萬科物業(yè)并購加速逐鹿華東 開啟擴張模式下競爭紅海

核心提示：10月17日，萬科物業(yè)與杭州本土企業(yè)天陽物業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作后萬科將向天陽物業(yè)輸入萬科物業(yè)睿服務(wù)體系，逐步在天陽物業(yè)服務(wù)項目導入萬科物業(yè)“睿服務(wù)”解決方案。

物業(yè)服務(wù)部分每家房企都有涉及，講述的物業(yè)故事雖各有不同，但終極目標一致，那就是做“老大”。對萬科物業(yè)而言，并購是其壯大的主要方式。

10月17日，萬科物業(yè)與杭州本土企業(yè)天陽物業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作后萬科將向天陽物業(yè)輸入萬科物業(yè)睿服務(wù)體系，逐步在天陽物業(yè)服務(wù)項目導入萬科物業(yè)“睿服務(wù)”解決方案。

據(jù)記者了解，“睿服務(wù)”是萬科物業(yè)主要的服務(wù)體系，以傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式為基礎(chǔ)，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與數(shù)字科學進行物業(yè)服務(wù)管理的定制系統(tǒng)。

資料顯示，天陽物業(yè)為杭州天陽置業(yè)旗下物業(yè)服務(wù)公司，現(xiàn)服務(wù)于天陽置業(yè)旗下天陽·上河、天陽·觀筑、天陽·半島國際、天陽·九筑、天陽·云筑等七大建成社區(qū)。

簽約儀式上，萬科集團高級副總裁、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全宣布，這是萬科物業(yè)睿服務(wù)首進杭州。

事實上，萬科物業(yè)進入杭州，并非其在華東布局的孤案。市場消息指，萬科物業(yè)目前正與雅戈爾秘密洽談深度合作，年內(nèi)將確定成果。據(jù)了解，雅戈爾物業(yè)在杭州雖只有兩個項目，但在寧波及其周邊有51個項目，總物業(yè)面積約500萬方。

睿服務(wù)的競爭者

萬科物業(yè)不是這個行業(yè)第一個“吃螃蟹”的企業(yè)，但因為物業(yè)規(guī)模一直靠前，也形成了以“睿服務(wù)”為主的服務(wù)體系，這是萬科在這場物業(yè)角力賽中贏得競爭的優(yōu)勢之一。

如果說并購擴張是萬科實現(xiàn)計劃的橋梁，那“睿服務(wù)”是引領(lǐng)萬科物業(yè)向前的引擎。萬科寄望“睿服務(wù)”能成為物業(yè)服務(wù)界的Uber，借助該平臺實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)、業(yè)主和業(yè)主、人和物之間的對接。發(fā)展至今，靠著這套體系，萬科物業(yè)也闖下了屬于自己的一片天地。

相關(guān)人士曾對記者提及，在內(nèi)部萬科更喜歡講這樣一個故事：2014年底萬科內(nèi)部統(tǒng)計萬科物業(yè)服務(wù)小區(qū)的二手房總價值約為1.2萬億，2015年8月份增長到1.75萬億，除了上半年增長的將近700萬平米新增面積之外，萬科把業(yè)主房子價格上漲的主要原因歸結(jié)為萬科的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

但隨著越來越多企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)“吃螃蟹”，有分析認為，萬科“睿服務(wù)”管理平臺到所服務(wù)類型過于單一，也使得其在物業(yè)擴張路上走的有點緩慢。

該部分分析人士指出：“萬科物業(yè)路走的是傳統(tǒng)物業(yè)模式加上數(shù)據(jù)化管理后臺的思路，缺乏創(chuàng)新性。”

對此，時任中銀國際控股有限公司董事總經(jīng)理的程雁曾向記者介紹，在服務(wù)類公司中，服務(wù)界面有突破性的，有創(chuàng)新性的，能夠給生活、給地產(chǎn)做增值服務(wù)的公司更受投資者認可，一旦上市，估值也會比缺乏這類概念企業(yè)更高。

而服務(wù)類型較為單一也讓萬科物業(yè)面臨時更多競爭，而這樣的競爭在萬科物業(yè)與北京金泰地產(chǎn)合作得到印證。據(jù)了解，早在今年7月25日，北京金泰地產(chǎn)就已簽約萬科物業(yè)睿服務(wù)。

但在隨后的9月9日，金泰地產(chǎn)一女二嫁，再次牽手花樣年物業(yè)服務(wù)，簽約雙方宣布，未來金泰集團計劃將旗下地產(chǎn)、商業(yè)、酒店三類物業(yè)全面引入花樣年的服務(wù)，住宅版塊將與彩生活合作，辦公版塊將與花創(chuàng)空間合作，酒店版塊將與美易家合作。

