北京土地市場進(jìn)入寡頭時代 土地交易成“豪門的游戲”

核心提示：聯(lián)合拿地已經(jīng)成為近期北京土地市場的風(fēng)潮。在10月以來北京市成交的13宗經(jīng)營性用地中，有8宗為聯(lián)合體所得。其中既有總價在80億元以上的“巨無霸”，也有不足10億元的小型地塊。

　　北京土地市場已經(jīng)進(jìn)入寡頭時代，土地交易變成“豪門的游戲”。不僅外地房企進(jìn)京難度越來越大，實力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間，最終被擠出北京市場。隨著門檻提高，資金實力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。

　　“太瘋狂了。”11月2日下午，在北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村組團(tuán)B地塊的拍賣現(xiàn)場，來自華僑城的一位人士說。最終，華僑城還是和華潤、招商聯(lián)合拿下這宗巨無霸地塊，代價為85億元，配建77000平方米公租房。

　　北京土地市場向來門檻高企，但如果央企都認(rèn)為“瘋狂”，那么地價著實已高到難以承受。

　　今年的北京土地交易中，聯(lián)合拿地比例明顯增大。業(yè)內(nèi)人士指出，其中出于“風(fēng)險共擔(dān)”考慮是主要原因。

　　風(fēng)險的累積進(jìn)一步抬高了北京土地市場的門檻，并使之成為大型房企的“豪門游戲”。多名分析師不約而同將其稱為“寡頭時代”，認(rèn)為在北京的新房市場，已出現(xiàn)明顯的寡頭壟斷現(xiàn)象。

　　聯(lián)合拿地漸成趨勢

　　聯(lián)合拿地已經(jīng)成為近期北京土地市場的風(fēng)潮。在10月以來北京市成交的13宗經(jīng)營性用地中，有8宗為聯(lián)合體所得。其中既有總價在80億元以上的“巨無霸”，也有不足10億元的小型地塊。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，在今年以來北京市成交的32宗住宅用地中，有17宗為企業(yè)獨立拿地，15宗為聯(lián)合拿地，聯(lián)合拿地比重為46.9%。在2013年和2014年，上述比重分別為22.4%和30.8%。

　　過去多年來，聯(lián)合拿地并不是北京土地市場的主流，除非出于擴(kuò)大規(guī)模、借助資源等考慮。

　　南方某上市房企駐京負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，聯(lián)合拿地通常會面臨很多問題。“不同企業(yè)的資金狀況、成本核算不同，對于土地價格的承受能力也不一樣。雖然企業(yè)在組成聯(lián)合體時會約定價格上限，但一旦碰到優(yōu)質(zhì)地塊，承受能力強(qiáng)的一方還是會忍不住出手。”

　　有分析認(rèn)為，近期出現(xiàn)的碧桂園退地風(fēng)波，就類似于這種情況。而在文首提到的土地交易中，又爆出華潤和招商的退地風(fēng)波，也是基于同樣的邏輯。

　　該負(fù)責(zé)人還表示，聯(lián)合體對項目的股權(quán)比例和收益分配等都有約定，但在實際開發(fā)和操盤中，往往會遇到意外情況，打亂原有的成本控制、開發(fā)進(jìn)度、銷售節(jié)奏等。因此，在聯(lián)合拿地的案例中，“一定會出現(xiàn)‘一方占便宜，另一方吃虧’的現(xiàn)象。”

　　他表示，除非有很好的默契和嚴(yán)格的合同約定，否則企業(yè)更傾向于單獨拿地，而非聯(lián)合拿地。

　　對于近期的聯(lián)合拿地風(fēng)潮，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，近年來北京土地價格不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對土地出讓金繳納節(jié)點的嚴(yán)格管控，使得房企在拿地時的資金壓力和市場風(fēng)險加大，聯(lián)合拿地漸成主流。

　　“國字號”崛起，寡頭已現(xiàn)

　　聯(lián)合拿地的興起，凸顯了當(dāng)前北京市場門檻高企的現(xiàn)狀。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點，這也引發(fā)土地市場的另外兩個特點：大企業(yè)壟斷市場，國資房企借勢崛起。

　　張大偉表示，北京土地市場已經(jīng)進(jìn)入寡頭時代，土地交易變成“豪門的游戲”。不僅外地房企進(jìn)京難度越來越大，實力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間，最終被擠出北京市場。

　　任啟鑫認(rèn)為，在土地市場，高總價考驗房企的資金實力，高單價考驗房企的操盤能力。如今土地的總價和單價都在抬升，勢必將實力不足的中小房企擋在門外。

　　張大偉還表示，隨著門檻提高，資金實力強(qiáng)大、本地資源豐富的國字號房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。合作拿地多數(shù)是“國企+國企”和“國企+民企”的形式，而甚少有“民企+民企”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2013年至今在北京獨立拿地金額排名前十的房企中，有7家為國企性質(zhì)，只有恒大、泰禾、富力三家屬于民企；聯(lián)合拿地金額排名前十的房企中，只有融創(chuàng)一家民企，排在第8位。其余9家均為國企，其中首開、華潤、平安位居前三。期間，首開共聯(lián)合獲取14宗土地，規(guī)劃建筑面積215.79萬平方米，成為最受歡迎的合作者。

　　與土地市場的格局類似，多數(shù)受訪者認(rèn)為，新房市場的寡頭時代也已出現(xiàn)。

　　根據(jù)新浪樂居發(fā)布的“2015年前三季度北京樓市成交排行榜”，今年前三季度北京市銷售金額排名前十的企業(yè)中，有7家為“國字號”；銷售面積排名前十的企業(yè)中，有8家為國企。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，未來在新房市場，大型房企將占據(jù)越來越多話語權(quán)，這往往意味著價格把控能力提高，由于大型房企往往資金充裕，加之成本漸高，可能會在一定程度上形成價格壟斷。

　　好消息在于，由于北京樓市已形成二手房為主的市場格局，這種局面對于整體市場的影響相對有限。有統(tǒng)計顯示，北京樓市中二手房占比已接近七成，預(yù)計未來該比例還會繼續(xù)提高。

　　但伴隨高價地而火爆的豪宅市場還將面臨另一重風(fēng)險。任啟鑫認(rèn)為，高價地頻繁出現(xiàn)，一方面使房企面臨巨大的資金成本壓力，另一方面也在形成艱難的去化壓力。其續(xù)稱，北京豪宅項目在短期內(nèi)暴增，但所面向的中產(chǎn)階級客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長陳志也表示，日漸高企的房價正在與北京的購買力相背離，如果高價地繼續(xù)產(chǎn)生，市場風(fēng)險還將持續(xù)累積。


本文來源于21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，作者張敏，圖片源自網(wǎng)絡(luò)，如牽涉版權(quán)問題，請與管理員聯(lián)系，謝謝！