聚焦點
為什么很多上市房企要退出或剝離地產業務？主要是利潤急劇下滑導致的，在2010年之前大家都是暴利，2014年后暴利沒有了，庫存量大的三四線城市還可能要虧錢。
———易居中國執行總裁丁祖昱
截至前三季度，無論一線城市還是二線城市，樓市成交均收獲了不俗業績。
在看似繁榮一片的背后，房地產業務的利潤率卻在逐年下滑。根據中國房地產協會報告顯示，自2012年后，5年間已有超過100家上市房企退出房地產業務。
全國很多房企在逐步放棄地產業務的同時，開始嘗試輕資產模式的轉型，深入挖掘業主的生活、消費等現實和潛在需求。“萬科就是很典型的例子，從專業住宅開發開始轉向城市服務配套商，涉足文創產業、社區教育等方面。”市場觀察人士表示，除萬科、富通外，本土房企中天、光大等企業也均涉足新領域，如文創產業、電子商務產業園等。
百家上市房企
剝離地產業務
“為什么很多上市房企要退出或剝離地產業務？主要是利潤急劇下滑導致的，在2010年之前大家都是暴利，2014年后暴利沒有了，庫存量大的三四線城市還可能要虧錢。”易居中國執行總裁丁祖昱表示，房企退出最大的原因是賺不到錢。
據中國房地產協會最新報告顯示，2009年底滬深兩市涉及房地產業務的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數的18%，到去年滬深涉及房地產業務的上市公司不足200家，5年間超過100家涉房企業退出房地產業務。
“整個地產行業企業洗牌非常激烈，特別是在近幾年行業迎來大轉折、利潤急劇下滑的情況下，企業在轉型過程中把房地產剝離掉了。”在今年的全國房企測評發布會上，丁祖昱表示，未來退出房地產業務的企業數量還會急劇減少，而有著強大資金實力的品牌房企將越做越大，市場占有率也越來越高，這將成為未來房地產發展的趨勢。
就東莞本土市場而言，在前三季度過后，萬科、碧桂園、金地、保利、恒大和萬達六家品牌房企牢牢占據房企銷售金額排行榜前列，而此前擁有較大市場份額的本土房企，僅余光大地產，富盈、豐泰、世紀城等企業均已退出前十。據中原地產統計，前三季度上述六家房企市場占有率達到32.3%，占比近全市1/3.
轉型文創、教育和物流等產業最熱門
隨著行業洗牌加快，很多房企開始轉型試水新業務，包括品牌房企和中小型房企。
“在運營模式轉型方面他們更多在嘗試輕資產模式，注重城市社區和街區的服務，運用互聯網、云計算、大數據、電子商務平臺的優勢，深入挖掘住區業務的生活、工作、消費等現實和潛在的需求，尋求市場新資源。”中國房地產協會秘書長苗樂如在接受南都記者采訪時表示。
就東莞市場而言，目前房企涉足新業務的例子也屢見不鮮。本土企業中天集團通過三舊改造，已陸續推出天寶創意谷、聯豐創意谷等項目，后又聯合萬科打造769文創園。其住宅業務部分，近幾年多選擇與萬科等其他品牌房企合作開發，單獨開發項目寥寥。
市場份額已連續六年位居第一的萬科，自去年轉型城市配套服務商后，開始涉足社區商業、文創、社區教育和物流等多個產業。其中，商業項目已有9個，產品分別是萬科廣場、萬科里和社區商業。社區商業主營萬科生活匯和金街等。此外，作為轉型城市配套服務商重要組成部分的教育營地，業務涵蓋萬科社區營地、城市營地、戶外營地和全日制學校，目前東莞已開業三家營地，三年內將拓展到20家。
同樣，主營房地產業務的光大集團，也涉足新領域。在松山湖投資打造建筑規模約40萬平方米的互聯網產業園光大We谷，進行產業多元布局。一期項目將于年底開園，主營電子商務、創業孵化等產業。
圓桌
