以價(jià)換量 萬科或?qū)⒊蔀榈谝患姨潛p運(yùn)營的房地產(chǎn)企業(yè)

    萬科舉行2015年上半年業(yè)績發(fā)布會：

　　作為規(guī)模這么大的房地產(chǎn)企業(yè)，不聊全國地產(chǎn)宏觀大勢是不可能的。譚華杰用了蠻多的包裝用語來講一些干貨，在我眼里大概有這么一些觀點(diǎn)值得注意。

　　笑中帶淚的宏觀市場

　　我們看到批準(zhǔn)預(yù)售數(shù)據(jù)下降，今年上半年新增批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少10%，所以對應(yīng)的利好是到今年6月底主要城市庫存去化周期降到10.4個(gè)月。

　　10.4個(gè)月是什么意思，去年6月份的市場庫存周期是16個(gè)月，半年的時(shí)間整個(gè)中國多賣了5.6個(gè)月的房子。庫存10.4個(gè)月是一個(gè)相對比較安全和可控的庫存周期，也就是全國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始控制

　　利好的背后卻是足夠的悲觀。

　　但是邏輯這樣推導(dǎo)是不對的，我們需要觀察的是，預(yù)售數(shù)據(jù)下降是政府行為還是市場行為，簡單的來說是政府希望增加去庫存的能力而減緩新房上市量，還是開發(fā)商自己不愿意造房子了。

　　剛好萬科也提供了這個(gè)數(shù)據(jù)：住宅新開工的增速相比較去年14.4%的下降，今年上半年開工下降幅度進(jìn)一步擴(kuò)大到17.3%，而全國住宅增速在上半年降低到2.8%。

　　這個(gè)數(shù)據(jù)是什么概念我不知道，但是可以說的是歷史最差值。

　　換句話來說，開發(fā)商對于房地產(chǎn)的熱情開始降低，不愿意大量的開發(fā)房地產(chǎn)了。就在這個(gè)時(shí)候，我看了下朋友圈，說浙江廣廈推出房地產(chǎn)行業(yè)了，相信越來越多的中小房企在這個(gè)游戲規(guī)則下已經(jīng)生存不下去了。所以不論怎么樣，整個(gè)市場依然充滿著足夠的悲觀論調(diào)。

　　但是我們發(fā)現(xiàn)，宏觀市場雖然萎靡，但是政府依然不愿意吐出自己的利潤。

　　就是土地市場在今年出現(xiàn)了一個(gè)詭異的現(xiàn)象，量跌價(jià)漲！

　　今年上半年14個(gè)主要城市住宅用地供應(yīng)下降了37%，成交下降了51%，都是非常大幅的下降。去年成交面積下降幅度跟去年下半年基本上是一樣的。量大幅萎縮同時(shí)價(jià)格還在上漲。

　　這個(gè)是什么意思，在我眼里土地市場的價(jià)格上漲是人為營造的，雖然整體房地產(chǎn)市場不好，但是政府通過強(qiáng)行的將土地供應(yīng)量降低來營造物以稀為貴的假象。歸根到底，政府依然覺得土地市場和房地產(chǎn)市場是兩個(gè)市場，你慘你的，我賺我的，我只要土地拿出來少一點(diǎn)，價(jià)格自然就會高一點(diǎn)。

　　我們也可以看到一線城市今年二季度的時(shí)候，地價(jià)占同期房價(jià)的比例依然高達(dá)60%。同志們，要知道這個(gè)比例要達(dá)到香港的標(biāo)準(zhǔn)了啊，中國的一線城市房地產(chǎn)能否超越房地產(chǎn)我不知道，但是土地市場貌似快要超越了。

　　關(guān)于萬科自己，好像要進(jìn)入一個(gè)不一樣的開發(fā)模式了

　　來看幾個(gè)數(shù)據(jù)，很有意思

　　上半年萬科的銷售面積同比上升9.9%，銷售金額同比上漲9.0%。什么情況下銷售金額的漲幅要低于銷售面積的增幅呢。

　　核心就是銷售單價(jià)在下滑！

　　也就是說，今年的萬科開發(fā)依然在進(jìn)行以價(jià)換量的模式，價(jià)格的下滑也是實(shí)打?qū)嵉摹＝衲曛衅谑?0626元，而去年是11400元。單價(jià)下滑力度在800元左右，這就是8%的價(jià)格下滑

　　再來對比兩個(gè)數(shù)據(jù)，萬科今年新買的地，樓面地價(jià)約為3984元/平米。那么相對于10626的售價(jià)，萬科還有溢價(jià)空間么。6000元要包含建安+財(cái)務(wù)+各種費(fèi)用，可能還有的賺，但是已經(jīng)不多了。

　　最后再來看一個(gè)數(shù)據(jù)：萬科上半年的利潤增速只有0.8%，同比下降58%。對于今年利潤增速的大量下滑，萬科有著自己的解釋，比如去年有著比較大的投資收益，今年銷售結(jié)構(gòu)調(diào)整等等。

    當(dāng)然在我眼里都是對外的托詞了

　　我個(gè)人甚至覺得，未來5年，萬科甚至有可能接受一段時(shí)間的虧損開發(fā)階段。

　　核心就是在于在后面，萬科花了大量的篇幅在介紹自己的新業(yè)務(wù)，萬科狠強(qiáng)調(diào)了自己的物業(yè)，然后自己的物流，然后要做自己的教育營地、海外業(yè)務(wù)等等，整個(gè)篇幅幾乎占掉了發(fā)言時(shí)間的一半

