住宅地產、商業地產之后，產業地產被認為是房地產業新的藍海和熱點。萬科、綠地等住宅地產巨頭跨行而來，招商地產并入招商蛇口，加大產業地產開發力度，平安這樣的金融巨頭投身產業地產分支物流地產，加上華夏幸福、聯東集團、張江高科等產業地產龍頭，產業地產熱持續升溫。只是，投資周期長、資金壓力大、缺少成熟模式等問題，依然是產業地產企業們面臨的核心問題。
巨頭爭霸
在住宅地產、商業地產受到宏觀調控、行業飽和等因素困擾之時，一種脫胎于工業地產的開發模式——產業地產正成為新的投資熱點。在這個以往由政府主導的高新區、科技區等為主的產業園開發中，如今正誕生越來越多的企業運營平臺。包括華夏幸福、張江高科、東湖高新等一批產業地產上市企業近年來發展迅速，影響力提升的同時，也使更多人關注到這個領域。
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產業地產圈最近最火的消息無疑是招商地產與招商蛇口的整合。近期公布的重組方案顯示，新的招商蛇口將定位為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”，房地產開發不再是核心業務，取而代之的是園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務。在本次交易完成后，招商蛇口總股本規模將達到80.37億股，按照23.6元/股的發行價計算，總市值為1897億元，將超過萬科與綠地，成為A股第一大房企。作為中國開發產業園的鼻祖，招商集團此次通過整合，將招商蛇口的產業園資源并入上市公司招商地產，并將其改名為招商蛇口，足見轉型產業地產的決心。
剛剛被招商蛇口取代A股房企市值老大位置的萬科，顯然也看到了產業地產的前景。萬科不但此前已經召集團隊積極投身產業地產板塊的開發，近期還為其產業園開發設計了“萬科云”平臺。根據萬科介紹，萬科云是為選定的主題產業聚集、融合、協同提供空間和服務的產業地產全新模式。萬科云強調效率提升，通過空間共享、分時使用、優化資源配置等手段，為使用者提供集空間、服務、資源及“+互聯網”的線下工作云平臺。在萬科的計劃中，到2017年底，萬科產業地產的輕資產收益達到11億元，實現利潤3億元，如一切順利，產業地產將會被拆分上市。
金融巨頭平安則看準了產業地產中最容易算清盈利模式的物流地產。2013年，平安宣布進軍物流地產，憑借資金優勢發展迅速。平安不動產工業物流有限公司董事總經理陳沛彬表示，今年平安不動產已經在建物流倉儲建筑面積400萬平方米，新拿到的地塊折合建筑面積900萬平方米，成為物流地產領域勢頭最猛的“黑馬”。“在平安看來，金融必須走出去，與貿易配合、與產業結合才有出路。”陳沛彬表示，物流地產設計的電商貿易、倉單質押保理、汽車供應鏈金融等，都能利用到平安集團內部的集團作戰優勢。
艱難現實
據不完全統計，單單從住宅領域跨行做產業地產的房企就有綠地、萬科、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、首創、遠洋、中糧等，國內排名前20的房企，幾乎有一半以上涉足產業地產開發。
似乎不開發個產業園，都不好意思說自己是房地產巨頭。
理論上大家都看好，現實卻是產業地產并不好做。2015上半年，內地13家園區類上市公司中，9家營業收入出現下降，最高降幅達85%。“投入大、利潤低、招商慢、市場化程度不足，都決定了做產業地產是一條艱難的道路。”聯東集團常務副總裁梁環宇近日在中國產業地產30強發布會上公開表示。在該場發布會上，華夏幸福、聯東集團、張江高科成為行業三強，但他們的負責人均公開表示，國內產業地產開發領域，還缺少成熟的開發運營模式，距離行業成熟還有很長的路要走。
華夏幸福基業集團副總裁趙威表示，產業地產不僅僅是園區的建設，更為關鍵的是企業的聚集和產業集群的形成，繼而推動區域經濟高質量、可持續發展。華夏幸福能夠成為國內領先的產業新城運營商，核心競爭力就在于產業發展能力能夠引領區域經濟轉型升級。但趙威依然承認，起家于廊坊的華夏幸福，在將項目經驗進行異地復制時十分謹慎，因為開發產業地產比住宅地產算的賬要復雜得多。
“地頭蛇”艱難摸索，“外來戶”也不好過。產業地產研究機構火花S-Park發布的一份傳統房企轉型產業地產的評分榜顯示，轉型做產業地產的開發商們沒有一家傳統房企能夠達到及格線。火花S-Park創始人宋振慶認為，傳統房企轉型產業地產面臨的兩個重要問題就是“路徑依賴”和“東施效顰”，既有的資源、邏輯和基因很難短時間內與產業地產業務相契合。
改革前景
如何應對艱難現實，產業地產從業者給出的答案是積極改革，不斷摸索。
因自貿區概念受到關注的張江高科近日停牌，張江高科總經理葛培健近日表示，其是因涉及一場正在進行的市場化改革頂層設計。這家在園區開發之余積極利用投行思維提升投資和服務能力的企業受到關注。“張江高科將自身定義為科技投行，我們近年來花40億元投了51個項目，目前已有22個上市，投資收益超過園區租售收入，下一步將繼續開發投資創業項目，打造平臺和生態圈。”葛培健表示。
除了加大投資領域的創新，在金融板塊如華夏幸福曾嘗試與地方政府合作投資的PPP模式，當下對眾創空間等創新小團隊的扶持等，都有望成為產業地產改革的方向之一。
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