土地市場急速升溫 保利等房企加緊“補(bǔ)倉”一二線城市

核心提示：由于一二線城市去庫存相對較快，三四線城市庫存仍然高企，因而房企緊盯一二線城市，以補(bǔ)充去庫存帶來的缺貨。同時(shí)，土地價(jià)格并沒有下降，這將傳導(dǎo)房價(jià)繼續(xù)上漲。另一方面，股市及銀行信貸等融資通道受阻以及債券市場的繁榮，房企紛紛選擇發(fā)行債券融資，今年上市房企境內(nèi)發(fā)債已超2500億元，而隨著國內(nèi)利率下行，房企也逐漸拋棄境外發(fā)債選擇境內(nèi)，今年前8個(gè)月，境外發(fā)債同比下降50%。業(yè)內(nèi)人士分析，房企發(fā)債除了資金需求外，置換以往高利率負(fù)債也是重要因素。

　　隨著房地產(chǎn)市場的升溫，房企拿地情緒升高。數(shù)據(jù)顯示，截至9月23日，一線城市月內(nèi)土地成交額高達(dá)531億元，創(chuàng)年內(nèi)最高。由于一二線城市去庫存相對較快，三四線城市庫存仍然高企，因而房企緊盯一二線城市，以補(bǔ)充去庫存帶來的缺貨。同時(shí)，土地價(jià)格并沒有下降，這將傳導(dǎo)房價(jià)繼續(xù)上漲。另一方面，股市及銀行信貸等融資通道受阻以及債券市場的繁榮，房企紛紛選擇發(fā)行債券融資，今年上市房企境內(nèi)發(fā)債已超2500億元，而隨著國內(nèi)利率下行，房企也逐漸拋棄境外發(fā)債選擇境內(nèi)，今年前8個(gè)月，境外發(fā)債同比下降50%。業(yè)內(nèi)人士分析，房企發(fā)債除了資金需求外，置換以往高利率負(fù)債也是重要因素。

　　京投銀泰高一軒告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，宏觀上還是大家發(fā)現(xiàn)穩(wěn)增長的動(dòng)力主要還是要通過固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)，而房地產(chǎn)是主力。不過，缺貨仍然是房企拿地的主要?jiǎng)訖C(jī)。尤其對于職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的公司，不拿地影響團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性。

　　在市場升溫下，房企開始積極進(jìn)入土地市場，尤其是一線城市。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至9月23日，一線城市合計(jì)月內(nèi)土地成交額高達(dá)531.37億，創(chuàng)造了年內(nèi)最高紀(jì)錄，環(huán)比8月全月漲幅高達(dá)160%。成交總額高漲背后，地王也在頻現(xiàn)。深圳的總價(jià)地王盡管以底價(jià)成交，但9月土地平均溢價(jià)率仍然達(dá)到了27.8%。

　　“以前的房地產(chǎn)窗口期，一般是指土地市場止跌企穩(wěn)到上升反彈這個(gè)時(shí)間段。但現(xiàn)在已經(jīng)很少有不需要爭搶的土地。拿地，其實(shí)就是與對手斗狠，最狠才能拿到地，這是游戲規(guī)則。”中鐵建負(fù)責(zé)拿地人士魏明（化名）對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說。

　　地市升溫

　　土地市場也隨著房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”到來急速升溫。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至9月21日，20大標(biāo)桿房企在9月拿地總額創(chuàng)最近8個(gè)月最高紀(jì)錄，高達(dá)328.34億，包括保利、首開、龍湖、萬科、方興、世茂、萬達(dá)等企業(yè)也紛紛進(jìn)入土地市場。

　　房企拿地?zé)岫惹€基本與房地產(chǎn)交易市場表現(xiàn)一致。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2015年土地市場在1月份后陷入了低迷，標(biāo)桿房企拿地總額連續(xù)4個(gè)月都在200億以內(nèi)。但隨著房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)，整體看從6月開始，房企拿地?cái)?shù)量開始明顯增加，6月單月20大標(biāo)桿房企拿地金額接近300億，7月再次突破200億。8月份延續(xù)了這一變化趨勢。9月達(dá)到高峰。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年土地市場總體上是弱于去年水平的，這和房企的重心落在去庫存方面是有關(guān)系的。尤其是三四線城市，部分土地出讓的流拍現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這使得此類城市的土地交易比較低迷。隨著一二線城市庫存不足的風(fēng)險(xiǎn)增加，房企拿地的熱情也隨之上升，積極補(bǔ)倉成為主要策略。

　　不過，回暖并不表現(xiàn)在所有城市中，土地市場城市間分化也成為較為明顯的特征。中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價(jià)格漲跌幅不均衡。從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。分城市來看，一線城市最被標(biāo)桿房企看好。特別是降息后，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。三四線因?yàn)閹齑娼^對值過高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

　　首創(chuàng)證券土地市場周報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至9月20日當(dāng)周一線城市成交金額高達(dá)110.55億元，同比大幅增長212.93%，高于年初至今成交均值69.70億元和去年均值98.82億元，溢價(jià)率同比增長327.87%至24.56%。雖然總體成交規(guī)模和溢價(jià)率環(huán)比有所下降，但是北京地區(qū)近期高價(jià)地塊頻出，引爆一線土地市場行情。二線城市成交大幅反彈，共計(jì)成交251.29億元，環(huán)比增長 499.96%，溢價(jià)率環(huán)比上升68.41%至46.75%。三線城市合計(jì)成交53.08億元，環(huán)比增長37.39%，當(dāng)周溢價(jià)率降至-1.28%。

