
經濟觀察報：收購目標是哪種類型的企業？
吳志華：基本上是中小型公司。現在的形勢是，開發商旗下的物業公司，做得好的，都想去上市；小公司待價而沽，把整個市場的價格炒上去了，很多物業公司的心理價位基本上是在凈利潤的10倍左右，這確實也提高了并購難度。
經濟觀察報：有想過大規模對外輸出服務嗎？
吳志華：代管業務明年要升級，也要成立聯盟企業，但規模上仍舊通過自然生長和股權收購的方式，進行擴張。我們的打算是在平臺模式真正能夠形成、且產生額外盈利之后，再發力去做聯盟性的擴張。
我們還是希望做比較高端的細分市場，要維持比較好的服務品質。快速擴張的話，對品質肯定還是有影響的。很多時候，開發商引進你的目的其實就是促銷。
經濟觀察報：目前的項目仍然集中在長三角，會擴大布點范圍嗎？
吳志華：業務策略上，著重鞏固在優勢地區的市場份額，不會盲目布點，目前75%的份額在長三角，主要的收購合并也會在長三角進行。因為按照我們的平臺戰略，在單個城市有幾個項目是沒什么用的，無法整合資源。
經濟觀察報：你如何評價物業行業所占的風口？
吳志華：熱潮之下，仍需冷靜。現在行業有兩個極端思想，一個是瞧不起互聯網，另外一個是覺得互聯網是萬能的。
我覺得，傳統的物業公司如果脫離了物業管理去做O2O是不現實的。我們物業公司應該用互聯網的技術，改進管理系統，提高效率，第二是改善業主的服務體驗，最后是逐步營建O2O平臺。這個平臺到底能不能做好、能不能賺錢，目前還是在探索中。
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