轉(zhuǎn)型動(dòng)作頻繁的萬(wàn)科又出新招了，這次是聯(lián)合辦公。
SOHO中國(guó)的第6家SOHO 3Q宣布開(kāi)業(yè)幾天后，9月28日，萬(wàn)科宣布與聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社（下稱(chēng)P2）合作，將聯(lián)合辦公空間引入虹橋萬(wàn)科中心。
虹橋萬(wàn)科中心是萬(wàn)科在上海的第一個(gè)商業(yè)綜合體。這里距離虹橋火車(chē)站和虹橋機(jī)場(chǎng)只有一步之遙，旁邊還有世界上最大的會(huì)展中心綜合體，坐擁了虹橋商圈最好的地段。萬(wàn)科中心總建筑面積為19萬(wàn)平方米，由7座鉆石狀的建筑組成，年底開(kāi)業(yè)后，這里將供應(yīng)10萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓和3萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)。
3個(gè)月后，一批名不見(jiàn)經(jīng)傳的創(chuàng)業(yè)公司將和廣汽菲亞特、長(zhǎng)江商學(xué)院一起入住虹橋萬(wàn)科中心——萬(wàn)科將拿出1600平方米交給P2運(yùn)營(yíng)，打造擁有300個(gè)工位的聯(lián)合辦公空間。
P2是國(guó)內(nèi)最大的聯(lián)合辦公空間，他們宣稱(chēng)擁有最純正的聯(lián)合辦公的基因，不會(huì)參與入住公司投資，而是盡最大努力打造溫馨而設(shè)施齊全的辦公空間，并且盡最大努力讓創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)之間產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)。P2已在北京和上海擁有15個(gè)空間，服務(wù)250個(gè)團(tuán)隊(duì)，足記、周末去哪兒、小豬短租、魔方公寓等很有影響力的創(chuàng)業(yè)公司都誕生于此。
將聯(lián)合辦公引入甲級(jí)寫(xiě)字樓在上海灘已有先例。最典型的就是潘石屹新創(chuàng)辦的辦公新品牌SOHO 3Q，他將位于黃金位置的甲級(jí)寫(xiě)字樓拆分成一個(gè)個(gè)透明的小隔間，每個(gè)工位每周的租金為1000元-1300元，如今潘石屹頻繁與創(chuàng)業(yè)者見(jiàn)面，還打造了面向創(chuàng)業(yè)者的“潘談會(huì)”，希望將這些年輕人變成自己的租戶。
不過(guò)，仔細(xì)探究就可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是SOHO還是萬(wàn)科，聯(lián)合辦公空間的比例都非常小，拿出來(lái)的也都是位置、環(huán)境相對(duì)差的部分。虹橋萬(wàn)科中心此次只拿出千分之八的面積，潘石屹的外灘SOHO 3Q算是面積較大，也只占整個(gè)外灘SOHO的1/20，而且3Q部分還位于建筑群最內(nèi)部、最低矮的F號(hào)樓。
萬(wàn)科此次拿出來(lái)的也是5號(hào)辦公樓的地下二層，“這一部分不太好利用，物業(yè)條件差，不做聯(lián)合辦公也會(huì)短期空置著，我們拿出來(lái)做聯(lián)合辦公，等于將存量資產(chǎn)活化。”上海萬(wàn)科副總經(jīng)理、商業(yè)資產(chǎn)管理總經(jīng)理葉挺稱(chēng)。
即使這樣，將創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)請(qǐng)進(jìn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，萬(wàn)科經(jīng)歷了一個(gè)艱難的抉擇過(guò)程，投資方一開(kāi)始對(duì)此也并不看好。“上面是高大上（的客戶），下面是創(chuàng)業(yè)者，這兩個(gè)客群是沖突的。創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)規(guī)模也很小，投資方擔(dān)心法律財(cái)務(wù)關(guān)系難處理，這是一個(gè)務(wù)實(shí)的考慮。”葉挺說(shuō)。
之后怎么定價(jià)，依然是一個(gè)難題。SOHO 3Q定價(jià)每周1000元，初入上海時(shí)，即使潘石屹打了6折，空置率依然在40%以上。相比SOHO的物業(yè)，虹橋萬(wàn)科中心的成本壓力要小得多，虹橋商圈辦公樓的租金報(bào)價(jià)普遍在5.5-8.0元/平方米/天之間，萬(wàn)科中心的水平則大致在6元左右。
辦公短租O2O平臺(tái)“馬上辦公”的創(chuàng)始人鄧連喜告訴界面新聞?dòng)浾撸ヂ?lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司可以承受的價(jià)格是一個(gè)工位1000元/月，如果超過(guò)這個(gè)價(jià)格，就會(huì)比較難出租。
