99久久99久久精品国产片-国产精品美女久久久免费-国产女主播一区二区-中文字幕人乱码中文字幕|www.hz-victory.com

`
行業(yè)新聞

失去綠城的依托 融創(chuàng)上海該如何給自身“補(bǔ)課”實(shí)現(xiàn)滬上布局?

來源:網(wǎng)絡(luò)       作者:網(wǎng)絡(luò)       時間:2015-10-30
核心提示:近日,融創(chuàng)上海在對外發(fā)布ONE生活服務(wù)體系的同時,也著重推介了旗下兩大高端項(xiàng)目——融創(chuàng)外灘188和盛世濱江。作為今年在上海全新亮相的項(xiàng)目,外灘188的定價也隨著此次項(xiàng)目發(fā)布而再度成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。



失去綠城的依托,融創(chuàng)上海借助昔日融綠平臺實(shí)現(xiàn)了滬上重金布局后正張羅著一輪自身品牌的“補(bǔ)課”。

近日,融創(chuàng)上海在對外發(fā)布ONE生活服務(wù)體系的同時,也著重推介了旗下兩大高端項(xiàng)目——融創(chuàng)外灘188和盛世濱江。作為今年在上海全新亮相的項(xiàng)目,外灘188的定價也隨著此次項(xiàng)目發(fā)布而再度成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

放眼黃浦江沿岸,濱江豪宅星羅棋布,售價維持在10萬/平左右的高端項(xiàng)目不在少數(shù)。但與這些“翹楚們”相比,同樣身居濱江沿岸的融創(chuàng)外灘188約6.5萬/平的入市價格則不免顯得有些“平凡”。

不過,融創(chuàng)上海區(qū)域公司副總經(jīng)理韓波就直言,從未來區(qū)域發(fā)展來看,外灘188單價賣到8萬,乃至10萬都不是問題,但融創(chuàng)自己的想法是注重利潤率和規(guī)模平衡。

其實(shí),對多數(shù)高端項(xiàng)目而言,高價某種程度上也是品質(zhì)代名詞,而外灘188“自降身段”的做法顯然是將去化放在了優(yōu)先考慮的位置。不過,作為品質(zhì)形象的“補(bǔ)救”,融創(chuàng)在該項(xiàng)目也推出了全新的ONE生活服務(wù)體系。

因此,有市場分析人士就告訴記者,融創(chuàng)的“進(jìn)退”其實(shí)是兼顧去化與品質(zhì)的權(quán)衡。其稱,由于融創(chuàng)進(jìn)入上海借助的是“上海融綠”這一平臺,期間開發(fā)的項(xiàng)目也都以綠城品牌命名。因此,在融綠平臺分家后,只身闖蕩上海灘的融創(chuàng)也急待品質(zhì)和品牌形象的重塑。

“與此同時,由于上海融創(chuàng)承載了集團(tuán)業(yè)績中的很大一部分,所以即便是在品牌重塑的過程中依然會伴隨著融創(chuàng)慣有的‘平價走量’現(xiàn)象。”

融創(chuàng)漸變的滬上版圖

雖說上海融綠平臺已隨著“孫宋之爭”的落幕而最終大部歸于融創(chuàng),但如果談起融創(chuàng)滬上事業(yè)的起始,綠城或許也是其短時期內(nèi)難以抹掉的注腳。

2012年,遭遇市場危機(jī)的綠城陷入斷臂自救的窘境,其手里擁有的一線優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為眾多房企垂涎的“口糧”,而當(dāng)時的融創(chuàng)卻因?yàn)楦甙旱耐恋卮鷥r遲遲未能達(dá)成進(jìn)入上海的心愿。

對于綠城恰逢其時拋出的“橄欖枝”,深諳為商之道的孫宏斌顯然不會放過。該年6月,融創(chuàng)宣布以33.6億元收購綠城位于上海、蘇州、無錫等五個城市9個項(xiàng)目中50%的權(quán)益,進(jìn)而組建了地產(chǎn)合作平臺——上海融創(chuàng)綠城控股有限公司。

據(jù)記者了解,當(dāng)時合作項(xiàng)目的可售面積合計251萬平方米。若按當(dāng)時市場價銷售,總可售額約450億元。其中,上海區(qū)域包括玫瑰園、外灘黃浦灣、玉蘭花園在內(nèi)的3個項(xiàng)目。

這部分資產(chǎn)也成為今天上海融創(chuàng)的起點(diǎn),在孫宏斌看來,33.6億換取9個項(xiàng)目的半數(shù)股權(quán)是一筆頗為劃算的生意。彼時,其一再強(qiáng)調(diào),30多億元在上海只夠拿塊地。但同時孫宏斌也意識到,融創(chuàng)立足上海并非朝夕之事。“讓市場認(rèn)可至少要等到3年后,要立住腳還得5年、10年。”

不過,“幸福”顯然來得有點(diǎn)突然。在融創(chuàng)介入之后,綠城那些銷售不暢的地王項(xiàng)目,一個個起死回生。僅2012年,融綠銷售額就達(dá)90多億元。次年,融綠合計銷售155億元,其中上海區(qū)域榮登商品住宅銷售金額第三名,僅次于綠地和萬科。

隨后的2014年,融綠成功實(shí)現(xiàn)逆襲,以175億元的年銷售規(guī)模穩(wěn)坐上海商品住宅銷售的頭把交椅。在業(yè)界看來,融綠平臺的快速成長離不開融創(chuàng)狼性營銷以及綠城品牌的同時支撐。

值得注意的是,融創(chuàng)、綠城背書也讓融綠隨后在項(xiàng)目獲取上顯得游刃有余,整個2013年,融綠在上海一共拿下6個項(xiàng)目,其中包括上海玉蘭花園二期—臻園、玉蘭公館、上海御園、盛世濱江、北外灘和香溢花城。

