商業(yè)地產(chǎn)忌盲從 購物中心改辦公樓 前景仍堪憂！

核心提示：對商業(yè)地產(chǎn)而言，最忌盲從。需專業(yè)沉淀，心細(xì)如發(fā)，非一朝一夕所能完成。但人們的思維習(xí)慣于前十年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)家故事。初入市場，往往考慮占有率，跑馬圈地，先把地盤占領(lǐng)，再慢慢調(diào)整發(fā)展。隨著電商沖擊和購物中心的同質(zhì)化，不少商場由于一開始定位、選址、運營的方面，已不適應(yīng)時代的發(fā)展，關(guān)門歇業(yè)后，均轉(zhuǎn)為辦公樓。那么，調(diào)整后的前景如何呢？

有一種跟風(fēng)就人云亦云，有一種盲從叫隨波逐流。若在商界，先行者發(fā)家，后行者眼紅強(qiáng)行入場，則是個泡沫劇。泡泡越吹越大，總有破滅的一天。

對商業(yè)地產(chǎn)而言，最忌盲從。需專業(yè)沉淀，心細(xì)如發(fā)，非一朝一夕所能完成。但人們的思維習(xí)慣于前十年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)家故事。初入市場，往往考慮占有率，跑馬圈地，先把地盤占領(lǐng)，再慢慢調(diào)整發(fā)展。

調(diào)整變革絕非易事。真正互聯(lián)網(wǎng)思維的創(chuàng)新變革，有時候是革自己的命。很少有企業(yè)家有勇氣向自己“揮刀”。成功與否，說的不好聽一點，是企業(yè)基因決定。轉(zhuǎn)型路上，很多企業(yè)諸多迷茫。看到若干個可能的出路，總想嘗試一把，個例不少。

比如購物中心，紛紛選擇改造成辦公樓。或者O2O線上線下互動發(fā)展。在比如購物中心增加餐飲、兒童、娛樂等體驗互動環(huán)節(jié)。

有成功，也有失敗。不過，一個商業(yè)項目歸根結(jié)底，成功的關(guān)鍵還在于通過精準(zhǔn)定位需求，進(jìn)行商業(yè)招商及運營管理。

“商改寫”個案

隨著電商沖擊和購物中心的同質(zhì)化，不少商場由于一開始定位、選址、運營的方面，已不適應(yīng)時代的發(fā)展，關(guān)門歇業(yè)后，均轉(zhuǎn)為辦公樓。

曾以并購被業(yè)內(nèi)熟知的光耀東方，旗下兩大商業(yè)項目——光耀東方廣場和中關(guān)村廣場購物中心門庭冷落，出現(xiàn)擱淺跡象。時隔5月，記者走訪發(fā)現(xiàn)，兩大項目已有不少調(diào)整，其中有一部分是將商鋪、購物中心改成辦公樓。

近日，記者走訪光耀東方廣場發(fā)現(xiàn)，在原來國際特產(chǎn)博覽城區(qū)域的地下一層，現(xiàn)已改為齊家網(wǎng)家居建材生活館，試圖打造O2O線上線下互聯(lián)網(wǎng) 模式。而在原動批網(wǎng)體驗廣場區(qū)域，5樓已改為辦公樓出租。由于受限原商鋪格局，現(xiàn)被密密麻麻分割成眾多小型辦公室。除部分區(qū)域待租外，相比以前商鋪擱淺現(xiàn)象，如今辦公樓招租得到較大改善。五樓以下將調(diào)整為餐飲、兒童業(yè)態(tài)和家居床上用品等商業(yè)業(yè)態(tài)。一經(jīng)營韓國品牌的商鋪老板表示，他跟光耀東方簽了兩年合約，但繳費只繳了一年。之所以沒有再繳費，是因為商場的業(yè)態(tài)正在調(diào)整，等調(diào)整完畢后，攤位有可能重新挪動，到時候再繳這一年費用。

而位于中關(guān)村西區(qū)核心地帶的中關(guān)村廣場購物中心，光耀東方似賦予更多期望。準(zhǔn)備與創(chuàng)業(yè)公社“聯(lián)姻”打造“中關(guān)村·東方創(chuàng)業(yè)谷”，“插足”現(xiàn)下最熱門的創(chuàng)客經(jīng)濟(jì)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，該項目歷時多月，目前仍在裝修調(diào)整中。相關(guān)資料顯示，中關(guān)村·東方創(chuàng)業(yè)谷，定位于“城市公園商業(yè)綜合體”，由創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)區(qū)、生態(tài)辦公區(qū)、科技體驗區(qū)、特色餐飲區(qū)、休閑玩樂區(qū)和生活購物區(qū)六大功能區(qū)組成。計劃引入微軟、谷歌、特斯拉、百度、小米等名企，集創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化器、加速器、路演廣場、研發(fā)中心、培訓(xùn)基地于一體。

對于業(yè)態(tài)的調(diào)整，記者致電光耀東方相關(guān)人士，對方表示，目前業(yè)態(tài)的調(diào)整還沒有最終決定。

“光耀東方老板李貴斌最早是在三線城市聊城起家，后來在一些城市收購爛尾樓及經(jīng)營不善的物業(yè)，包裝以后進(jìn)行改造，進(jìn)行快速銷售，所以他的運作思路一直不是按照商業(yè)零售的規(guī)律，而是快速變現(xiàn)獲取投資效益的經(jīng)營思路。”全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波表示，李貴斌收購的項目更多看重價值洼地，而很多項目本身就有瑕疵，不論是地段，還是項目自身最早的定位、內(nèi)部空間。包括光耀東方廣場還是中關(guān)村購物中心，前期瑕疵就很大，對后期運營能力考驗很大。此外，他的團(tuán)隊商業(yè)運營能力也在制約長期的經(jīng)營能力。

無獨有偶。在這之前，黃怒波旗下的中坤集團(tuán)，在北京的重要商業(yè)地產(chǎn)項目——大鐘寺商業(yè)廣場同樣遭遇了商業(yè)“百慕大”。這個項目在經(jīng)營三年后，功能轉(zhuǎn)型升級成辦公樓。位于望京區(qū)域的華堂商場，也將業(yè)務(wù)調(diào)整為辦公樓。

朱凌波分析認(rèn)為，大鐘寺商業(yè)廣場位置雖好，靠近地鐵旁，但項目周期拖太久，建筑格局較老，周邊還有很多銷售型物業(yè)，使項目整體定位和氛圍受到一定影響。此外，品牌也沒有經(jīng)營起來。相比而言，因項目靠近地鐵口，周邊辦公樓又稀缺，所以順應(yīng)市場，降低經(jīng)營難度，改成辦公樓。而洋華堂位于鬧市區(qū)較偏地段，面積也小，不足以成區(qū)域商業(yè)中心，改辦公樓是勢所必然。


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