萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“云”試驗(yàn)：王石要向Uber學(xué)習(xí)什么？

核心提示：9月19日，萬科“設(shè)計(jì)公社”正式亮相，建筑設(shè)計(jì)師們?yōu)榇伺d奮不已。“設(shè)計(jì)公社”為他們提供的不僅僅是物理空間，還有Uber化的平臺(tái)和服務(wù)，建筑設(shè)計(jì)需求將通過互聯(lián)網(wǎng)全面開放，能者勝任之。

沒有人能阻止萬科，這次它準(zhǔn)備做地產(chǎn)界的Uber。

9月19日，萬科“設(shè)計(jì)公社”正式亮相，建筑設(shè)計(jì)師們?yōu)榇伺d奮不已。“設(shè)計(jì)公社”為他們提供的不僅僅是物理空間，還有Uber化的平臺(tái)和服務(wù)，建筑設(shè)計(jì)需求將通過互聯(lián)網(wǎng)全面開放，能者勝任之。

這將帶來更高的效率。萬科高級(jí)副總裁、萬科廣深區(qū)域本部首席執(zhí)行官張紀(jì)文說，萬科五年前某個(gè)建筑設(shè)計(jì)方案動(dòng)用了上百號(hào)人、四個(gè)多月時(shí)間，現(xiàn)在可能只需要10個(gè)人、更短的時(shí)間做出更好的方案。

而“設(shè)計(jì)公社”僅僅是萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線萬科云旗下的一個(gè)作品。萬科云將創(chuàng)造一種全新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，為不同的主題產(chǎn)業(yè)進(jìn)行聚集、融合、重構(gòu)。

萬科云得到了管理層的高度重視。萬科總裁郁亮與全部副總裁悉數(shù)出席了發(fā)布會(huì)，萬科董事會(huì)主席王石也通過視頻為其站臺(tái)，如此高規(guī)格產(chǎn)品發(fā)布會(huì)在萬科實(shí)為罕見。

扛著Uber的大旗，萬科將在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)掀起一場怎樣的革命？

設(shè)計(jì)公社試驗(yàn)

當(dāng)建筑設(shè)計(jì)遇見Uber，將會(huì)擦出什么火花？萬科給出的答案是設(shè)計(jì)公社。

在深圳留仙洞總部基地，一個(gè)由萬科與建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)鏈公司共同構(gòu)建的設(shè)計(jì)公社正在誕生。設(shè)計(jì)公社的目標(biāo)是要孵化設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，成為全球設(shè)計(jì)領(lǐng)域最有影響力的產(chǎn)業(yè)集群。

早在8月7日，王石在哈佛大學(xué)的一次分享中就透露出想將Uber思維應(yīng)用到建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域。他給出了一組數(shù)據(jù)：(中國)80%的建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所集中在北上廣深一線成市，而其中60%又集中在深圳，排在第二第三的分別是北京、上海，而廣州更少。借用Uber思維，萬科作為一個(gè)社區(qū)的連接者，能否做成建筑設(shè)計(jì)師的支撐平臺(tái)？王石認(rèn)為完全有可能。

“阿里巴巴、騰訊對(duì)我的刺激，都不如Uber。因?yàn)閁ber思維不是大小通吃，而是在諸多領(lǐng)域，都能各自打造一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。”王石說道。

設(shè)計(jì)公社就是將建筑產(chǎn)業(yè)上下游的要素進(jìn)行聚集，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行重構(gòu)，形成新的生態(tài)系統(tǒng)。

萬科方面稱，一個(gè)項(xiàng)目從投資者到使用者要經(jīng)歷研究、設(shè)計(jì)、建造等多個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)公社將匯聚“設(shè)計(jì)階段”的所有機(jī)構(gòu)及個(gè)人，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)等。同時(shí)，設(shè)計(jì)公社也會(huì)邀請研究階段、建造階段的研發(fā)機(jī)構(gòu)及個(gè)人加入。

設(shè)計(jì)公社的Uber思維首先體現(xiàn)在資源的共享上。在設(shè)計(jì)公社里，參與者只需要占有最核心的辦公空間，而前臺(tái)、會(huì)議室、儲(chǔ)藏、非核心設(shè)備和人員都可以Uber化共享。這能為參與者最大限度降低成本。

其次是平臺(tái)化服務(wù)。借助互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)設(shè)備連接人與空間、人與項(xiàng)目、人與人，設(shè)計(jì)公社將原本封閉的設(shè)計(jì)資源尋找過程完全開放，競爭更為公平，工作更為高效。

“路由器計(jì)劃”是實(shí)現(xiàn)上述連接的工具，它不僅能讓需求被人們看見然后搶單，還提供一定“算法”， 更深刻的從用戶的角度理解需求和對(duì)服務(wù)提供方的歷史信用及公開渠道信息進(jìn)行分析，提供推薦和匹配。

說的通俗一點(diǎn)，在設(shè)計(jì)公社，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人都可獲得公平競爭的機(jī)會(huì)，誰最有能力、最合適，就會(huì)成為最終的“接單”者。就像用Uber打車一樣，哪個(gè)司機(jī)離客戶最近，就由他接單。