而且在政府大力鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)的今天，初創(chuàng)公司想從政府的孵化器低價(jià)甚至免費(fèi)獲得辦公室并不難。上海有150家孵化器，很多政府主辦的孵化器常年處于空置狀態(tài)。
所以，在見(jiàn)到虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)副主任費(fèi)小妹之后，葉挺馬上就問(wèn)能不能獲得政府補(bǔ)助。在獲得對(duì)方的肯定回答之后，他稍微松了一口氣。
萬(wàn)科正在堅(jiān)定地轉(zhuǎn)型，對(duì)于職業(yè)經(jīng)理人們而言，能否在轉(zhuǎn)型方面有所突破，可能比住宅的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)還要重要。今年以來(lái)，萬(wàn)科地方大員們已經(jīng)提出了家居、裝修、教育營(yíng)地、租賃等新業(yè)務(wù)，北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖更是提出了6大轉(zhuǎn)型計(jì)劃。引入聯(lián)合辦公，是萬(wàn)科上海能拿得出手的故事之一。
“企業(yè)的組織和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在變化，辦公分散化是一個(gè)趨勢(shì)。我們看到海爾在搞內(nèi)部創(chuàng)業(yè)機(jī)制，團(tuán)隊(duì)分散辦公越來(lái)越多。萬(wàn)科的合伙人制度也是這樣。”在參觀完P(guān)2的辦公場(chǎng)地之后，上海萬(wàn)科的辦公室也拆掉隔間，變成開(kāi)放工位。
萬(wàn)科也知道聯(lián)合辦公和傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓有巨大的區(qū)別。創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)在組織形態(tài)、生命周期上和大型跨國(guó)企業(yè)是完全不同的，而且讓萬(wàn)科的主管們像潘石屹或者毛大慶那樣變身創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、吸引年輕人也不太現(xiàn)實(shí)。因此，萬(wàn)科沒(méi)有自己動(dòng)手，而是將運(yùn)營(yíng)和定價(jià)權(quán)交給P2，后者已經(jīng)積累了一套完整的管理小型公司的流程體系，并由此占據(jù)了上海聯(lián)合辦公空間接近1/4的市場(chǎng)。
不過(guò)，此次接手虹橋萬(wàn)科中心對(duì)于P2也是不小的壓力——他們其他的辦公空間都是由舊廠房、住宅改造而來(lái)，這次他們則要應(yīng)萬(wàn)科要求，在甲級(jí)寫(xiě)字樓打造年輕的社群文化。P2創(chuàng)始人鄭健靈透露，他們打算把地下兩層打通，做成炫酷的“洞穴”的概念。
葉挺透露，除了虹橋萬(wàn)科中心，萬(wàn)科的其他項(xiàng)目，比如徐匯萬(wàn)科中心、萬(wàn)科時(shí)一區(qū)也有意向做嘗試，并且不排除未來(lái)投資入駐企業(yè)的可能。
新業(yè)務(wù)的嘗試固然重要，但萬(wàn)科要面對(duì)的還有區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)將產(chǎn)生261萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，相當(dāng)于上海甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)總存量的24%，預(yù)計(jì)去化周期將達(dá)到3年，空置的風(fēng)險(xiǎn)非常高。
虹橋天地、虹橋綠谷、虹橋萬(wàn)通中心、虹橋萬(wàn)科中心、龍湖虹橋天街相繼上市，開(kāi)發(fā)商之間招商的競(jìng)爭(zhēng)馬上將進(jìn)入白熱化階段，如何做好差異化的產(chǎn)品和服務(wù)來(lái)吸引品牌租戶是唯一的取勝之道。萬(wàn)科宣稱(chēng)將增大體驗(yàn)式物業(yè)的比例，為此他們引入了很多有分量的運(yùn)動(dòng)休閑和教育品牌。但是萬(wàn)科能否將住宅上的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)延續(xù)到商業(yè)地產(chǎn)上，未來(lái)幾個(gè)月就將見(jiàn)分曉。
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