9月13日，中共中央、國務院印發《關于深化國有企業改革的指導意見》，對深化國有企業改革作出了重大部署。作為國企改革的頂層設計，《指導意見》系統闡述了全面改革的總體要求、原則和整體思路，勾勒了國有企業改革發展路徑。
文件印發僅幾天后，一批長期閑置未開發，或剩余開發資源不多的房地產項目，通過北京、上海等地的產權交易所批量掛牌出售，拉開了地產國資深化改革的序幕。
與深化國企改革頂層設計的出臺幾乎同步，中海系地產資源整合、綠地混合所有制改革、招商地產世紀重組，以及廈門建發分拆地產業務上市，幾樁業界大事次第發生，國企改革的“深化”浪潮在房地產行業拉開大幕。
據東興證券房地產首席分析師鄭閔鋼分析，房地產行業國企占比高，但運營效率低，考慮到房地產依然是資源與資金密集型行業，優質地產資源的注入能帶來業績提升的巨大想象空間，運營效率也有望獲得較大的提升空間，因此國有房企將明顯受益于國企改革。
東風已來，哪些國有房企能迎來新機遇？在行業加速整合的大背景下，國有房企能否重掌行業主導地位？《每日經濟新聞》在此為您解讀。
普遍弊病：經營效率拖后腿
9月17日晚間，停牌近5個月的招商地產公布“世紀重組”方案，控股股東招商局蛇口控股將以吸收合并招商地產的方式實現再上市。重組合并完成后，招商局蛇口將在原招商地產的基礎上，增加150億元配套融資，以及原招商局蛇口的土地儲備、房產項目等優質資源，并引入戰略股東及員工持股。
消息一出，引來業界關注，因重組后的招商局蛇口總市值有望超過萬科與綠地，且成為A股今年以來力度最大的房地產行業國企改革案例。
就在招商地產世紀重組方案公布前4天，中共中央、國務院于9月13日晚間印發《關于深化國有企業改革的指導意見》，標志著深化國企改革邁出了里程碑式的一步。
銀河證券研報指出，《意見》提出了四個重點改革方向：一、國有企業區分為商業類和公益類，商業類實行商業化運作，以資產保值增值為目標；二、實現股權多元化，推動國企改制上市或集團公司整體上市，推進公司法人治理或激勵制度；三、國資監管從管企業為主向管資本為主轉變，改組組建國有資本投資和運營公司；四、鼓勵非國有資本投資主體參與國有企業改革，鼓勵國有資本以多種方式入股非國有企業，員工持股試點穩妥推進。
房地產是過去十年中國經濟中獲利最高的行業之一，國有房企一直是其中的主要力量。
東興證券研報指出，在國內房地產行業里，國企占比較大，以A股為例，在房地產行業166家上市公司中，央企13家，地方國企63家，兩者加起來占全部上市房企近一半。
東興證券研究還發現，從運營效率來看，數量占優的國有上市房企，質量卻不盡如人意，其經營效率低于行業平均水平。以ROE（凈資產回報率）來看，2014年房地產行業平均ROE為12.4%，國有房企的ROE為11.4%，低于平均水平1個百分點；在費用率方面，國有房企費用率略高于行業均值，2014年行業平均費用率為8.7%，國有房企則為8.8%。從運營效率來看，國有房企有較大提升空間。
鄭閔鋼向《每日經濟新聞》記者表示，隨著房地產行業高速擴張時代的結束，未來房地產企業的核心競爭力不再是簡單的擴張規模，而是經營質量的比拼，引入社會資本、收購和注入優質資產、提高運營效率成為競爭重點，因此對于國有房企而言，行業現狀倒逼他們加大改革力度。
改革方向：做強做大、有進有退
新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，盡管地產類深化國企改革的側重點有所不同，但根本目的在于有效激活國企的機制，更好推進市場化管理和運作，實現“有進有退”，提升企業競爭力。