據(jù)悉，從9月開始，路由器計(jì)劃已經(jīng)上試運(yùn)營，9月19日發(fā)布時(shí)已產(chǎn)生近200次設(shè)計(jì)需求發(fā)布和近2億元設(shè)計(jì)費(fèi)。從10月份開始，設(shè)計(jì)師便可以在線上平臺(tái)注冊并申請承接項(xiàng)目任務(wù)。同時(shí)，平臺(tái)可以提供線下聯(lián)合辦公空間及線下空間的租賃服務(wù)。

“建筑行業(yè)需要平臺(tái)的提供者和內(nèi)容的提供者。”一位建筑設(shè)計(jì)師認(rèn)為，設(shè)計(jì)公社是萬科主動(dòng)結(jié)合新的市場方向，對(duì)自己的一次變革。

王石表示，設(shè)計(jì)需求的開放只是開始，未來萬科工程、采購、物業(yè)管理都將是信息開放的、平臺(tái)化的，而萬科是其中的參與者，也是用戶。

合伙共建“輕”產(chǎn)業(yè)園

設(shè)計(jì)公社僅僅是萬科在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新上的一小部分，它歸屬于一個(gè)叫“萬科云”的產(chǎn)品線。

萬科云是萬科廣深區(qū)域“八爪魚”的觸角之一。萬科從去年開始提出要由傳統(tǒng)開發(fā)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，廣深區(qū)域作為創(chuàng)新試驗(yàn)田，在消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了多重創(chuàng)新，八條創(chuàng)新產(chǎn)品線被成為“八爪魚”。

按照萬科的介紹，萬科云是為選定的主題產(chǎn)業(yè)聚集、融合、協(xié)同提供空間和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全新模式。萬科云強(qiáng)調(diào)效率提升，通過空間共享、分時(shí)使用、優(yōu)化資源配置等手段，為使用者提供集空間、服務(wù)、資源及“+互聯(lián)網(wǎng)”的線下工作云平臺(tái)。

值得一提的是，萬科云將采用合伙共建模式。萬科云的設(shè)計(jì)、建造、驗(yàn)收，將由萬科和客戶共同完成。正式營業(yè)之后，經(jīng)營業(yè)績突出的客戶，將從萬科云的運(yùn)營收益中獲得一定分紅權(quán)。

萬科云項(xiàng)目的股權(quán)結(jié)構(gòu)也將體現(xiàn)合伙共建。作為持有經(jīng)營類的資產(chǎn)，萬科將在萬科云項(xiàng)目中引進(jìn)優(yōu)先級(jí)投資人，而業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)將作為劣后級(jí)合伙人共同參與投資，以激勵(lì)他們實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)營效率，并為萬科股東創(chuàng)造更高的收益水平。

某產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營人員林強(qiáng)(化名)對(duì)記者表示：“萬科云合伙共建的模式是一種流程創(chuàng)新，讓客戶提前介入產(chǎn)品的前端設(shè)計(jì)。對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，前端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)往往是最重要的，產(chǎn)品的好壞、是否適合招商產(chǎn)業(yè)，決定了今后的租金和空置率水平。”

林強(qiáng)認(rèn)為，合伙共建的另一個(gè)好處是可以解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)重資產(chǎn)的難題，讓萬科云變得更“輕”。

“一個(gè)園區(qū)的開發(fā)周期一般需要7~8年，期間會(huì)沉淀很多資金，對(duì)開發(fā)商的資金能力要求很高。合伙共建可以在很大程度上減輕資金壓力。”林強(qiáng)告訴記者。

而萬科想要做的不僅僅是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園，其目標(biāo)是要做革命性的、超越地域限制的“云平臺(tái)”產(chǎn)業(yè)群落。

據(jù)了解，未來的萬科云體系將分布在各個(gè)城市，它們不是孤立的，而是一起構(gòu)成一個(gè)開放和智能的工作平臺(tái)，成為一個(gè)有機(jī)的整體。每個(gè)萬科云有鮮明的主題產(chǎn)業(yè)，比如設(shè)計(jì)或建造、工程技術(shù)、設(shè)備采購，以最大限度共享資源。但一組萬科云拼合在一起，又是一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)彼此的分工與協(xié)作。

目前，萬科云已經(jīng)在廣州、深圳、廈門、東莞、福州等6個(gè)城市落地。

林強(qiáng)認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的關(guān)鍵就在于對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的打通，萬科云抓住了這一點(diǎn)，構(gòu)建了比較好的模式。萬科的優(yōu)勢在于資源整合和成本控制，但缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，這一塊仍需加強(qiáng)。

克而瑞研究中心研究經(jīng)理朱一鳴對(duì)記者表示，由于中國經(jīng)濟(jì)增速和城鎮(zhèn)化的需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有巨大的發(fā)展空間。不過，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有比較成熟的玩家，如華夏幸福、天安數(shù)碼城，萬科在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面還是“新手”，萬科云等項(xiàng)目也只是處于嘗試摸索階段，能否進(jìn)一步規(guī)模化尚難定論。


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