試水產業園不能盲目跟風
東莞很多房企開始涉足新的產業，進行多元化布局，如此前提到的試水文創產業、社區教育和互聯網產業園等。對于上述房企轉型現象，業內又有什么樣的觀點？
房企利潤下降屬實產業項目多屬嘗試
東莞市房地產協會秘書長陳駿良：對于房地產企業來說，涉足新的產業一直都存在，不過近兩年確實比較多。
不管是萬科還是本土中天、光大，涉足新的產業多是借助自己多年積累的資源，利用多年開發的樓盤和眾多業主，經過資源整合發展新的業務，但主業還是房地產沒有變。雖然這兩年存在土地流拍的現象，開發商顯得比較謹慎，并不是他們不想開發，而是對地塊所在的區域沒有信心。房企在拿地前都會對塊地進行評估。尤其是東莞，鎮區經濟差別很大，落后鎮區經濟比較差，開發商多會謹慎。相反，經濟強鎮很多企業都想拿地進駐，最后多是品牌房企勝出。就開發商利潤來說，現在東莞企業開發項目的平均凈利潤在5%-12%之間，而在此之前平均利潤至少在15%左右。十幾二十年前拿地，現在還在銷售的就更高一些。
在企業利潤下滑的時候，開發商涉足其他產業更多是想嘗試一下，未來能不能做成，現在也不得而知。當然，從目前房地產發展來看，中小房企一旦拿不到優質地塊，未來肯定是要退出市場，優勝劣汰。
要能提供高效服務產業園才有前景
綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁：產業地產的發展這兩年動向比較好，主要是依靠城市經濟轉型升級帶來的需求。不管是東莞還是其他珠三角城市，政府主導產業升級完成騰籠換鳥，就提供了這樣的空間，特別是深圳部分產業轉移東莞帶來的需求。
除了產業轉移帶動的需求外，國家提倡的大眾創業、萬眾創新也是產業項目發展的機會，這個時候就需要產業項目能夠提供高效率的服務幫助他們，包括創業輔導、資源對接和政企服務等方面。
東莞曾經有很輝煌的過去，目前制造業也在轉型升級，如果這些項目能夠真正為企業服務，預計未來前景還是很好的。特別是針對深圳企業，隨著成本不斷上升后開始逐漸向東莞轉移，在這時就需要類似的產業園區進行對接，以順利幫其完成。根據我的觀察，在鳳崗、松山湖等臨深片區，這樣的產業園若能吸引深圳企業入駐，幫助其完成產業轉移和整合，未來前景還是很大的。
沒有摸清需求跟風只會增加風險
瑞峰置業副總經理姚麗軍：隨著市場分化比較激烈，必然導致很多企業謀求新的業務類型。產業地產就是在這種情況適時出現的新產品，也可以理解為工業地產的升級版。但與工業地產不同的是，產業地產是一個平臺，可為企業提供很多服務功能。此前，已經布局產業地產的企業已占得先機，如天安數碼城、華夏幸福等企業，通過PPP模式打造了很多成功的項目。就東莞而言，產業地產注入了平臺服務功能，包括政企服務和新型產業孵化等，所以產業地產的崛起是來自整個經濟轉型的需求，也是目前房地產業務擠壓后的結果。
具體來看，目前涉足產業地產的企業很多，但摸到門路的不多，很多還只是處于跟風狀態，并沒有完善的運營機制，也沒有規范的體系，這意味著并不是所有的產業園都會成功。如果產業項目沒有找到市場需求，也不能為其帶來相應的服務，產業園、科技園最后仍將淪落成普通工業園。東莞正處于產業升級過程中，需要這樣能為企業拓寬渠道和提供服務功能的平臺，如果僅掛著名頭就沒有實際意義。
對于文創產業園來說，有足夠的土壤才有生存空間，如果市場需求不多、消費力不夠，一窩蜂去做最后壓力會很大。
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