　　斗狠游戲

　　在房企對于拿地前所未有形成共識時(shí)，地王便是不可避免的特征表現(xiàn)。

　　9月23日，上海嘉定新城一宗純宅地以暗標(biāo)的形式出讓，共吸引了16位競買人參與競標(biāo)。最終，金地以20.1336億元一錘定音，溢價(jià)率96.93%，樓板價(jià)18680元/平方米，而扣除保障房后的樓板價(jià)接近20000元/平方米。該地價(jià)刷新區(qū)域紀(jì)錄，并且也成為上海首宗以“暗標(biāo)”形式誕生的總價(jià)地王。

　　9月24日下午，深圳龍華一宗商業(yè)用地成功出讓。由于僅有一家申請人，該地塊被業(yè)界認(rèn)為有望成為深圳新“地王”的商務(wù)用地，最終被龍光地產(chǎn)以底價(jià)輕松取得，總價(jià)112.5億元，樓面價(jià)1.95萬元/㎡。但即便如此，這一地塊的成交樓面價(jià)仍超過了過去三年中深圳前海區(qū)域拍出半數(shù)土地，較前一天深圳出讓的前海商業(yè)用地高出38.9%，并成為今年內(nèi)深圳土地市場的總價(jià)“地王”。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年土地價(jià)格持續(xù)攀升的背后，和土地交易集中在一二線城市有關(guān)系。部分房企之所以能夠承受較高的地價(jià)，也和此類房企聯(lián)合拿地的動(dòng)作有關(guān)系。通過聯(lián)合拿地的方式，有效地分散了拿地風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是，這也使得此類房企有能力繼續(xù)捕獲新的地塊。

　　按照正常規(guī)律，房企敢于拿高價(jià)地是基于對未來市場發(fā)展的信心。但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，當(dāng)前房企拿地動(dòng)機(jī)多數(shù)是不得已的補(bǔ)倉需要。

　　京投銀泰高一軒告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，宏觀上還是大家發(fā)現(xiàn)穩(wěn)增長的動(dòng)力主要還是要通過固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)，而房地產(chǎn)是主力。不過，缺貨仍然是房企拿地的主要?jiǎng)訖C(jī)。尤其對于職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的公司，不拿地影響團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性。

　　令人擔(dān)憂的是，由于房企集中在一線城市拿地，這些城市豪宅化趨勢非常明顯。以北京為例，截至目前，2015年北京僅供應(yīng)了210公頃住宅性質(zhì)用地，相當(dāng)于計(jì)劃供地量28%。與此同時(shí)，從去年以來，北京樓市良好的銷售業(yè)績又在吸引大批房企回歸或者進(jìn)入。肉少狼多，面粉貴過面包，就成了必然現(xiàn)象。這種現(xiàn)狀引發(fā)了業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂，商品住宅土地的高端化，或?qū)⒓觿∧壳吧唐贩渴袌龈叨嘶⑵照瑪鄬拥那樾巍?/p>

　　在北京，2015-2016年初北京預(yù)期上市能夠銷售的單價(jià)超過10萬元的項(xiàng)目已經(jīng)接近15個(gè)，目前在售的單價(jià)超10萬的存量項(xiàng)目大約也有10個(gè)左右，共計(jì)約25個(gè)左右。

　　魏明感慨稱，“前些年錯(cuò)誤的拿地決策，后來被市場證明都是正確的決策，甚至是翻倍正確的決策，因?yàn)橛兴俣扰c倍速上漲的房價(jià)埋單，所以有窗口期之說。現(xiàn)如今，房價(jià)基數(shù)那么大，已經(jīng)很難出現(xiàn)倍增的空間。因而，在土地市場真正堅(jiān)持到最后的是少數(shù)企業(yè)，多數(shù)企業(yè)在一定的價(jià)位上已經(jīng)偃旗息鼓作壁上觀了。土地市場看起來很猛，其實(shí)是與對手斗狠，最狠才能拿到地，這是游戲規(guī)則。在價(jià)高者得的規(guī)則下，地王必然會出現(xiàn)。”

　　除了補(bǔ)倉需要，一些尋求擴(kuò)張規(guī)模的中小房企也在積極拿地。旭輝集團(tuán)董事長林中曾對媒體表示，作為一家中型民營企業(yè)，每天的感覺都是如履薄冰。林中認(rèn)為，目前行業(yè)發(fā)展的馬拉松長跑進(jìn)入下半場，一旦被落在第一、第二方陣后，即使最后沖刺階段再努力，也永遠(yuǎn)難回大眾視野。

　　林中在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，500億是衡量房企的門檻之一。房地產(chǎn)行業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)還是資源導(dǎo)向型行業(yè)。所以企業(yè)要有一定的規(guī)模才能完成對行業(yè)三個(gè)資源（土地、資金、人才）的配置，也才能有更強(qiáng)競爭力。

　　近一年來，旭輝在北京共計(jì)拿下8幅地塊，其中5幅屬于合作開發(fā)。


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