購物中心經過一段時間的運營管理后，所面臨的市場環(huán)境將是今非昔比，所配置的業(yè)態(tài)業(yè)種租戶也處在生命周期不同階段的變化中，而消費者的偏好需求與時尚潮流也在變化，這些因素將驅動購物中心或被動或主動地進行調整。
據統(tǒng)計，在上海112家已開業(yè)的購物中心中，2014-2015年已經或計劃改造的項目達40家，占全市比重的 35.7%。40家調整的購物中心中，48%是都市型購物中心，37%是區(qū)域型，15%是社區(qū)型。K匯廣場、M羅城、Z大廣場、L福士等知名購物中心2014年都在進行大面積的改造升級，調整引入檔次更高的品牌或者具有特色的設計師集合店，改造動線、車庫，引進劇院、美術館特色業(yè)態(tài)等。
那么應該如何調整？是去主力店，增加次主力店？還是加重兒童業(yè)態(tài)？又或者是加大餐飲吸客能力？我們整理了以下要點，以饗讀者。
購物中心品牌調整的前提
1、購物中心定位
2、購物中心項目配套和組合的完整性、適應性和可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α ?nbsp;
3、消費者的潛在需求
4、競爭對手的對抗和錯位經營問題
5、購物中心常客的消費行為、消費習慣及消費水平分析6、現(xiàn)有租戶的經營狀況及租約履行情況
6、市場營銷策略的得失及未來方向
7、擬引進租戶的市場拓展方向、市場布局
8、業(yè)務團隊的思路和能力以及人員配備
9、調整后的租金收益比較以及投入費用產出比
10、物業(yè)改造的可行性、時間成本、時間安排
主動調整基本原則
客流貢獻優(yōu)于租金貢獻原則：租金因素不能作為一個唯一的參考因素，更不能作為最優(yōu)因素。一個客流很少的品牌，不僅會影響到自身的持久經營，而且還會影響到其他租戶的經營，影響到購物中心的整體氛圍。而有些租金水平不高，但客流量卻比較大的商戶，它對購物中心整體的客流貢獻比其自身的租金對業(yè)主的貢獻要大。
顧客需求優(yōu)于品牌需求原則：購物中心里有的租戶是知名品牌，但它跟購物中心的目標客群并不相符，這時候就可以考慮引進其他更能滿足顧客需要的品牌，而不惜淘汰舊有品牌。在滿足顧客需要與購物中心的品牌需要之間，顧客需要優(yōu)于品牌需要。
經營需要優(yōu)于管理需要原則：只有不斷的堅持調整，購物中心的品質才可能得到不斷的提升，也才能滿足消費者不斷變化的消費需求，才能在的競爭中立于不敗之地。租戶調整基于整體經營的需要。
業(yè)態(tài)比例的加減法
購物中心的調整周期主要是：一年一小調，三年一中調，五年一大調，主要是根據合同租期來調整。對于百貨而言，零售店的租期一般是一到三年，一年的時間可能會進行一些微調。而餐飲類的業(yè)態(tài)，租期一般是五年，在大多數(shù)業(yè)態(tài)租期到的時候，每五年才會進行大規(guī)模的調整。因此，對于購物中心來說，幾乎每一種業(yè)態(tài)都有調整的可能性，這要根據每個購物中心所處的地段和定位來看。
購物中心的零售、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)比例經歷了從5：3：2到4：3：3到1：1：1三個階段。從業(yè)態(tài)比例的變化過程中，可以看出，娛樂和餐飲的業(yè)態(tài)正在逐步增加，而零售的業(yè)態(tài)正在相應下降。這個比例雖然不能一概而論，但是對于大多數(shù)城市副中心、近郊的購物中心或者社區(qū)型商業(yè)中心而言，餐飲業(yè)態(tài)是最聚客的。每個城市的中心只有一個，人氣比較旺，但是各個區(qū)域的副中心卻可以形成多中心發(fā)展的局面，而每個區(qū)域都集中有一定量的消費人群，更加側重生活方面的體驗消費。而服裝受到電商的沖擊比較大，有些購物中心減少了部分服裝店面，用來擴大餐飲的比例或進行多元化業(yè)態(tài)的經營。
租金和人氣的平衡
有人氣才會有商氣。在招商時，開發(fā)商比較喜歡吸引人氣的品牌商家。一旦把人吸引過來了，一些業(yè)態(tài)的消費可能會隨之拉動。一般來說，比較聚客的業(yè)態(tài)主要有餐飲、電影、兒童游樂園、體驗館、溜冰場、快時尚品牌等，而租金比較高的業(yè)態(tài)主要有服裝、珠寶、手表、面包、數(shù)碼店等。
在多個購物中心實地走訪時可以發(fā)現(xiàn)，像餐飲、電影、兒童游樂園等體驗式的業(yè)態(tài)在購物中心的聚客作用是比較明顯的。尤其是在周末的時候，或者大片上映時，大多購物中心的電影院前臺總是排起了長隊。父母也喜歡帶著孩子到兒童游樂園玩耍，度過周末的美好時光。
事實上，餐飲的聚客能力是很強的，但是租金卻非常低，過高的餐飲比例會讓購物中心吃不消。而對于體驗館、溜冰場等業(yè)態(tài)，也是非常聚客的，但對物業(yè)的要求非常高，大多數(shù)開發(fā)商不愿意花大成本去打造和維護。而零售業(yè)態(tài)的承租能力比較強，但是缺乏人氣。在聚人氣和租金高之間，必須要有取舍。
購物中心業(yè)態(tài)的調整，最重要的是，實現(xiàn)租金和人氣的平衡。體驗式業(yè)態(tài)，受到購物中心的青睞，主要是聚人氣。如何協(xié)調好租金與人氣之間的平衡，達到最佳的效果，是購物中心必須探討的問題。
提升社交功能
多元化、個性化的消費需求，以及電商的沖擊、競爭對手的壓力，迫使購物中心突破傳統(tǒng)的購物功能，越來越注重體驗式業(yè)態(tài)的打造。如今，業(yè)態(tài)的調整，對于購物中心而言，意味著注入新的活力，同時也迎來的新的發(fā)展機會，未來將會形成一種全新的格局。
未來的購物中心將會變成生活方式的中心，是一個交流的平臺。業(yè)態(tài)的調整，可以優(yōu)化品牌結構，進行業(yè)態(tài)升級，成為一個社交的平臺。創(chuàng)新業(yè)態(tài)也是一種趨勢，購物中心可以從軟件和硬件上進行改善。從軟件上來看，譬如情景購物，從環(huán)境上來進行來給消費者創(chuàng)造更多的體驗。
在餐飲、電影、兒童業(yè)態(tài)等多種體驗式業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢下，購物中心社交功能的屬性越來越凸顯，人們也更加注重體驗。在體驗式業(yè)態(tài)中，消費者停留的時間比較長，朋友、親人、同事之間的感情在餐飲、休閑等業(yè)態(tài)的體驗中得到良好的交流，購物中心平臺功能將更大程度地體現(xiàn)出來。
如何去開發(fā)一些新型的消費體驗式業(yè)態(tài)，做商業(yè)新形態(tài)的轉變，對于購物中心而言，是很重要的。未來新型的業(yè)態(tài)組合可能會更加偏向年輕人，形成一種新的消費方式，他們對新事物的認知和接受能力比較強，提升社交功能將會成為購物中心未來的發(fā)展方向。
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