因此，金泰集團黨委書記、董事長周建裕在簽約現(xiàn)場就表示，選擇和花樣年合作的主要原因是因為花樣年的管理板塊更為豐富。據(jù)金泰方面人士介紹，目前金泰集團旗下100多萬平方米的物業(yè)面積中有約80萬平米的商用物業(yè)。同時，彩生活的模式中，把業(yè)主變成終端客戶的思維也更符合金泰集團的口味。

“現(xiàn)在，萬科雖也有參與到金泰物業(yè)服務(wù)當中，但相比花樣年拿到金泰集團超過百萬平方的存量物業(yè)服務(wù)權(quán)，其份額或僅是少數(shù)的幾個項目。”分析人士補充指。

由此次合作來看，在不確定形式下，相比第一個吃螃蟹且涉獵更廣的花樣年（彩生活），甚至是其他更會“講故事”的物業(yè)公司，萬科物業(yè)未來需增色地方還較多。

逐鹿物業(yè)之王

與花樣年的競爭僅是一個開始，萬科或也深知該現(xiàn)實，但這不影響萬科物業(yè)擴大規(guī)模的上市大計。

萬科董事會主席王石曾披露其心中的千萬計劃：“10年后，萬科物業(yè)的客戶數(shù)量是1000萬。但如果接受其他樓盤的物業(yè)，10年后則是6000萬-8000萬。”

而據(jù)記者查閱相關(guān)資料獲悉，萬科物業(yè)發(fā)展已有初步時間表和目標：2015年為萬科物業(yè)標桿打造年，將托管外部6000萬平米項目，計劃2017年實現(xiàn)托管外部約2億平米項目目標。

針對此宏偉目標，萬科方面就曾公開表示，萬科物業(yè)業(yè)務(wù)未來幾年新承接項目將大部分來自非萬科開發(fā)的樓盤，但原則上不承接與萬科自身在售樓盤存在直接競爭關(guān)系的在售項目，同時鼓勵萬科物業(yè)業(yè)務(wù)通過并購與合作實現(xiàn)快速增長。

數(shù)據(jù)顯示，萬科物業(yè)成立24年后，目前已布局全國59個城市，管理面積超1.1億平米，覆蓋65萬戶家庭，還管理超1.2萬億元客戶資產(chǎn)，累計物業(yè)費收繳率達96.11%。

據(jù)悉，相關(guān)數(shù)據(jù)仍在持續(xù)增長中，現(xiàn)在萬科除逐步增加自有物業(yè)外，萬科也一直在通過并購方式，來擴大非萬科開發(fā)的物業(yè)規(guī)模。記者不完全統(tǒng)計，今年內(nèi)萬科除與上述提及的天陽物業(yè)、金泰地產(chǎn)合作外，還有包括與首創(chuàng)成立新物業(yè)公司，全面接管首創(chuàng)面積為11800萬平方米的物業(yè)合作。

因此，伴隨規(guī)模的逐步壯大，萬科物業(yè)估值將得以進一步提高。有分析人士就告訴記者，“參考彩生活2014年市盈率為53倍，按照萬科物業(yè)2014年凈利潤2.99億元及估算同期市盈率為50倍，我們估算未來萬科物業(yè)上市估值可達150億元”。

但就萬科在急速擴張規(guī)模的同時，其他競爭者也在四面八方趕來，而其市場主要的競爭對手花樣年就放言，花樣年現(xiàn)在的管理面積已經(jīng)達到3億平方米，未來目標是服務(wù)1億人口。

目前，花樣年方面披露數(shù)據(jù)就顯示，截止2015年6月30日，花樣年合約管理建筑面積已達到了270.2百萬平方米，比去年年末的205.3百萬平方米增加了31.6%；公司簽約管理和提供顧問服務(wù)的住宅數(shù)目達到1700個，比去年年末的1265個增加了34.4%，服務(wù)遍及147個城市。

同時，近期將完成分拆介紹上市的中海物業(yè)也披露了自己的最新數(shù)據(jù)，如果計入中海在今年5月并入的中海宏洋物業(yè)管理業(yè)務(wù)，其管理面積將超過6000萬平方米，約為彩生活管理面積2億平方米的30%。

針對當下物業(yè)市場激烈的競爭，有分析對記者指出，未來物業(yè)市場占有率將仍有提升空間，但物業(yè)公司這樣的薄利行業(yè)，不達到壟斷地位就很難建立絕對的生存優(yōu)勢。顯然，在這場未來市場王者的逐鹿中，誰更有競爭力，誰將笑到最后。


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