在上述項(xiàng)目中,尤為引人矚目的要算從香港新世界主席鄭裕彤女婿杜惠愷手中收購而來的盛世濱江,該筆收購雖耗資80億,但同時也給融綠帶來了近400億的貨值。

融創(chuàng)中國2015年中期報告顯示,目前融創(chuàng)盛世濱江項(xiàng)目可售/可出租的物業(yè)面積尚有33.75萬平方米,成為其在上海僅次于華楓項(xiàng)目的第二大貨源。

但上海融綠的故事并未演繹太久。當(dāng)時間來到2015年5月5日,伴隨著孫宋之爭落幕,融綠平臺也走向分家。其中,綠城從中獲得了上海明星項(xiàng)目黃浦灣以及北京御園、杭州之江壹號,而融綠平臺其余項(xiàng)目則都?xì)w至孫宏斌名下。

而這部分資產(chǎn)也組成了現(xiàn)時上海融創(chuàng)的版圖。融創(chuàng)中國中期報告顯示,截至6月底,其于上海在建和待建項(xiàng)目共有9個,包括盛世濱江、富源濱江、玫瑰公館、外灘188、華楓項(xiàng)目等在內(nèi),預(yù)計可售/可出租總建面超過228萬平方米,其中華楓項(xiàng)目體量超過100萬方,為所有項(xiàng)目之最。

利潤壓縮的B面

在上海業(yè)內(nèi)人士看來,融綠平臺的分家,雖然讓融創(chuàng)獲得大量一線優(yōu)質(zhì)土儲,但綠城品牌的溢價卻不再成為融創(chuàng)營銷中的亮點(diǎn)。

而對于希望兼顧規(guī)模和利潤的融創(chuàng)來說,要在實(shí)現(xiàn)去化的同時完成品牌的重塑,顯然需要更為多元化的手段。目前從融創(chuàng)的市場動作來看,價格和生活服務(wù)成為了融創(chuàng)求全的“組合拳”。

不過,項(xiàng)目的平價入市雖然能夠有助于融創(chuàng)快速去化,但隨之而來的利潤壓縮也是融創(chuàng)無法回避的B面。

以外灘188項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目目前的入市價格為6.5萬/平,但離該項(xiàng)目不遠(yuǎn)的外灘豪景苑在售均價8萬/平,白金府邸此前售價更是超10萬/平,而即便是處于外灘188項(xiàng)目北側(cè)離黃浦江更遠(yuǎn)的瑞虹新城最近一期開盤價也達(dá)6.9萬/平。

“6.5萬/平的話還是蠻優(yōu)惠的。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍如是評價。在他看來,外灘188平價入市無非是讓外界覺得產(chǎn)品的性價比高,這也符合融創(chuàng)一貫堅持的策略。

同時他也強(qiáng)調(diào),融創(chuàng)此舉也是其產(chǎn)品溢價不足的一個表現(xiàn)。“融創(chuàng)產(chǎn)品的品質(zhì)跟綠城比起來還是有一定差距的,給人的感覺就是低一檔。以前是架著綠城的牌子,走一個相對比偏低的價格,市場很買賬。但現(xiàn)在要融創(chuàng)自己去打造的話,還是有點(diǎn)吃力。”

事實(shí)上,以目前上海中高端項(xiàng)目的去化行情來看,有市場人士就認(rèn)為融創(chuàng)大可不必在價格上有所壓制。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,目前融創(chuàng)外灘188項(xiàng)目所處的北外灘土地價格已水漲船高,并足以支撐區(qū)域項(xiàng)目未來以一個較高的價格入市。

從上海規(guī)土局10月20日公告的虹口區(qū)提籃橋街道HK324-01號的商辦用地來看,該地塊起拍樓板價達(dá)2.55萬/平,接近融綠當(dāng)時拿下該項(xiàng)目時2.68萬/平的成交樓板價。在上海核心區(qū)域土地稀缺的情況下,該地塊極有可能產(chǎn)生較高的溢價。

顯然,在融創(chuàng)主動采取平價策略壓縮利潤的背后有其自身的考量。有市場人士指出,由于融創(chuàng)進(jìn)入上海借助的是“上海融綠”這一平臺,期間開發(fā)的項(xiàng)目也都以綠城品牌命名。在融綠平臺分家后,上海融創(chuàng)面臨著品質(zhì)和品牌形象的重塑。

“雖然在價格方面,融創(chuàng)做出相應(yīng)的讓步以便兼顧項(xiàng)目去化,但與此同時,融創(chuàng)在項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)方面也在嘗試去做一些提升,以此提升附加值,ONE生活服務(wù)體系的引入就是一個補(bǔ)充”。

該分析人士告訴記者,作為上市公司,融創(chuàng)對盈利有一定要求,如果無法壓低前期拿地成本,則必須通過后期服務(wù)獲得品牌溢價。

利潤的壓縮換來了項(xiàng)目的快速去化。在綠城品牌不再相伴其右的情況下,融創(chuàng)上海的銷售業(yè)績似乎并未受到太大影響。同策咨詢研究部公布的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年融創(chuàng)上海銷售80.49億元,依舊占據(jù)著上海商品住宅的頭把交椅。


本文來源于觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng),圖片源自網(wǎng)絡(luò),如牽涉權(quán)問題,請與管理員聯(lián)系,謝謝!

Copyright ? 2021 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved.皖I(lǐng)CP備11004787號-2
×

歡迎撥打一對一免費(fèi)咨詢電話:

13816360548

您也可以咨詢我們的在線客服

在線咨詢

立即咨詢