　　以上這些東西是什么地產(chǎn)，毫無疑問都是新地產(chǎn)，未來可能會快速擴(kuò)張的大模塊地產(chǎn)，但是同樣毋庸置疑的是，這些是現(xiàn)在無法產(chǎn)生利潤的地產(chǎn)。

　　郁亮已經(jīng)很明顯的表達(dá)了，未來希望萬科達(dá)到萬億的規(guī)模，實(shí)現(xiàn)萬億，依靠住宅開發(fā)必然是天方夜譚。所以必須要在其他領(lǐng)域有著足夠強(qiáng)勢的突破。

　　萬科把自己的突破方向放在了以上這幾個(gè)新地產(chǎn)的模塊。但是想要突破怎么辦，就必然要忍受目前這個(gè)階段的陣痛

　　所以我大膽推測，未來萬科利潤會越來越低越來越低，甚至出現(xiàn)虧損的可能，大概五年之內(nèi)，也許就會產(chǎn)生

　　好了，最關(guān)鍵的問題，股東方會允許萬科虧損開發(fā)么

　　這是一個(gè)好問題，譚文杰在記者回答的環(huán)節(jié)還特意的提起了華潤和前海人壽，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了華潤會繼續(xù)支持萬科，這無疑是釋放穩(wěn)定股價(jià)信心的訊號。但是作為一家上市公司，企業(yè)的獲利能力不需要向股東匯報(bào)，是不是有可能接受萬科未來利潤率越來越低的開發(fā)模式

　　我們嘗試把眼光跳出來看看其他行業(yè)，現(xiàn)在最熱的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，幾乎所有的上市企業(yè)都已虧損擴(kuò)張為榮，因?yàn)樗麄兌枷嘈胖灰诂F(xiàn)在占領(lǐng)了市場的壟斷，未來的獲益能力是多樣的。

　　羊毛出在狗身上，豬來買單的盈利模式越來越得到市場的認(rèn)可

　　我們可以暢想下，房地產(chǎn)企業(yè)是不是可以有這樣的獲利模式，毫無疑問萬科物業(yè)就嘗試這樣獲利，隨著未來萬科新模塊的產(chǎn)業(yè)越來越多，愿意持有的物業(yè)越來越多，也許這種獲利模式就有可能成真。

　　這個(gè)模式的第一個(gè)前提就是先期的開發(fā)虧損，這個(gè)是前提。

　　所有人都知道萬科在轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型自己的開發(fā)模式，也有可能轉(zhuǎn)型在自己的盈利模式，如果萬科可以說服股東方，我相信也許在不久的將來真的會出現(xiàn)中國第一家虧損運(yùn)營的房地產(chǎn)企業(yè)了

　　如果真的出現(xiàn)了，也只會出現(xiàn)在萬科身上

　　如果出現(xiàn)不了，那就等局外人來敲門吧

　　同時(shí)通過發(fā)布會也能夠窺探到：

　　上半年萬科在銷售金額破千億的同時(shí)，還加大了對物流地產(chǎn)、租賃公寓、教育、度假、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及物業(yè)服務(wù)、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。上半年，萬科正式成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，物流地產(chǎn)進(jìn)入開發(fā)運(yùn)作階段，還明確了萬科物業(yè)的市場化發(fā)展方向，并陸續(xù)開展了在教育、租賃公寓等方面的探索。

　　一、萬科半年報(bào)表明，在其所進(jìn)駐的１４個(gè)城市，房地產(chǎn)回暖跡象明顯。那么，14個(gè)城市是哪些城市呢？即北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州。換句話說，這14個(gè)城市的房子是可以買的。與此相適應(yīng)，萬科加大了開發(fā)節(jié)奏。鑒于萬科開發(fā)的項(xiàng)目主要位于一二線城市，因此回暖趨勢正由一線城市向二線城市擴(kuò)散。

　　二、一般來說，房地產(chǎn)銷售回升兩三個(gè)季度之后，就會拉動房地產(chǎn)投資。萬科半年報(bào)表明，商品房價(jià)格和銷售從今年４、５月份開始企穩(wěn)回升。那么，展望今年下半年和明年上半年，市場供應(yīng)量可望有所上升。盡管２０１５萬科未設(shè)具體目標(biāo)，但保持２０１４全年２１５１億元銷售金額當(dāng)無懸念。

　　三、半年報(bào)顯示，萬科手握４４６億元現(xiàn)金。大量的現(xiàn)金流表明，這固然證明萬科依然奉行“現(xiàn)金為王”的策略，同時(shí)也說明萬科轉(zhuǎn)型依然需要尋找重點(diǎn)突破方向。這同樣說明了，前海人壽為什么會舉牌萬科——這是令人垂涎的一大筆現(xiàn)金流。

　　四、萬科董事會主席王石８月７日在哈佛深潛訓(xùn)練上曾透露，萬科將學(xué)習(xí)借鑒Uber模式（見“文過是非”８月９日文章《王石哈佛自爆：阿里、騰訊對我的刺激，都不如Uber！》）。從半年報(bào)來看，萬科的Uber模式已經(jīng)開啟，比如進(jìn)軍物流地產(chǎn)、租賃公寓和教育，都有Uber思維的因素。特別是租賃公寓，這是觀察萬科Uber思維和動作的一大看點(diǎn)。