招商地產的重組方案，體現的是重組整合央企集團內分散的地產業務，實現“做強做大”的路徑。克而瑞研究中心分析師房玲告訴記者，很多國有房企所屬的企業集團往往存在多元業務，在過去的發展過程中，同一集團內部不同板塊，或多或少涉及土地資源和地產業務。因此，推動集團內部同類業務重組整合，以做大做強作為國企改革的另一重要任務和方向。招商地產重組再上市、中海系地產業務整合，均屬類似的方向。“做強做大”的另一個深化改革的路徑，是目前不少地方國資委旗下不同房企存在同一市場同業競爭的問題，資源浪費情況較普遍。因此，重組整合分散的地產業務，實現資源向優勢國有房企集中，發揮國有資本更大經濟效益，成為一大方向。
以深圳國資委為例，其直接或間接控股的上市房企就有7家，包括深深房、深物業、沙河股份、深圳控股、深振業和天健集團等，卻沒有一家進入主流房企行列。這些企業未來如能進一步重組整合，有望實現國有資本對優勢企業的集中支持，以做強做大。
此外，混合所有制改革是此輪深化國企改革的重點。上述改革意見提出，鼓勵國有企業通過投資入股、聯合投資、重組等多種方式，與非國有企業進行股權融合、戰略合作、資源整合，同時也鼓勵非國有資本投資主體通過出資入股、收購股權、認購可轉債、股權置換等多種方式，參與國有企業改制重組或國有控股上市公司增資擴股以及企業經營管理。
房玲表示，在此框架下，擁有一定資金實力的國有房企與擁有市場化運作能力的民營房企，完全有合作和重組整合的可能，這不僅體現在項目層面合作，聯合拿地、聯合投資開發地產項目，國企參控股乃至重組整合民營房企，比如中交入股綠城，甚至國有房企引實力民營房企入股，乃至參與經營管理，都將成為可能。
值得一提的是，上述改革意見也提出鼓勵加快處置低效無效資產，支持國有企業依法合規通過證券交易、產權交易等資本市場，以市場公允價格處置企業資產，實現國有資本形態轉換，這意味著對于許多經營不善、布局失誤的國企類房企而言，未來可通過出售項目套現，從而向集團內更具競爭力的業務轉移。
最佳途徑：員工利益與股東捆綁
在歐陽捷看來，隨著深化國企改革在房地產行業全面鋪開，在未來5年內，“強者恒強”的格局愈發明顯：一方面，在“背靠大樹”的21家涉房央企中，有望誕生新的巨無霸，超大型房企陣營擴容；另一方面，部分掌控優質資源的地方國企也有做強機會，但很多小規模的地方國有房企或陸續退出市場。
除了招商地產重組合并外，《每日經濟新聞》記者還了解到，中國海外于今年年中，已成功注入母公司中國建筑約338億元的地產業務資產；保利置業在中期業績發布會上也透露，保利集團北京總部已有專門的小組在研究保利地產與保利置業的整合問題；加上中交、中糧、中化、中鐵等央企也在加速推進重組，未來大型央企房地產企業或將誕生新的巨無霸企業。
歐陽捷則告訴記者，隨著房地產高速增長時代的終結，對于許多規模有限、資源優勢不突出的地方國有房企而言，做大做強的機會已經沒有了。考慮到部分大型房企仍有著強烈的做大規模意愿，目前這些地方國企可以把握機會出售套現。一旦數年后行業規模收縮，大型房企會更聚焦于利潤指標，這類地方國企要想再賣個好價格，可能就不那么容易。
相對于規模的擴張，如何通過混合所有制激發國企活力，提升經營效率，仍是一個待解難題。東方證券房地產行業的研究員向記者表示，從目前出臺的深化國企改革措施來看，大型房地產央企在員工持股、股權激勵等方面進度相對較慢，只有保利、招商地產有實質性動作，考慮到員工持股、股權激勵有助于將管理者的利益與公司利益相綁定，更好地激發管理層的積極性，這將是央企房企實行改革的一個重要突破口。
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