新鷗鵬集團李戰(zhàn)洪：“房地產(chǎn)+”需要專業(yè)基礎(chǔ)和沉淀

核心提示：李戰(zhàn)洪表示，“中國的房企已告別短跑時代，加入到馬拉松賽跑，此時，隊員的狀態(tài)、可持續(xù)戰(zhàn)斗能力、專業(yè)技能尤為重要。”這是一個戰(zhàn)略時代，也是一個戰(zhàn)國時代，房企之間正進入新一輪大洗牌。

　　在本屆價值地產(chǎn)年會上，一位開發(fā)商表示，中小地產(chǎn)商擁有的資金規(guī)模不大，轉(zhuǎn)型怎么轉(zhuǎn)？

　　對此，新歐鵬集團首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪表示，未來幾年，開發(fā)商會死很多，當下面臨7項選擇，必須進行“三調(diào)三換”，但轉(zhuǎn)型需要企業(yè)有足夠的專業(yè)基礎(chǔ)沉淀。

　　怎樣在競爭中活下來

　　李戰(zhàn)洪表示，“中國的房企已告別短跑時代，加入到馬拉松賽跑，此時，隊員的狀態(tài)、可持續(xù)戰(zhàn)斗能力、專業(yè)技能尤為重要。”這是一個戰(zhàn)略時代，也是一個戰(zhàn)國時代，房企之間正進入新一輪大洗牌。

　　李戰(zhàn)洪總結(jié)稱，“第一是別死；第二是怎么活；第三是如何復活；第四是細分；第五是轉(zhuǎn)身；第六是參賽；第七是生態(tài)。”

　　談到“別死”，李戰(zhàn)洪指出，未來幾年開發(fā)商會死很多。而對于“怎么活”，就是先要量，現(xiàn)金流導向，高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)，再就是活得好，注重資產(chǎn)質(zhì)量。

　　至于“復活”，李戰(zhàn)洪認為，開發(fā)商要走一條苦路，必經(jīng)三個階段；開發(fā)商現(xiàn)在遇到了困境，亟待復活，對于復活的選擇，過去輕易成功的經(jīng)驗已成為企業(yè)未來發(fā)展的障礙，如何改變思維、主動變革、創(chuàng)新模式才是突破障礙的關(guān)鍵。

　　就現(xiàn)實情況來看，不少房企仍在加速擴張拿地。不過，房企僅有資產(chǎn)規(guī)模仍難以適應新的市場變化，一個典型現(xiàn)象就是與A股上市房企略有不同，像萬達商業(yè)、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、花樣年控股、越秀地產(chǎn)等內(nèi)房股的估值被嚴重低估。

　　業(yè)界對此解讀為，隨著人口等紅利結(jié)束，樓市供求逆轉(zhuǎn)，更多二、三線城市土地及房價上漲被抑制，在內(nèi)房股財務(wù)成本仍居高不下的情況下，港股投資人更關(guān)注凈資產(chǎn)收益率，而輕資產(chǎn)戰(zhàn)略恰巧是內(nèi)房股轉(zhuǎn)型中亟待提升的核心目標。

　　實際上，這就是李戰(zhàn)洪強調(diào)的“細分”。李戰(zhàn)洪指出，過去三合一，也就是投資、開發(fā)、運營一體化，未來要一分為三，呈現(xiàn)開發(fā)、投資、運營分離的現(xiàn)象，專業(yè)做投資商、開發(fā)商、運營商。

　　轉(zhuǎn)身“房地產(chǎn)+”

　　面對當前樓市的新變局，房地產(chǎn)商如何破解轉(zhuǎn)型困局？

　　在李戰(zhàn)洪看來，開發(fā)商的具體動作主要是“三調(diào)三換”。其中“三調(diào)”的第一個任務(wù)是調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，第二是調(diào)整開發(fā)規(guī)模，第三是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；而“三換”則是指換價格，換產(chǎn)品，換客戶。

　　在此過程中，房企如何才能如虎添翼？李戰(zhàn)洪給出的辦法是轉(zhuǎn)身“房地產(chǎn)+”。

　　李戰(zhàn)洪解釋稱，“我們說房地產(chǎn)+，過去的房企一律做規(guī)模，未來有質(zhì)量的發(fā)展，或者說有質(zhì)量的理性增長變得尤為重要，未來是三分天下的格局，特別是多元化，而多元化又分兩種，業(yè)態(tài)多元化，比如說萬科從來不做商業(yè)地產(chǎn)的，也開始做商業(yè)地產(chǎn)了，還有產(chǎn)業(yè)多元化。

　　為什么叫“房地產(chǎn)+”？李戰(zhàn)洪認為，一般企業(yè)，其實只做一個市場，就是做房地產(chǎn)市場，發(fā)展到第二步，房企開始做資本市場，現(xiàn)在這個階段，在新常態(tài)下僅僅做好兩個市場還不夠，要+什么，比如說新鷗鵬就加了教育市場，同時做好三個市場，覆蓋面就更大。

　　當前，一個典型的現(xiàn)實是大量房企認為“房地產(chǎn)+”就是多元化，盲目跟風跨界其他行業(yè)，認為這就是房企轉(zhuǎn)型。但事實上，這在專注于教育地產(chǎn)的新鷗鵬來說，“房地產(chǎn)+”更需要專業(yè)基礎(chǔ)和沉淀。


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